◄ مسکن در تله تورم و رکود؛ چرا خانه از «حق سکونت» به «دارایی ضدتورمی» تبدیل شد؟

بازار مسکن ایران امروز در یکی از پیچیده ترین دوره های چند دهه اخیر خود قرار دارد؛ بازاری که از یک سو با رشد هزینه زمین، مصالح، دستمزد و تأمین مالی مواجه است و از سوی دیگر با کاهش شدید قدرت خرید خانوار، افت تقاضای مصرفی و طولانی شدن زمان بازگشت سرمایه دست و پنجه نرم می کند. در چنین شرایطی، افزایش قیمت اسمی مسکن الزاماً به معنای رونق بازار نیست. ممکن است قیمت ها بالا بروند، اما تعداد معاملات کاهش یابد، ساخت و ساز کند شود و خانوارهای بیشتری از بازار خرید خارج شوند. این همان وضعیتی است که می توان از آن با عنوان  "رکود تورمی مسکن" یاد کرد: قیمت ها به دلیل تورم و کاهش ارزش پول افزایش می یابند، اما بازار از نظر حجم معاملات و قدرت خرید در حال انقباض است. این وضعیت در سال های اخیر به تدریج شکل گرفته و درگیری نظامی ایران و آمریکا و افزایش احتمال تداوم یا بازگشت تنش های منطقه ای، اکنون یک لایه جدید از نااطمینانی را نیز به آن افزوده است. در اقتصاد ایران، مسکن دیگر فقط یک کالای مصرفی نیست؛ برای بخش بزرگی از صاحبان سرمایه، به یکی از مهم ترین ابزارهای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. همین تغییر ماهیت، یکی از مهم ترین ریشه های بحران امروز بازار مسکن است.

جنگ، بازار مسکن را چگونه تحت تأثیر قرار می دهد؟

در نگاه نخست ممکن است تصور شود جنگ ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن ندارد. اما در اقتصادی مانند ایران، این ارتباط می تواند بسیار قوی باشد. هرگونه تشدید درگیری نظامی یا تحریم، از چند کانال بر بازار مسکن اثر می گذارد: نخست، کانال تورم و نرخ ارز. افزایش ریسک سیاسی و محدودیت های تجاری می تواند به کاهش ارزش پول ملی و افزایش هزینه واردات و تولید منجر شود. حتی مصالحی که در داخل تولید می شوند نیز از این روند مصون نیستند؛ زیرا قیمت انرژی، حمل و نقل، تجهیزات، ماشین آلات، مواد اولیه و هزینه سرمایه همگی تحت تأثیر شرایط اقتصاد کلان قرار می گیرند.

دوم، کانال انتظارات تورمی. وقتی خانوارها و سرمایه گذاران انتظار افزایش بیشتر قیمت ها را داشته باشند، رفتار اقتصادی آنها تغییر می کند. بخشی از نقدینگی به سمت دارایی هایی حرکت می کند که تصور می شود در برابر تورم مقاوم ترند؛ از جمله ارز، طلا، زمین و مسکن.

سوم، کانال کاهش سرمایه گذاری مولد. در فضای نااطمینان، سرمایه گذار ممکن است به جای ورود به فعالیت تولیدی بلندمدت، به دارایی هایی با قابلیت حفظ ارزش و نقدشوندگی نسبی روی بیاورد.

چهارم، کانال کاهش قدرت خرید خانوار. جنگ و تحریم می توانند از طریق تورم، کاهش اشتغال و کاهش درآمد واقعی، توان خانوار برای خرید مسکن را کاهش دهند. بنابراین جنگ می تواند هم زمان دو اثر ظاهراً متناقض ایجاد کند: قیمت اسمی مسکن را بالا ببرد و قدرت واقعی خرید مسکن را پایین بیاورد. همین تناقض، یکی از ویژگی های اصلی بازار مسکن ایران در دوره های تورمی است.

