◄ چرا کاهش معاملات مسکن به ریزش قیمت ها نمی انجامد؟
برخلاف تصور عمومی، بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ نه با یک رکود کلاسیک، بلکه با «رکود ساختاری» مواجه است؛ وضعیتی که در آن تورمِ نقطه به نقطه ۱۰۶ درصدی نهاده های ساختمانی و سهمِ سنگینِ ۶۳ درصدی زمین در قیمت نهاییِ تهران، عملاً هرگونه فضای مانور برای کاهش قیمت را مسدود کرده است.
«چرا کاهش معاملات مسکن به ریزش قیمت ها نمی انجامد؟» این پرسشی است که ذهن بسیاری از فعالان بازار و متقاضیان مصرفی را درگیر کرده است. پاسخ به این ابهام در کالبدشکافی «ساختار قیمت تمام شده» نهفته است.
به گزارش سرویس شهری تین نیوز، برخلاف تصور عمومی، بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ نه با یک رکود کلاسیک، بلکه با «رکود ساختاری» مواجه است؛ وضعیتی که در آن تورمِ نقطه به نقطه ۱۰۶ درصدی نهاده های ساختمانی و سهمِ سنگینِ ۶۳ درصدی زمین در قیمت نهاییِ تهران، عملاً هرگونه فضای مانور برای کاهش قیمت را مسدود کرده است.
بررسی وضعیت بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ نشان می دهد که اگرچه تعداد فایل های «تخفیف دار» در مقایسه با مرداد افزایش جزئی داشته، اما این پدیده به معنای آغاز فاز ریزش قیمت ها نیست. در واقع، حضور بسازوبفروش های «پول لازم» در بازار، یک واکنشِ مقطعی به رکود است و نمی تواند روند کلی قیمت ها را تغییر دهد؛ چرا که موتور محرک قیمت مسکن، نه میزان تقاضا، بلکه هزینه های تولید است که همچنان با شتاب به سمت بالا حرکت می کند.
زمین؛ لنگرگاه گرانی مسکن
در تحلیل قیمت مسکن، معمولاً انگشت اتهام به سمت مصالح ساختمانی و دستمزدها نشانه می رود، اما داده های رسمی ابعاد بزرگ تری را نشان می دهند. طبق آخرین برآوردهای رسمی (مربوط به سال ۱۴۰۲)، سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن در استان تهران به حدود ۶۳ درصد رسیده است. این یعنی بخش بزرگی از قیمت نهایی یک ملک، پیش از آنکه حتی نخستین آجر روی زمین گذاشته شود، تثبیت شده است. وقتی ۶۳ درصد از ارزش یک واحد نوساز متعلق به زمین باشد، کاهش تقاضا تأثیر محدودی بر قیمت نهایی خواهد داشت.
تغییر استراتژی سازندگان؛ ۵۰-۵۰ به جای ۶۰-۴۰
یکی از نشانه های جدیِ «رکود ساختاری»، تغییر در قراردادهای مشارکت در ساخت است. گزارش های میدانی از پروژه های بزرگ متراژ تهران نشان می دهد که فرمول سنتی «۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده» در حال رنگ باختن است و به سمت نسبت برابر «۵۰-۵۰» حرکت می کند.
دلیل این تغییر، ساده اما حیاتی است: رشد نامتوازن هزینه های ساخت (مصالح، مجوزها، انشعابات و تأمین مالی) باعث شده که سازنده برای اقتصادی کردن پروژه، سهم بیشتری از واحدها را طلب کند. این تغییر فرمول، خود نشان دهنده ی فشار هزینه ای است که اجازه نمی دهد قیمت نهایی پروژه ها پایین بیاید.
تورم ۱۰۶ درصدی نهاده ها؛ بن بستِ کاهش قیمت
در کنار زمین، مرکز آمار ایران نیز در گزارش بهار ۱۴۰۵ تصویر روشنی از فشار هزینه ها ارائه داده است. شاخص قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران، رشد نقطه به نقطه ۱۰۶.۸ درصدی را ثبت کرده است. تورم فصلی ۲۰.۷ درصدی نیز نشان می دهد که سازندگان در هر فصل، با افزایشِ بیش از یک پنجم در هزینه های جاریِ ساخت مواجه هستند. با این اوصاف، حتی اگر فروشندگان بخواهند قیمت را پایین بیاورند، «هزینه تولید» به آن ها اجازه این کار را نمی دهد.
دیدگاه کارشناسی: از «قیمت نهایی» به «ریشه هزینه ها»
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه سازان معتقد است بازار مسکن را نمی توان با الگوهای سنتی تحلیل کرد. وی در این زمینه می گوید: «افزایش قیمت مسکن صرفاً با رشد مصالح توضیح داده نمی شود. عوارض، بیمه، مالیات، هزینه های طولانی اداری و تأمین مالی، بخش های پنهانِ هزینه تولید هستند.»
به عقیده کارشناسان، اگر سیاست گذار به دنبال افزایش دسترسی خانوارهاست، باید از تمرکز بر «قیمت فروش» دست برداشته و به سمت ساماندهی «اقتصاد زمین» و کاهش هزینه های غیرضروریِ صدور مجوزها حرکت کند. در غیر این صورت، با تداوم رشد هزینه های تولید، انگیزه سرمایه گذاری کاهش یافته و نتیجه آن چیزی جز «کاهش عرضه» و در نهایت، جهش های قیمتی بعدی نخواهد بود.
