◄ تصویب مشوق های شهرسازی بازسازی ساختمان های آسیب‌دیده از جنگ
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صبح امروز دوشنبه ۱۳ مهرماه ۱۴۰۵ در وزارت راه و شهرسازی تشکیل جلسه داد و چارچوب مشوق های شهرسازی برای تسهیل و تسریع بازسازی ساختمان های آسیب دیده از جنگ ۱۲ روزه را تصویب کرد.
مشوق‌های مذکور قرار است با محوریت کمیسیون‌های ماده ۵ و با هدف بازسازی سریع، مقاوم و باکیفیت املاک آسیب‌دیده بخش خصوصی در شهرهای مختلف کشور به اجرا برسد.
به گزارش خبرنگار تین نیوز، در این نشست که به ریاست فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی و با مدیریت حبیب الله طاهرخانی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، تأکید شد حق طبیعی شهروندان آسیب‌دیده این است که در کوتاه‌ترین زمان ممکن به محل زندگی، فعالیت و معیشت خود بازگردند و در کنار تسهیلات مالی و سایر حمایت‌های دولت، ظرفیت‌های شهرسازی نیز برای تحقق این هدف به کار گرفته شود.
در ابتدای بررسی این موضوع اعلام شد چارچوب پیشنهادی مشوق‌های شهرسازی، مختص تهران یا یک شهر خاص نیست و برای تمام شهرهای کشور تدوین شده است. با این حال، اجرای آن نیازمند تصویب موردی در کمیسیون‌های ماده ۵ هر شهر خواهد بود و چارچوب پیشنهادی به‌تنهایی مجوز اجرایی محسوب نمی‌شود.
همچنین در این جلسه تأکید شد که اگرچه تکلیف قانونی مستقیمی برای ارائه مشوق‌های شهرسازی با هدف بازسازی این ساختمان‌ها وجود ندارد، اما با توجه به ضرورت تسریع در بازسازی و پیگیری وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های نظارتی، ظرفیت‌های موجود در حوزه شهرسازی برای حمایت از مالکان آسیب‌دیده مورد بررسی قرار گرفته است.
مشوق‌ها فقط شامل املاک خصوصی می‌شود
بر اساس گزارش ارائه‌شده در جلسه، دامنه شمول این دستورالعمل محدود به املاک دارای مالکیت خصوصی و غیردولتی و غیربرعمومی است که بهره‌برداری قانونی مسکونی، اداری، تجاری یا خدماتی مرتبط با معیشت و کسب‌وکار دارند.
املاک دولتی، عمومی، نظامی و سایر املاکی که سازوکارهای حمایتی و جبرانی جداگانه‌ای برای آنها پیش‌بینی شده است، مشمول این چارچوب نخواهند بود.
همچنین تشخیص اینکه کدام پلاک در جریان جنگ آسیب دیده و میزان آسیب آن چقدر است، بر اساس مستندات و گزارش‌های ستادهای ملی و استانی بازسازی جنگ انجام خواهد شد و شورای عالی شهرسازی و معماری وارد ایجاد سازوکار موازی برای شناسایی آسیب‌ها نمی‌شود.
دو گروه اصلی مشمول مشوق‌های شهرسازی
در این جلسه اعلام شد مشوق‌های پیشنهادی عمدتاً دو گروه از ساختمان‌های آسیب‌دیده را پوشش می‌دهد؛ گروه نخست ساختمان‌هایی هستند که به دلیل آسیب به بخشی از اجزای سازه‌ای، نیازمند پایدارسازی، بازسازی و مقاوم‌سازی هستند و گروه دوم ساختمان‌هایی که آسیب اساسی دیده و نیازمند تخریب و نوسازی کامل هستند.
در عین حال تأکید شد خسارت‌های مربوط به اثاثیه، کالاهای سرمایه‌ای، خودرو و سایر موارد مشابه، در این دستورالعمل قرار نمی‌گیرد و جبران آنها باید از طریق دستگاه‌های مسئول و سازوکارهای مربوطه انجام شود.
اعطای تراکم مازاد؛ مهم‌ترین ابزار جبران خسارت
یکی از محورهای اصلی بسته پیشنهادی، استفاده از تراکم مازاد برای پلاک‌های آسیب‌دیده است؛ به این معنا که با استفاده از ظرفیت‌های شهرسازی، امکان تأمین بخشی از هزینه‌های بازسازی برای مالکان فراهم شود.
بر اساس چارچوب مطرح‌شده، در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و همچنین شهرهای آسیب‌دیده در سه استان شمالی، برای املاک نیازمند پایدارسازی، مشوق تراکمی تا سقف ۵۰ درصد تراکم مجاز طرح تفصیلی، با لحاظ سایر مشوق‌های قانونی، پیش‌بینی شده است.
این میزان برای شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر تا ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد؛ چراکه در شهرهای کوچک‌تر، ارزش تراکم در مقایسه با ارزش زمین معمولاً پایین‌تر است و در نتیجه برای ایجاد انگیزه کافی جهت بازسازی، مشوق بیشتری مورد نیاز خواهد بود.
البته میزان دقیق مشوق در هر پلاک بر اساس میزان آسیب، شرایط اقتصادی و شهرسازی، ظرفیت معابر، پارکینگ، منظر شهری و سایر ملاحظات، در مصوبه موردی کمیسیون ماده ۵ تعیین خواهد شد.
تأکید بر تجمیع تراکم به جای توزیع در سطح شهر
یکی از نکات مورد تأکید کمیته فنی، جلوگیری از توزیع گسترده تراکم مازاد در سطح شهر بود.
