◄ مسکن در ایران؛ وقت عبور از ساخت‌ و ساز سنتی فرا رسیده است!

ساخت و ساز سنتی؛ مدلی که در اقتصاد تورمی گران تر می شود 

ساخت و ساز سنتی لزوما به معنای «بد» یا «غیرعلمی» بودن نیست. بسیاری از ساختمان های باکیفیت جهان نیز با روش های متعارف ساخته می شوند. مسئله ایران اما مقیاس و شرایط اقتصادی ساخت و ساز است. در روش های سنتی، بخش قابل توجهی از عملیات در محل پروژه انجام می شود: قالب بندی، آرماتوربندی، دیوارچینی، تأسیسات، گچ کاری، نما و بسیاری از عملیات تکمیلی به صورت مرحله ای و با نیروی انسانی متعدد انجام می گیرد. این مدل چند پیامد مهم دارد: زمان ساخت طولانی می شود؛ هزینه نیروی انسانی و مدیریت کارگاه افزایش می یابد؛ اتلاف مصالح بالا می رود؛ کیفیت پروژه به مهارت افراد و نظارت کارگاهی وابسته می شود؛ دوباره کاری افزایش می یابد؛ سرمایه مدت بیشتری در پروژه حبس می شود؛ و افزایش قیمت مصالح در طول دوره ساخت، ریسک پروژه را بالا می برد.  

در اقتصاد باثبات، بخشی از این ناکارآمدی ممکن است قابل تحمل باشد؛ اما در اقتصاد تورمی، زمان خود به یک نهاده گران تبدیل می شود. هر ماه تأخیر در ساخت یک ساختمان یعنی احتمال افزایش قیمت فولاد، سیمان، تأسیسات، دستمزد، حمل ونقل و تجهیزات. به همین دلیل، صنعتی سازی ساختمان فقط مسئله افزایش سرعت نیست؛ ابزار کنترل ریسک تورمی پروژه نیز هست. 

ارقام امروز، ضرورت تغییر را روشن تر می کنند 

فشار هزینه ای بر ساخت و ساز در ایران دیگر یک نگرانی نظری نیست. بر اساس داده های منتشرشده درباره شاخص قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران، این شاخص در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ رسید و رشد سالانه آن حدود ۹۶.۸ درصد گزارش شد.  در همین حال، گزارش های میدانی از بازار مسکن در سال ۲۰۲۶ نشان می دهد افزایش شدید قیمت مصالح، بخشی از سازندگان را به توقف یا تعویق پروژه ها واداشته است. این وضعیت یک تناقض خطرناک ایجاد می کند: هرچه مسکن گران تر می شود، توان خانوار برای خرید کاهش می یابد؛ هرچه ساخت مسکن دشوارتر می شود، عرضه جدید نیز محدودتر می شود؛ و هرچه عرضه کاهش یابد، فشار قیمتی بیشتر می شود. اگر این چرخه شکسته نشود، سیاست های مقطعی مانند تسهیلات محدود، افزایش وام یا واگذاری زمین، بدون اصلاح ساختار تولید مسکن، اثر پایدار نخواهند داشت. 

صنعتی سازی ساختمان دقیقاً چیست؟ 

گاهی صنعتی سازی ساختمان با «پیش ساخته سازی» یا استفاده از قطعات کارخانه ای اشتباه گرفته می شود.صنعتی سازی مفهوم گسترده تری دارد. در یک نظام صنعتی ساختمان، بخش مهمی از فرآیند طراحی، تولید قطعات، کنترل کیفیت، لجستیک، مونتاژ و حتی مدیریت پروژه استاندارد می شود. به بیان ساده، ساختمان باید از یک «محصول دست ساز کارگاهی» به یک محصول مهندسی شده و قابل تکرار تبدیل شود. این تحول می تواند شامل مواردی مانند: قطعات پیش ساخته بتنی؛ سازه های فولادی سبک و مدولار؛ سیستم های خشک ساخت و ساز؛ دیوارها و نماهای صنعتی؛ حمام و آشپزخانه پیش ساخته؛ تأسیسات مدولار؛ پنل های عایق؛ تولید کارخانه ای اجزای ساختمان؛ مدل سازی اطلاعات ساختمان یا BIM؛ و اتوماسیون طراحی و مدیریت پروژه باشد. اما مهم تر از همه، استانداردسازی است. اگر هر ساختمان از صفر و با نقشه، قطعات و جزئیات متفاوت ساخته شود، امکان تولید انبوه و کاهش هزینه محدود می شود. صنعتی سازی یعنی بخشی از ساختمان از «پروژه» به «محصول» تبدیل شود. 

