◄ پاسخ اتحادیه املاک به یک ابهام/ اجاره بها می تواند بیش از ۲۵ درصد افزایش یابد؟
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد که اگرچه سقف مجاز افزایش اجاره بها بر اساس مصوبه ابلاغی ۲۵ درصد تعیین شده، اما در سامانه تمدید قراردادهای اجاره، محدودیتی برای ثبت ارقام بالاتر از این سقف وجود ندارد؛ با این حال، در صورت شکایت مستاجر، دستگاه قضایی می تواند به موضوع ورود کند.
تورج سرباز با اشاره به مصوبه سران قوا که از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شده است، اظهار کرد: سقف مجاز ۲۵ درصدی در افزایش رقم قراردادهای اجاره مسکن باید رعایت شود و اگر این سقف رعایت نشود، مستاجر می تواند شکایت کند و دستگاه قضایی نیز امکان رسیدگی و برخورد با موجر را خواهد داشت.
به گزارش تین نیوز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود: قضات نیز جز در موارد و استثناهایی که در قانون پیش بینی شده، نباید حکم تخلیه صادر کنند. به گفته او، این مصوبه صرفا شامل املاک مسکونی است و قراردادهای تجاری و اداری را در بر نمی گیرد.
وی در عین حال تاکید کرد: در سامانه تمدید قرارداد، از نظر فنی محدودیتی برای ثبت افزایش بیش از سقف مصوب وجود ندارد و موجر و مستاجر می توانند با توافق، رقم های متفاوتی را ثبت کنند. با این حال، ثبت چنین توافقی به معنای مصون بودن آن از پیگیری قضایی نیست.
سرباز با اشاره به برخی مسیرهای قانونی فسخ قرارداد گفت: شروطی مانند تخریب و نوسازی ملک، انتقال قانونی ملک به شخص دیگر، نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او و نیز عمل نکردن مستاجر به تعهدات خود، از جمله پرداخت اجاره بها یا شارژ، از جمله مواردی است که می تواند به فسخ قرارداد منجر شود. به گفته او، همین شروط در عمل راه را برای دور زدن قانون باز می کند و باعث تضعیف مصوبه تمدید قراردادهای اجاره می شود.
وی اضافه کرد: اگر توافقی برخلاف مصوبه تمدید خودکار قرارداد اجاره صورت گیرد، قاضی اصولا نباید آن را بپذیرد، اما این احتمال وجود دارد که قاضی با استناد به اختیار و رضایت طرفین، قرارداد را معتبر بداند. به گفته سرباز، در چنین مواردی تفسیر قاضی از قانون تعیین کننده خواهد بود.
این مقام صنفی درباره نقش مشاوران املاک نیز توضیح داد: به بنگاه های املاک توصیه شده از تنظیم قراردادهایی که در آنها سقف ۲۵ درصد رعایت نشده خودداری کنند، اما از نظر قانونی مسئولیت عدم رعایت مفاد مصوبه بر عهده طرفین قرارداد است، نه مشاور املاک به عنوان شخص ثالث.
سرباز با استناد به اصل نسبی بودن قراردادها در قانون مدنی گفت: قرارداد میان موجر و مستاجر به شخص ثالث ارتباطی ندارد، مگر آنکه قصور از سوی شخص ثالث ایجاد شده باشد. در این چارچوب، واحد صنفی شخص ثالث محسوب می شود. با این حال، اتحادیه به مشاوران املاک دارای مجوز ابلاغ کرده که در تنظیم قراردادها باید سقف قانونی ۲۵ درصد را رعایت کنند.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا مستاجرانی که بیش از دو سال در یک واحد مسکونی ساکن بوده اند نیز مشمول تمدید اجباری قرارداد می شوند، اظهار کرد: با توجه به اینکه مصوبه امسال با توجه به شرایط جنگی تصویب شده، تمام قراردادها در صورت تمایل مستاجر باید تمدید شود؛ فارغ از اینکه دو سال، پنج سال یا حتی ۱۰ سال از سکونت مستاجر در آن واحد گذشته باشد.
به گفته عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، مستاجرانی که قرارداد آنها در سال ۱۴۰۵ به پایان می رسد، می توانند قرارداد خود را برای یک سال دیگر و با حداکثر افزایش ۲۵ درصد تمدید کنند.
سرباز همچنین با اشاره به ماده ۱۰ قانون مدنی گفت: توافق هایی که برخلاف قواعد آمره نباشند، معتبر و نافذ هستند و قصد و رضایت طرفین نیز در حقوق مدنی اهمیت دارد. با این حال، در موضوع اجاره بها، اگر توافقی خلاف مصوبه افزایش ۲۵ درصدی صورت گیرد، این موضوع می تواند محل اختلاف حقوقی باشد و در نهایت نظر قاضی تعیین کننده خواهد بود.
وی ادامه داد: اگر قاضی قرارداد را از مصادیق توافق معتبر میان طرفین بداند، ممکن است مستاجر دیگر نتواند به استناد جهل به قانون، اکراه یا اضطرار، از آثار آن شانه خالی کند؛ زیرا اصل بر این است که قرارداد با اراده طرفین منعقد شده است.
این کارشناس بازار مسکن، تمدید خودکار قراردادهای اجاره را اقدامی موثر در جهت آرامش بازار دانست و گفت: تداوم این قانون می تواند به ثبات بازار اجاره کمک کند. به گفته او، تجربه اجرا نشان داده که بخش عمده ای از موجران و مشاوران املاک از این مصوبه تبعیت کرده اند.
سرباز در عین حال با اشاره به قاعده فقهی «الناس مسلطون علی اموالهم» اظهار کرد: هر فرد نسبت به مال و منافع آن اختیار دارد و از این منظر، نرخ گذاری دستوری با محدودیت هایی مواجه است. اما در شرایط بحرانی، برای جلوگیری از سوءاستفاده و بروز نارضایتی اجتماعی، همه ملزم به تمکین از قوانین اضطراری هستند.
وی همکاری مشاوران املاک با اجرای سقف ۲۵ درصدی را مناسب ارزیابی کرد و گفت: به اعتقاد من، ۹۹ درصد همکاران دارای مجوز، قراردادها را در چارچوب ضوابط قانونی تنظیم می کنند و موارد تخلف عمدتا مربوط به افراد فاقد مجوز است که به شکل غیرقانونی فعالیت می کنند.