«گران تر شدن» با «رونق» تفاوت دارد

یکی از خطاهای رایج در تحلیل بازار مسکن، مساوی گرفتن افزایش قیمت با رونق است. در بازار سالم، رشد قیمت معمولاً با افزایش تقاضا، معاملات و ساخت وساز همراه می شود. اما در بازار تورمی ممکن است قیمت اسمی بالا برود، در حالی که تعداد معاملات کاهش یابد. پژوهش های انجام شده درباره تهران نیز نشان می دهد رابطه قیمت و حجم معاملات در این بازار پیچیده و به شدت منطقه ای است و نمی توان با مشاهده افزایش قیمت، درباره رونق واقعی بازار نتیجه گیری کرد. در واقع ممکن است فروشنده به دلیل انتظار تورمی حاضر به کاهش قیمت نباشد، خریدار مصرفی نیز توان پرداخت نداشته باشد و در نتیجه بازار در یک وضعیت «انتظار» فرو برود. در چنین شرایطی:فروشنده می گوید فردا گران تر می شود؛ خریدار می گوید امروز توان خرید ندارم. نتیجه، کاهش معاملات و افزایش فاصله میان قیمت پیشنهادی و قدرت خرید واقعی است.

مسکن؛ از کالای مصرفی به دارایی سرمایه ای

شاید مهم ترین تحول ساختاری بازار مسکن ایران در چند دهه گذشته همین تغییر باشد. در اقتصاد متعارف، خانه در درجه اول برای سکونت خریداری می شود. البته در همه کشورها مسکن یک دارایی نیز محسوب می شود؛ اما زمانی که تورم مزمن، بی ثباتی پول، ضعف بازارهای مالی و نااطمینانی اقتصادی افزایش پیدا کند، نقش سرمایه ای مسکن پررنگ تر می شود. در ایران، زمین و ملک برای بسیاری از سرمایه گذاران به ابزاری برای حفظ قدرت خرید تبدیل شده اند. این تغییر رفتار، پیامدهای مهمی دارد. سرمایه ای که می توانست وارد تولید، فناوری، صنعت یا خدمات مولد شود، به خرید زمین و ملک اختصاص می یابد. در مرحله بعد، مالک ممکن است حتی در صورت نبود تقاضای مصرفی، ملک را نگه دارد؛ زیرا انتظار دارد ارزش اسمی آن با تورم افزایش پیدا کند. در اینجا مسکن از «محل سکونت» به "ذخیره ثروت" تبدیل می شود. مطالعه ای جدید درباره مسکن خالی تهران نیز نشان می دهد انباشت سوداگرانه، زمین بانکی، ضعف اجرای مالیات بر خانه های خالی و برخی سازوکارهای نهادی در شکل گیری این پدیده نقش داشته اند.

سرمایه ای که می توانست تولید کند، در ملک منجمد می شود

یکی از هزینه های پنهان این وضعیت، "هزینه فرصت سرمایه" است. فرض کنیم سرمایه گذاری ملکی را خریداری می کند و ملک برای چند سال نگهداری می شود. اگر ملک اجاره دار باشد، بخشی از هزینه فرصت از طریق اجاره جبران می شود. اما اگر ملک خالی بماند یا صرفاً برای افزایش قیمت آتی نگهداری شود، سرمایه عملاً از چرخه تولید خارج شده است. این مسئله در مقیاس بزرگ، فقط یک تصمیم فردی نیست؛ یک مسئله اقتصاد کلان است. هرچه سهم بیشتری از سرمایه کشور در زمین و ساختمان غیرمولد قفل شود، منابع کمتری برای سرمایه گذاری در فعالیت های مولد باقی می ماند. به همین دلیل، سیاست مسکن را نباید فقط از زاویه «قیمت خانه» دید؛ باید آن را بخشی از سیاست تخصیص سرمایه در اقتصاد ایران دانست.