چرا صنعتی سازی در شرایط تحریم اهمیت بیشتری دارد؟ 

در نگاه نخست ممکن است تصور شود تحریم، صنعتی سازی ساختمان را دشوارتر می کند؛ زیرا بخشی از تجهیزات و فناوری های پیشرفته ممکن است وارداتی باشند. اما این فقط یک سوی مسئله است. تحریم از سوی دیگر ایران را ناچار می کند به سمت بهره وری بیشتر منابع داخلی حرکت کند. اگر دسترسی به سرمایه خارجی محدود است، اگر واردات ماشین آلات دشوار است، اگر ارز محدود است و هزینه مواد اولیه افزایش یافته، راه منطقی این نیست که همان روش پرمصرف گذشته را ادامه دهیم. راه منطقی تر، کاهش مصرف منابع به ازای هر واحد مسکونی است. به عبارت دیگر: صنعتی سازی ساختمان می تواند بخشی از راهبرد اقتصاد مقاوم در برابر تحریم باشد. زیرا ساختمان صنعتی شده می تواند: 

مصرف مصالح را کاهش دهد؛ 

پرت مصالح را کم کند؛ 

زمان پروژه را کوتاه کند؛ 

نیاز به نیروی کار پراکنده را کاهش دهد؛ 

کیفیت را استاندارد کند؛ 

امکان تعمیر و تعویض قطعات را افزایش دهد؛ 

و وابستگی به عملیات طولانی کارگاهی را کم کند. 

این دقیقاً همان منطقی است که اقتصادهای تحت فشار منابع به آن نیاز دارند. 

یک تجربه مهم: این بحث در ایران تازه نیست 

نکته قابل توجه آن است که ضرورت عبور از روش های سنتی، مسئله جدیدی برای ایران نیست.مطالعات قدیمی بانک جهانی درباره بخش مسکن ایران نیز صراحتاً به پایین بودن بهره وری ساخت سنتی، کمبود نیروی ماهر، نبود استاندارد کافی در تولید مصالح و ضرورت حرکت به سمت تولید انبوه قطعات و کارخانه های پیش ساخته اشاره کرده بودند.  همین مطالعات همچنین بر ضعف نظام تأمین مالی، تخصیص ناکارآمد منابع و عدم تطابق عرضه مسکن با توان مالی گروه های کم درآمد تأکید کرده بودند.  بنابراین مشکل امروز ایران، نبود شناخت از ضرورت صنعتی سازی نیست؛ مشکل، فاصله میان شناخت و اجرای سیاست است. 

صنعتی سازی به تنهایی مشکل مسکن را حل نمی کند 

در اینجا باید از یک ساده سازی مهم نیز پرهیز کرد. اگر زمین گران باشد، اگر تأمین مالی وجود نداشته باشد، اگر تراکم شهری نادرست باشد و اگر مسکن در نقاطی ساخته شود که شغل، حمل ونقل عمومی و خدمات شهری وجود ندارد، صنعتی سازی به تنهایی مسکن را ارزان نمی کند. قیمت نهایی مسکن تابع مجموعه ای از عوامل است: 

زمین + مصالح + نیروی کار + سرمایه + عوارض و مجوزها + زیرساخت + حمل ونقل + زمان ساخت + ریسک سرمایه گذاری + سود سازنده. 

