◄ خطر خرید «متری» مسکن؛ چرا این روش معامله پرابهام و پرریسک است؟

انسداد مسیر پیش فروش اقساطی ساختمان و ناکامی در اجرای قانون مصوب سال ۱۳۹۰، بازار مسکن را به سمت الگوهای پرابهامی چون «فروش متری» سوق داده است؛ مدلی که به اذعان کارشناسان، به دلیل نامعین بودن مبیع (موضوع معامله)، نبود شناسنامه فنی و مشخص نبودن موقعیت فیزیکی واحد تحویلی، ریسک حقوقی و سرمایه گذاری سنگینی را به خریداران خرد تحمیل کرده و روند قیمت گذاری را در این بازار به بیراهه برده است.

به گزارش سرویس شهری تین نیوز، در سال های اخیر رشد سرسام آور قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها، بازار را با پدیده ای نوظهور تحت عنوان «خرید متری مسکن» روبه رو کرده است؛ سازوکاری که با برگزاری وبینارها و همایش های گوناگون به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش پول به مردم معرفی می شود. با این حال، کارشناسان معتقدند رواج این الگو حاصل یک شکست در قانون گذاری و انسداد ابزارهای سنتی و شفاف پیش فروش مسکن در کشور است.

ابهام در موضوع معامله؛ تفاوت مبایعه نامه با خرید متری

سمانه محرمی نمین، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، در گفتگو با خبرنگار مهر با نقد جدی گرایش به فروش متری مسکن، بر شفافیت قراردادهای سنتی در برابر ابهامات این شیوه تأکید کرد و گفت: «وقتی مبایعه نامه وجود دارد، می توان معامله مشخصی انجام داد. برای مثال، فرد می تواند یک واحد ۴۰ متری را خریداری کند و پرداخت بهای آن را در یک بازه سه ساله تعریف کند. در این صورت، موضوع معامله مشخص است و خریدار می داند چه ملکی را خریداری می کند و بابت چه چیزی پول می پردازد.»

وی در تشریح ریسک های بنیادین فروش متری افزود: اما در خرید متری، موضوع معامله نامعین است و مشخص نیست ملکی که فرد برای آن هزینه می کند، در آینده دقیقاً کجا، چه زمانی، به چه شکل و در کدام طبقه قرار خواهد گرفت. در واقع، ما روشی را که درست بوده، ممنوع اعلام کرده ایم. این وضعیت ناشی از یک اشتباه محاسباتی و قانون گذاری در حوزه فروش و پیش فروش ملک است و همین موضوع نیز تأثیر قابل توجهی بر قیمت گذاری و روند قیمت مسکن دارد.»

گره کور قانون سال ۱۳۹۰؛ صفر بودن قراردادهای ثبتی

دبیر اتحادیه مشاوران املاک ریشه شکل گیری این الگوهای نامطمئن را مسدود شدن مسیر خرید اقساطی دانست و توضیح داد: «از سال ۱۳۹۰ که قانون پیش فروش مسکن تصویب شد، تنظیم قراردادهای پیش فروش از مشاوران املاک گرفته و به دفاتر اسناد رسمی سپرده شد، اما از آن زمان تاکنون حتی یک قرارداد پیش فروش نیز در دفترخانه ها ثبت نشده است؛ موضوعی که مسیر خرید اقساطی مسکن را برای مردم مسدود کرده است. ما مسیر پیش فروش را برای مشاوران املاک بسته ایم و در واقع، راه پیش فروش و خرید اقساطی را برای مردم نیز مسدود کرده ایم.»

به گفته محرمی، این اختلال سیاستی کارکرد بازار را به هم ریخته است: «در نتیجه این وضعیت، مردم امکان خرید اقساطی مسکن را ندارند. در چنین شرایطی، اکنون وبینارها و سمینارهای متعددی برگزار می شود و از مردم می خواهند برای خرید متری مسکن اقدام کنند. پرسش این است که چرا باید خرید متری انجام شود؟»

قیمت گذاری حبابی روی خاک

محرمی نمین با اشاره به پیامدهای توقف پیش فروش رسمی و شفاف، از قیمت گذاری های نامتعارف پروژه های در حال ساخت انتقاد کرد و گفت: «اکنون در پروژه های هزار واحدی، ۸ هزار واحدی و حتی ۸۰۰ واحدی، پیش فروش هایی انجام می شود که در آن، واحد در حال ساخت با قیمت ملکی که قرار است سه سال بعد آماده شود، به فروش می رسد. در شرایط فعلی، ممکن است واحدی که هنوز روی خاک قرار دارد، با قیمت های بسیار بالا عرضه شود. برای مثال، واحدی که قرار است در آینده متری ۵۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ممکن است امروز متری ۳۰۰ میلیون تومان و در مرحله اولیه ساخت به فروش برسد و فروشنده نیز این موضوع را با پرداخت اقساط توجیه کند.»

غفلت از الزامات کلیدی؛ از حساب امانی تا شناسنامه فنی

دبیر اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به سامانه های جدید ثبت معاملات خاطرنشان کرد: «قرار بود قانون پیش فروش مسکن در سامانه کاتب بارگذاری شود، اما الزامات و زیرساخت های لازم برای اجرای صحیح آن همچنان مغفول مانده است. بر اساس الزامات پیش بینی شده، هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش باید ملک در شهرداری دارای شناسنامه فنی باشد، برای سازنده و مالک حساب امانی ایجاد شود تا خریدار بتواند وجه خود را در آن واریز کند و سرمایه گذاری مالک نیز از امنیت لازم برخوردار باشد. همچنین سازنده باید مبلغی را به عنوان ضمانت در این حساب قرار دهد، اما در حال حاضر هیچ حساب امانی در نظر گرفته نشده و تمام این موارد مغفول مانده است.

ضرورت احیای مسیر قانونی برای خانه دار شدن جوانان

محرمی نمین در پایان با تأکید بر لزوم بازنگری در سیاست های اجرایی پیش فروش یادآور شد: «اگر مسیر پیش فروش مسکن را باز کنیم، مردم بسیار راحت تر می توانند خانه بخرند. بحث کلاهبرداری در این حوزه را نادیده نمی گیرم و تعداد این موارد نیز زیاد است، اما بسیاری از مردم تا پیش از دهه ۱۳۹۰ از طریق پیش فروش صاحب خانه شدند و نمی توان این واقعیت را انکار کرد که پیش فروش یکی از راه های خانه دار شدن جوانان کشور است.»

رواج طرح های خرید متری بیش از آنکه یک نوآوری مالی کارآمد باشد، محصول خلأ قانونی و انسداد ابزارهای شفاف خرید اقساطی است. عدم قطعیت در تحویل فیزیکی واحد و مجهول بودن اوصاف ملک، ریسک تبدیل دارایی متری به یک سرپناه واقعی را به شدت افزایش داده است؛ خطری که درمان پایدار آن نه تبلیغ مدل های مبهم، بلکه فعال سازی زیرساخت های واقعی نظیر «حساب های امانی» و «شناسنامه فنی» برای احیای پیش فروش قانون مند است.