 چرا «خواب سرمایه» در مسکن طولانی شده است؟

مسکن برخلاف ارز یا برخی دارایی های مالی، نقدشوندگی بسیار بالایی ندارد. فروش یک ملک ممکن است ماه ها زمان ببرد؛ به خصوص در دوره رکود. از طرف دیگر، ساختمان در حال ساخت نیز سرمایه ای است که تا پایان پروژه و فروش واحدها درگیر می ماند. اگر مجوزها، تأمین مالی، ساخت، فروش و انتقال سند با تأخیر مواجه شوند، دوره گردش سرمایه طولانی تر می شود. در شرایط تورمی، این مسئله اهمیت بیشتری پیدا می کند. سازنده باید امروز زمین، مصالح و دستمزد را پرداخت کند، اما ممکن است درآمد نهایی خود را ماه ها یا سال ها بعد دریافت کند. اگر قیمت مصالح در این فاصله افزایش یابد، برآورد اولیه پروژه نیز می تواند به سرعت تغییر کند. به همین دلیل، افزایش ریسک و طولانی شدن دوره ساخت، خود به عاملی برای افزایش قیمت تمام شده تبدیل می شود.

مصالح ساختمانی؛ حلقه ای که کمتر دیده می شود

وقتی قیمت یک واحد مسکونی افزایش می یابد، معمولاً توجه افکار عمومی به قیمت زمین جلب می شود؛ در حالی که هزینه ساخت نیز بخش مهمی از قیمت نهایی است. فولاد و آهن آلات، سیمان، تأسیسات، شیشه، آسانسور، تجهیزات برقی و مکانیکی، دستمزد نیروی کار، حمل ونقل و هزینه های خدمات مهندسی همگی در قیمت نهایی اثر دارند.

در شرایط تحریمی و تورمی، هزینه بسیاری از این اقلام از چند مسیر افزایش می یابد: افزایش قیمت ارز؛ افزایش هزینه انرژی و حمل ونقل؛ افزایش قیمت ماشین آلات و تجهیزات؛ محدودیت دسترسی به برخی مواد اولیه؛ افزایش هزینه سرمایه؛ و رشد دستمزد. بنابراین حتی اگر تقاضای مصرفی کاهش پیدا کند، قیمت تمام شده ساخت الزاماً کاهش نمی یابد. این نکته یکی از دلایل مهمی است که چرا رکود در بازار مسکن الزاماً به کاهش شدید قیمت اسمی منجر نمی شود.

مشکل بزرگ تر از قیمت: فروپاشی قدرت خرید

بحران واقعی بازار مسکن را نباید فقط در قیمت هر مترمربع جست و جو کرد. شاخص مهم تر، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار و توان خانوار برای تأمین آورده اولیه و اقساط است.

مطالعات جدید درباره منطقه شهری تهران نشان می دهند که قدرت خرید خانوارهای با درآمد متوسط در مناطق گران قیمت تهران طی دوره مورد بررسی به شدت کاهش یافته و فشار استطاعت، خانوارها را به سمت مناطق پیرامونی سوق داده است.

این یعنی مسئله فقط «گران بودن تهران» نیست؛ مسئله، طرد شدن تدریجی گروه های بیشتری از بازار مالکیت است. وقتی یک زوج جوان با درآمد متوسط نمی تواند حتی بخش اولیه قیمت یک واحد کوچک را تأمین کند، بازار مسکن از یک بازار مصرفی به بازاری برای دارندگان سرمایه تبدیل می شود. در چنین شرایطی، مستأجر شدن نه یک انتخاب سبک زندگی، بلکه یک ضرورت اقتصادی است.

بانک ها؛ بازیگر بزرگ بازار ملک

یکی دیگر از مسائل ساختاری بازار مسکن ایران، ارتباط نظام بانکی با املاک و مستغلات است. بانک ها به طور طبیعی باید واسطه منابع مالی باشند؛ اما زمانی که بخشی از منابع یا دارایی های آنها به سمت املاک، شرکت های ساختمانی و دارایی های غیرمولد حرکت می کند، رابطه بانک و بازار مسکن تغییر می یابد.

پژوهش های دانشگاهی درباره ایران نشان داده است که شوک مثبت در عرضه اعتبارات بانکی به بخش خصوصی با افزایش قیمت مسکن همراه بوده و انواع مختلف بانک ها از کانال اعتباری بر قیمت مسکن اثر داشته اند. این یافته به معنای آن نیست که «بانک ها علت اصلی گرانی مسکن» هستند؛ بلکه نشان می دهد "اعتبار بانکی می تواند بر چرخه قیمت دارایی ها اثر بگذارد. "در عین حال، وقتی بانک به دلیل مطالبات، بنگاه داری یا سرمایه گذاری های گذشته حجم قابل توجهی دارایی ملکی در اختیار دارد، خود به یکی از بازیگران بازار تبدیل می شود. در تهران و شهرهای بزرگ، ارزش بالای زمین و ملک این مسئله را جدی تر می کند. راه حل، خروج تدریجی و شفاف بانک ها از بنگاه داری و دارایی های غیرمولد است؛ اما این خروج نباید با فروش ناگهانی و غیرشفاف دارایی ها انجام شود، زیرا می تواند خود به بی ثباتی بازار منجر شود.