صنعتی سازی عمدتاً می تواند بخش «هزینه ساخت، زمان و ریسک» را اصلاح کند.بنابراین باید آن را در قالب یک اصلاح زنجیره ارزش مسکن دید، نه یک فناوری منفرد. 

راهکار اول؛ ایجاد «صنعت ساختمان» به جای «انبوه سازی سنتی» 

ایران به جای اینکه صرفاً از انبوه سازان بخواهد تعداد بیشتری واحد بسازند، باید زنجیره صنعتی تولید مسکن را ایجاد کند.این زنجیره می تواند شامل: 

طراحی استاندارد → تولید کارخانه ای → حمل ونقل → مونتاژ → کنترل کیفیت → بهره برداری → تعمیر و نگهداری 

باشد. در چنین مدلی، کارخانه تولید قطعات می تواند همزمان برای چند پروژه تولید کند و از صرفه مقیاس بهره ببرد. دولت نیز به جای مداخله مستقیم در تمام مراحل، باید استاندارد، بازار و مشوق ایجاد کند. 

راهکار دوم؛ طراحی «الگوی مسکن استاندارد ایرانی» 

یکی از مشکلات ساخت و ساز ایران، تنوع بیش از حد در طراحی و اجرای واحدهای مسکونی است.ضروری است مجموعه ای از الگوهای استاندارد طراحی شود؛ برای مثال واحدهای ۴۰، ۵۵، ۷۰ و ۹۰ مترمربعی که بتوانند با تغییرات محدود در مناطق مختلف کشور اجرا شوند.این به معنای یکسان سازی معماری ایران نیست. هدف، استانداردسازی اجزای فنی است، نه حذف تنوع معماری. برای مثال می توان ابعاد و اتصالات قطعات سازه ای، تأسیسات، در و پنجره، سیستم های عایق، تجهیزات آشپزخانه و سرویس های بهداشتی را تا حد امکان استاندارد کرد. در نتیجه، تولیدکننده می تواند با تیراژ بالا تولید کند و قیمت تمام شده کاهش یابد. 

راهکار سوم؛ صنعتی سازی باید از «مسکن کوچک و متوسط» آغاز شود 

یکی از اشتباهات احتمالی آن است که صنعتی سازی را صرفاً برای پروژه های بسیار بزرگ یا ساختمان های بلندمرتبه در نظر بگیریم. در شرایط فعلی، اولویت باید مسکن متناسب با توان پرداخت خانوار باشد. مطالعات مربوط به ساختار بازار مسکن ایران نیز نشان داده اند که عرضه تاریخی واحدهای بزرگ تر، تناسب ضعیفی با قدرت خرید گروه های کم درآمد داشته است.  بنابراین می توان تولید صنعتی را ابتدا روی واحدهای کوچک و متوسط، با طراحی انعطاف پذیر و امکان توسعه تدریجی متمرکز کرد. این مدل می تواند به ویژه برای: زوج های جوان؛ خانوارهای کم درآمد؛ کارکنان شهرک های صنعتی؛ شهرهای جدید؛ سکونتگاه های پیرامونی کلانشهرها؛ و بازآفرینی بافت های فرسوده مناسب باشد. 

راهکار چهارم؛ تبدیل «زمان ساخت» به یک شاخص رسمی اقتصادی 

در نظام فعلی ارزیابی پروژه های مسکن، معمولاً درباره تعداد واحد و هزینه هر مترمربع صحبت می شود. اما باید یک شاخص مهم دیگر نیز وارد شود: هزینه زمانی پروژه. فرض کنیم دو روش ساخت وجود دارد که هزینه مستقیم آنها مشابه است، اما یکی ۱۲ ماه و دیگری ۲۴ ماه زمان می برد. در اقتصاد تورمی ایران، این دو پروژه از نظر اقتصادی اصلاً مشابه نیستند. روش دوم در معرض دو برابر شدن ریسک افزایش قیمت مصالح، هزینه سرمایه و تغییر مقررات قرار دارد. بنابراین دولت باید برای پروژه های صنعتی شده که زمان ساخت را به شکل معنادار کاهش می دهند، مشوق های مالیاتی، تسهیلاتی و زمین در نظر بگیرد. 