بر این اساس، در صورت امکان باید حق توسعه چند پلاک آسیب‌دیده به یک یا حداقل تعداد ممکن از پلاک‌های مقصد منتقل شود تا ضمن تأمین منابع مورد نیاز برای جبران خسارت، کمترین تغییر در ساختار فضایی و کالبدی شهر ایجاد شود.
همچنین مقرر شده است انتقال حق توسعه بر اساس یک پایگاه داده مکانی و با تناظر مشخص میان پلاک مبدأ و مقصد انجام شود تا تمام فرآیندها قابل رصد و کنترل باشد.
پلاک‌های مقصد نیز باید شرایط لازم از جمله ظرفیت پارکینگ، عرض معبر، دسترسی مناسب و سایر الزامات شهرسازی را داشته باشند و املاک دارای محدودیت‌های خاص از جمله هویت باغی یا شرایط مشابه، نمی‌توانند به عنوان پلاک مقصد انتخاب شوند.
محدودیت دو طبقه برای تراکم تشویقی
در چارچوب پیشنهادی، سقف افزایش طبقات ناشی از مشوق‌های تراکمی در پلاک مقصد، حداکثر دو طبقه تعیین شده است.
به این ترتیب، اگر ظرفیت تشویقی یک پلاک آسیب‌دیده برای مثال معادل چهار طبقه باشد، حداکثر دو طبقه می‌تواند در پلاک مبدأ مورد استفاده قرار گیرد و ظرفیت باقی‌مانده از طریق سازوکار انتقال حق توسعه به پلاک مقصد منتقل شود.
همچنین انتقال تراکم تشویقی به ساختمان‌های در حال ساخت یا انتقال تراکم به طبقات مازاد ساختمان‌های موجود ممنوع خواهد بود.
مولدسازی املاک شهرداری‌ها برای جبران خسارت
استفاده از ظرفیت مولدسازی املاک متعلق به شهرداری‌ها نیز به عنوان یکی دیگر از روش‌های تأمین منابع بازسازی مطرح شد.
بر اساس این پیشنهاد، شهرداری‌ها می‌توانند با استفاده از املاک خود و طی فرآیندهای قانونی کمیسیون ماده ۵، بخشی از ارزش ایجادشده را به منابعی برای جبران تمام یا بخشی از خسارت پلاک‌های آسیب‌دیده اختصاص دهند.
همچنین در صورت کافی نبودن ظرفیت تراکمی، استفاده از برخی روش‌های مکمل از جمله تغییر کاربری همکف به مسکونی، مشروط به تأمین پارکینگ، پیش‌بینی برخی کاربری‌های تجاری خرد و خدماتی و در شرایط مشخص، افزایش سطح اشغال نیز در چارچوب ضوابط پیشنهادی مورد توجه قرار گرفته است.
در این چارچوب، ایجاد کاربری‌های تجاری خرد در همکف یا زیرزمین به عنوان یکی از ابزارهای جبران بخشی از خسارت، صرفاً در شرایط مشخص و از جمله در معابر با عرض حداقل ۱۲ متر امکان‌پذیر خواهد بود.
خارج از محدوده شهرها؛ تصمیم‌گیری موردی
درخصوص پلاک‌های آسیب‌دیده واقع در خارج از محدوده شهرها نیز مقرر شد موضوع به صورت موردی در کارگروه‌های زیربنایی بررسی شود تا با توجه به شرایط هر منطقه، امکان استفاده از ظرفیت‌های شهرسازی و ارزش افزوده ایجادشده برای جبران خسارت ارزیابی شود.
تأکید شورای عالی بر پایش اجرای مشوق‌ها
یکی دیگر از محورهای مورد تأکید کمیته فنی، ایجاد سازوکار مشخص برای پایش و ارزیابی اجرای مشوق‌ها بود.
بر این اساس، شهرداری‌ها باید عملکرد خود در زمینه اعطای مشوق به پلاک‌های آسیب‌دیده را به صورت دوره‌ای گزارش کنند و این گزارش‌ها در اختیار دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ و در صورت لزوم دستگاه‌های نظارتی قرار گیرد.
هدف از این سازوکار آن است که مشخص باشد چه تعداد پلاک آسیب‌دیده شناسایی شده، چه تعداد از آنها از مشوق‌ها استفاده کرده‌اند و میزان اجرای سیاست بازسازی در هر شهر به چه میزان بوده است.
چارچوب پیشنهادی به تصویب کمیته فنی رسیده است
در این نشست اعلام شد متن پیشنهادی مشوق‌های شهرسازی پس از بررسی‌های مفصل در چند جلسه، به تأیید اعضای کمیته فنی رسیده و بدون اصلاح اساسی از سوی این کمیته برای طرح در شورای عالی شهرسازی و معماری ارائه شده است.
با این حال، تأکید شد مصوبه نهایی و قابل اجرا برای هر شهر باید در کمیسیون ماده ۵ همان شهر تصویب شود و این چارچوب صرفاً مبنایی برای تدوین مصوبات موردی خواهد بود.
بر اساس جمع‌بندی جلسه، هدف اصلی این بسته، استفاده هدفمند از ظرفیت‌های شهرسازی برای ایجاد انگیزه و امکان بازسازی سریع، مقاوم و باکیفیت ساختمان‌های خصوصی آسیب‌دیده و در عین حال جلوگیری از ایجاد بی‌نظمی در ساختار فضایی شهرها عنوان شد.
این خبر در حال تکمیل است ... .