چرا مردم به جای تولید، ملک می خرند؟

پاسخ را باید در ساختار بازدهی و ریسک اقتصاد ایران جست وجو کرد. اگر سرمایه گذار تصور کند تولید با: مالیات، نوسان نرخ ارز، مشکلات تأمین مالی، محدودیت واردات، نوسان تقاضا، مقررات متعدد و ریسک سیاسی مواجه است، اما خرید ملک می تواند در بلندمدت ارزش دارایی او را حفظ کند، انتخاب طبیعی بخشی از سرمایه گذاران، بازار ملک خواهد بود.

بنابراین نمی توان با بخشنامه، سرمایه گذار را از ملک به تولید منتقل کرد. برای خروج سرمایه از سوداگری باید بازدهی نسبی فعالیت مولد را افزایش داد. تا زمانی که فعالیت تولیدی از نظر ریسک و بازده در مقایسه با زمین و ملک جذاب نباشد، سیاست های محدودکننده به تنهایی نتیجه مطلوب ایجاد نخواهند کرد.

جنگ و سناریوی پیش رو

اگر مخاصمه نظامی منطقه ای ادامه پیدا کند یا در آینده از سر گرفته شود، بازار مسکن احتمالاً با یک وضعیت دوگانه مواجه خواهد شد. از یک سو، تورم و افزایش هزینه ساخت می تواند فشار صعودی بر قیمت اسمی ایجاد کند. از سوی دیگر، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش نااطمینانی می تواند معاملات مصرفی را کاهش دهد.

بنابراین یکی از محتمل ترین سناریوها، ادامه شکاف میان قیمت اسمی و قدرت خرید واقعی است. در چنین وضعیتی، ممکن است قیمت ملک به پول ملی افزایش پیدا کند، اما ارزش واقعی آن یا تعداد معاملات با همان نسبت رشد نکند.

گزارش های اخیر نیز نشان می دهند جنگ و فشارهای اقتصادی، تورم، کاهش ارزش ریال و نااطمینانی را تشدید کرده اند؛ IMF در برآورد ژوئیه ۲۰۲۶ برای ایران تورم مصرف کننده ۶۸. ۹ درصدی و رشد اقتصادی منفی ۵. ۴ درصدی را برای سال ۲۰۲۶ پیش بینی کرده است. این ارقام نشان دهنده شدت شوک کلان اقتصاد ایران اند، هرچند نباید مستقیماً به معنای پیش بینی همان نرخ برای قیمت مسکن تلقی شوند. از این منظر، تشدید محدودیت های خارجی می تواند رکود تورمی مسکن را عمیق تر کند.

 راه حل چیست؟

راه حل بحران مسکن ایران، «ارزان فروشی دستوری» نیست. همچنین با یک پروژه بزرگ ساخت مسکن نیز به تنهایی حل نمی شود. مسئله مسکن چندبعدی است و باید هم زمان در چهار سطح اصلاح شود.

یکم؛ مسکن مصرفی را از مسکن سرمایه ای جدا کنیم؛ سیاست گذار باید برای مسکنی که محل سکونت خانوار است و ملکی که صرفاً برای سوداگری و ذخیره سرمایه نگهداری می شود، سیاست یکسانی نداشته باشد. مالیات مؤثر بر معاملات کوتاه مدت سوداگرانه، مالیات بر عایدی سرمایه با طراحی دقیق، مالیات بر زمین و املاک بلااستفاده و تکمیل سامانه های اطلاعاتی می تواند انگیزه سوداگری را کاهش دهد. اما این مالیات ها باید هوشمند، تدریجی و قابل اجرا باشند. مالیات بد می تواند هزینه مصرف کننده واقعی را افزایش دهد؛ مالیات خوب باید رفتار غیرمولد را هدف قرار دهد.