راهکار پنجم؛ ایجاد «مناطق صنعتی ساختمان» 

پیشنهاد عملی دیگر، ایجاد چند قطب تخصصی تولید اجزای ساختمان در اطراف کلانشهرها و مناطق پرتقاضاست.برای مثال، به جای اینکه هر پروژه کارگاه خود را از صفر ایجاد کند، مجموعه ای از کارخانه ها بتوانند: قطعات سازه ای؛ دیوار؛ نما؛ در و پنجره؛ تأسیسات؛ تجهیزات داخلی؛ و اجزای مدولار تولید کنند. این مناطق می توانند به مراکز لجستیکی و شبکه ریلی یا جاده ای متصل شوند.به این ترتیب، «صنعت ساختمان» به معنای واقعی کلمه شکل می گیرد و ساخت مسکن از فعالیتی پراکنده به یک زنجیره صنعتی تبدیل می شود. 

راهکار ششم؛ دولت خریدار و تنظیم کننده بازار باشد، نه پیمانکار همه چیز 

در شرایط محدودیت شدید منابع عمومی، دولت نمی تواند و نباید تمام هزینه ساخت مسکن را بر عهده بگیرد. اما می تواند با خرید تضمینی، واگذاری زمین، تضمین تقاضا، استانداردگذاری و تأمین زیرساخت بازار صنعتی سازی را شکل دهد. برای مثال، دولت می تواند اعلام کند که در یک برنامه پنج ساله، مقدار مشخصی مسکن صنعتی شده با استانداردهای مشخص خریداری یا حمایت خواهد کرد. این اقدام به تولیدکنندگان اطمینان می دهد که بازار اولیه وجود دارد و آنها می توانند در خطوط تولید سرمایه گذاری کنند. 

راهکار هفتم؛ فناوری دیجیتال را وارد زنجیره ساخت کنیم 

صنعتی سازی بدون تحول دیجیتال ناقص خواهد بود. استفاده از BIM، طراحی پارامتریک، مدیریت دیجیتال پروژه، کنترل کیفیت داده محور و حتی هوش مصنوعی در طراحی و برنامه ریزی می تواند خطا، دوباره کاری و زمان پروژه را کاهش دهد. در این مدل، ساختمان پیش از آنکه در زمین ساخته شود، تا حد زیادی در محیط دیجیتال طراحی و شبیه سازی می شود. این تحول برای ایران یک مزیت مهم دارد: سرمایه گذاری در دانش و نرم افزار می تواند بخشی از محدودیت سرمایه و تجهیزات وارداتی را جبران کند. یک مساله مهم این است که صنعتی سازی نباید به «بتن سازی انبوه» تبدیل شود. عبور از ساخت و ساز سنتی به معنای ساخت ساختمان های بی کیفیت، یک شکل و صرفاً ارزان نیست. اگر صنعتی سازی فقط به تولید سریع واحدهای کوچک بدون توجه به معماری، اقلیم، انرژی، خدمات شهری و کیفیت زندگی تبدیل شود، بحران جدیدی ایجاد خواهد کرد. مسکن ارزان، اگر هزینه انرژی بالایی داشته باشد، در مکان نامناسب ساخته شود یا دسترسی مناسبی به شغل و حمل ونقل عمومی نداشته باشد، الزاماً «مسکن مقرون به صرفه» نیست. بنابراین باید میان هزینه ساخت و هزینه چرخه عمر ساختمان تفاوت قائل شد. ساختمانی که اندکی گران تر ساخته می شود اما انرژی بسیار کمتری مصرف می کند و عمر مفید بالاتری دارد، ممکن است از ساختمانی که در ابتدا ارزان تر ساخته شده، اقتصادی تر باشد. 

پیشنهاد یک برنامه پنج ساله برای گذار 

برای خروج از وضعیت فعلی، می توان یک برنامه مرحله ای پیشنهاد کرد: 

مرحله نخست؛ یک سال: تدوین استانداردهای ملی صنعتی سازی، شناسایی فناوری های بومی، تعریف الگوهای استاندارد واحدهای مسکونی و ایجاد چند پروژه پایلوت. 

مرحله دوم؛ سال های دوم و سوم:  

ایجاد قطب های تولید صنعتی ساختمان، اعطای مشوق به شرکت های تولیدکننده، اتصال آنها به پروژه های بزرگ و ایجاد بازار تضمین شده اولیه. 

مرحله سوم؛ سال های سوم تا پنجم : گسترش تولید انبوه، رقابت میان فناوری ها، کاهش تدریجی حمایت مستقیم دولت و ورود شرکت های خصوصی به زنجیره تولید. هدف نباید صرفاً «ساخت بیشتر» باشد؛ بلکه باید کاهش هزینه، کاهش زمان، کاهش پرت و افزایش کیفیت به ازای هر واحد مسکونی باشد. 

مسکن دیگر نمی تواند با منطق قرن گذشته ساخته شود 

اقتصاد ایران وارد مرحله ای شده است که در آن زمین، مصالح، انرژی، سرمایه و نیروی انسانی دیگر منابع ارزان و فراوان محسوب نمی شوند.در چنین شرایطی، ادامه ساخت و ساز عمدتاً سنتی، به معنای پذیرش اتلاف منابع در مقیاس ملی است. تحریم ها و محدودیت های خارجی این مسئله را تشدید کرده اند، اما ریشه مسئله فراتر از تحریم است. حتی اگر تحریم ها فردا کاهش یابد، ایران همچنان با مشکل بهره وری پایین، تأمین مالی ناکافی، افزایش قیمت زمین، تمرکز جمعیت در کلانشهرها و شکاف میان عرضه و قدرت خرید خانوار مواجه خواهد بود. بنابراین، صنعتی سازی ساختمان نباید به عنوان یک پروژه عمرانی یا فناوری جدید دیده شود. این یک اصلاح ساختاری در اقتصاد مسکن ایران است. ایران باید از مدل: 

«زمین + مصالح + کارگاه + زمان طولانی + فروش واحد» 

به مدل: 

«طراحی استاندارد + تولید صنعتی + لجستیک + مونتاژ سریع + تأمین مالی + بهره برداری بلندمدت» 

حرکت کند. اگر این تغییر صورت نگیرد، هرچه تورم بیشتر شود، ساخت مسکن دشوارتر و قدرت خرید خانوار کمتر خواهد شد. اما اگر زنجیره تولید مسکن صنعتی شود، می توان از همان منابع محدود، واحدهای بیشتری تولید کرد، زمان ساخت را کاهش داد، کیفیت را افزایش داد و بخشی از فشار تورمی را مهار کرد. در نهایت، مسئله امروز ایران صرفاً این نیست که چگونه خانه بیشتری بسازیم؛ مسئله مهم تر این است که: چگونه با منابع کمتر، در زمان کوتاه تر، با کیفیت بالاتر و متناسب با قدرت خرید مردم، خانه بیشتری تولید کنیم؟ پاسخ این پرسش، بیش از آنکه در افزایش حجم ساخت و ساز سنتی باشد، در تبدیل ساختمان از یک فعالیت کارگاهی به یک صنعت ملی نهفته است. و شاید اکنون زمان آن رسیده باشد که سیاست گذار ایرانی به جای پرسیدن «چند واحد مسکن بسازیم؟»، پرسش بنیادی تری را مطرح کند: «چگونه باید شیوه تولید مسکن در ایران را از نو طراحی کنیم؟» 

* محمدمهدی میرزایی پژوهشگر حقوق عامه