دوم؛ ساخت مسکن را از سوداگری زمین جدا کنیم؛ یکی از مشکلات اصلی آن است که افزایش ارزش زمین می تواند بخش بزرگی از ارزش افزوده پروژه را جذب کند. برای حل این مشکل، دولت و شهرداری ها باید به سمت سیاست های زمین شهری فعال تر حرکت کنند. زمین های دولتی و عمومی باید به جای عرضه پراکنده و موردی، در قالب برنامه های مشخص برای مسکن استطاعت پذیر، اجاره ای و پروژه های انبوه عرضه شوند. در عین حال، تراکم و تغییر کاربری نباید به ابزار توزیع رانت تبدیل شود.

سوم؛ نظام اجاره را جدی بگیریم؛ وقتی مالکیت برای بخش بزرگی از جامعه دست نیافتنی شده است، سیاست مسکن نمی تواند فقط بر «خانه دار کردن همه» متمرکز باشد. کشور نیازمند یک بازار اجاره حرفه ای است. ساخت واحدهای اجاره ای بلندمدت، ایجاد شرکت های اجاره داری حرفه ای، مشوق های مالیاتی برای اجاره داری واقعی و حمایت هدفمند از مستأجران کم درآمد می تواند فشار را کاهش دهد. هدف سیاست گذار باید این باشد که: مستأجر بودن به معنای فقیر بودن نباشد. در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته، اجاره نشینی یک وضعیت پایدار و قابل برنامه ریزی است؛ مشکل ایران بیشتر از خود اجاره نشینی، نااطمینانی و هزینه بالای آن است.

چهارم؛ وام مسکن باید با واقعیت قیمت مسکن متناسب شود؛ یکی از ضعف های ساختاری بازار ایران، فاصله میان قیمت خانه و ظرفیت واقعی تسهیلات است. وامی که بخش کوچکی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می دهد، عملاً قدرت خرید مؤثری ایجاد نمی کند. اما افزایش وام بدون اصلاح نظام مالی نیز می تواند به افزایش قیمت منجر شود. بنابراین تسهیلات باید با سه سیاست همراه باشد: "افزایش قدرت خرید واقعی، کنترل آثار تورمی اعتبارات و هدایت وام به خریدار مصرفی. " تسهیلات ارزان قیمت باید برای خانوار اولی و مصرف کننده واقعی طراحی شود، نه برای تقویت تقاضای سرمایه ای. در شرایط جنگی، اولویت باید «تداوم ساخت وساز» باشد. اگر محدودیت های خارجی تشدید شود، یکی از خطرات مهم برای بازار مسکن، توقف یا کاهش ساخت و ساز است.

این اتفاق از دو جهت زیان بار خواهد بود. اول اینکه عرضه آینده مسکن کاهش می یابد. دوم اینکه کاهش ساخت وساز خود به معنای کاهش اشتغال در زنجیره بزرگی از صنایع است؛ از فولاد و سیمان تا کاشی، شیشه، آسانسور، لوازم خانگی، حمل ونقل و خدمات مهندسی. بنابراین در شرایط تحریمی و حتی جنگی، باید پروژه های مسکن مصرفی و زیرساختیِ دارای توجیه اقتصادی در اولویت تأمین مالی قرار گیرند. به جای تزریق منابع به پروژه های لوکس، باید سرمایه به سمت واحدهای کوچک و متوسط، اجاره ای و میان قیمت هدایت شود.

سیاست مهم دیگر: تثبیت اقتصاد کلان

هیچ سیاست مسکنی نمی تواند برای مدت طولانی با تورم بسیار بالا موفق باشد. اگر پول ملی دائماً ارزش خود را از دست بدهد، قیمت زمین، مصالح و ساختمان نیز تحت فشار قرار خواهد گرفت. بنابراین مهم ترین سیاست مسکن در بلندمدت، سیاست پولی و مالی باثبات است. کاهش تورم، ثبات نسبی ارز، اصلاح نظام بانکی، کاهش کسری بودجه و افزایش پیش بینی پذیری اقتصاد، در نهایت بیش از ده ها طرح مقطعی مسکن به بازار کمک خواهد کرد.

نسخه خروج از بحران

اگر قرار باشد برای بازار مسکن ایران یک نقشه راه واقع بینانه طراحی کنیم، باید پنج هدف هم زمان دنبال شود:۱. حفظ و افزایش عرضه مسکن مصرفی؛ ۲. کاهش انگیزه سوداگری و احتکار ملکی؛ ۳. افزایش قدرت خرید واقعی خانوار؛ ۴. خروج تدریجی بانک ها از بنگاه داری و دارایی های غیرمولد؛ ۵. تثبیت اقتصاد کلان و کاهش تورم؛ این پنج هدف باید هم زمان اجرا شوند. ساخت مسکن بدون کنترل سوداگری می تواند به افزایش قیمت زمین منجر شود. مالیات بدون افزایش عرضه می تواند بازار را مختل کند. وام بدون کنترل تورم می تواند به قیمت ها منتقل شود. کنترل دستوری قیمت بدون افزایش عرضه می تواند به کاهش ساخت وساز منجر شود. و سرمایه گذاری دولتی بدون اصلاح نظام مالی ممکن است فقط بار مالی جدیدی ایجاد کند.

مسکن؛ آزمون بزرگ سیاست گذاری اقتصادی

بحران امروز بازار مسکن ایران صرفاً بحران «گرانی خانه» نیست. این بحران نتیجه برخورد چند روند بلندمدت است:تورم مزمن، کاهش ارزش پول، ضعف تأمین مالی، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین، سوداگری، بنگاه داری، کاهش قدرت خرید و سیاست های ناپایدار. جنگ و تحریم این مشکلات را ایجاد نکرده اند؛ اما می توانند آنها را تشدید کنند. این تمایز مهم است. اگر همه مشکلات بازار مسکن را به جنگ نسبت دهیم، ریشه های ساختاری بحران را نادیده گرفته ایم. و اگر اثر جنگ و تحریم را نادیده بگیریم، برای شرایط واقعی اقتصاد ایران برنامه ریزی نکرده ایم. واقعیت این است که بازار مسکن ایران پیش از هر بحران نظامی نیز با یک مشکل جدی مواجه بود: خانه از دسترس بخش بزرگی از خانوارها خارج شده بود. در سال های اخیر، شواهد پژوهشی از تهران نیز از کاهش شدید استطاعت مسکن و گسترش فشار فضایی بر خانوارهای متوسط حکایت دارد. اکنون مسئله این است که چگونه می توان این روند را متوقف کرد. پاسخ را نباید در یک «طرح بزرگ» جست وجو کرد. بازار مسکن نیازمند یک اصلاح نهادی و اقتصادی چندساله است؛ اصلاحی که در آن زمین از سوداگری، بانک از بنگاه داری، مسکن مصرفی از سرمایه گذاری سوداگرانه و سیاست مسکن از سیاست های مقطعی جدا شود. در نهایت باید به یک اصل بازگردیم: "خانه باید دوباره پیش از آنکه ابزار ثروت اندوزی باشد، ابزار تأمین امنیت و کیفیت زندگی باشد. " تا زمانی که تورم، نااطمینانی و ضعف بازارهای مولد، مسکن را به یکی از امن ترین پناهگاه های سرمایه تبدیل می کنند، نمی توان از خانوارها انتظار داشت که رفتار سرمایه گذاران حرفه ای را نداشته باشند. راه حل، سرزنش مردم برای خرید ملک نیست؛ راه حل، ساختن اقتصادی است که در آن تولید و سرمایه گذاری مولد، از زمین و ملک جذاب تر، باثبات تر و قابل پیش بینی تر باشد. اگر چنین تغییری رخ ندهد، حتی در صورت آرام شدن فضای نظامی نیز بحران مسکن پایان نخواهد یافت؛ زیرا جنگ ممکن است شعله بحران را تندتر کند، اما ریشه های آن در ساختار اقتصادی و سیاست گذاری چند دهه گذشته قرار دارد.

* محمد مهدی میرزایی پژوهشگر حقوق عامه