◄ طرح های ترکیبی و مدل ۴۰-۶۰؛ راهی تازه برای تأمین مالی گردشگری

افزایش هزینه ساخت، محدودیت منابع بانکی و طولانی بودن فرایندهای اداری، اجرای پروژه های بزرگ مقیاس را دشوار کرده است. در همین شرایط، «طرح های گردشگری ترکیبی» و مدل موسوم به ۴۰–۶۰ به عنوان سازوکاری برای پیوند سرمایه گذاری ساختمانی با توسعه هتل ها و تأسیسات گردشگری مطرح شده اند؛ مدلی که به گفته علی اصغر شالبافیان، رئیس مرکز سرمایه گذاری و امور اقتصادی وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی، می تواند بخشی از هزینه ساخت زیرساخت گردشگری را از درون خود پروژه تأمین کند.

چالش اصلی: جذب سرمایه به گردشگری

به گزارش سرویس گردشگری تین نیوز، شالبافیان در گفت وگویی با استودیو صما، مهم ترین مانع سرمایه گذاری در گردشگری را جذاب نبودن این حوزه برای سرمایه گذاران می داند و تأکید می کند: «هر اندازه درباره ظرفیت های طبیعی، تاریخی و فرهنگی ایران صحبت کنیم، تا زمانی که زیرساخت لازم برای بهره مندی از این ظرفیت ها فراهم نشود، امکان استفاده واقعی از آن ها وجود نخواهد داشت.»

به گفته او، صنایع مختلف از جمله صنعت ساختمان توانسته اند سرمایه های بخش خصوصی را جذب کنند، اما مسئله این بوده که چگونه می توان همین سرمایه ها را به سمت گردشگری هدایت کرد. دولت وظیفه دارد مشوق ها و سازوکار ورود سرمایه گذار را فراهم کند و بخش خصوصی نقش آفرین اصلی در ایجاد زیرساخت ها باشد.

سه رکن قانون برنامه هفتم برای تأمین مالی گردشگری

شالبافیان با اشاره به قانون برنامه هفتم توسعه، از سه رکن اصلی برای تأمین مالی پروژه های گردشگری خبر می دهد:

رکن نخست: طرح های گردشگری ترکیبی. در این طرح ها، در یک زمین با کاربری گردشگری، امکان قرارگیری کاربری های اداری، تجاری یا مسکونی در کنار کاربری گردشگری فراهم می شود. این امکان مربوط به اراضی گردشگری واقع در محدوده و حریم شهرها و روستاهاست و اراضی خارج از این محدوده ها را شامل نمی شود.

رکن دوم: معافیت سود بازرگانی و حقوق گمرکی برای واردات تجهیزات مورد نیاز هتل ها و طرح های گردشگری، مشروط بر تأیید وزارت میراث فرهنگی. در این چارچوب، برخی محدودیت های وارداتی نیز برطرف شده است.

رکن سوم: ایجاد ساختارهای جدید توسعه گری و تسهیل گری. بر اساس قانون برنامه هفتم، وزارتخانه امکان صدور مجوز برای شرکت های توسعه گر و تسهیل گر سرمایه گذاری گردشگری را پیدا کرده است. هدف این شرکت ها، شناسایی و سازمان دهی ظرفیت ها و تجربه های موجود و قرار دادن آن ها در خدمت توسعه گردشگری است.

مدل ۴۰–۶۰؛ سقفی برای کاربری غیرگردشگری

شالبافیان درباره جزئیات مدل ۴۰–۶۰ توضیح می دهد: «در طرح های ترکیبی، حداکثر تا ۴۰ درصد زیربنای مفید کل پروژه می تواند، پس از طی فرایندهای قانونی و اخذ تأییدهای لازم، به کاربری غیرگردشگری اختصاص یابد. سرمایه گذار می تواند این بخش را بفروشد یا پیش فروش کند و منابع حاصل را برای تکمیل بخش گردشگری پروژه به کار بگیرد.»

او تأکید می کند که عدد ۴۰ درصد یک سقف است، نه حقی قطعی برای همه پروژه ها: «میزان قابل تخصیص در هر طرح باید با توجه به ویژگی های پروژه و پس از اخذ موافقت وزارت میراث فرهنگی و طی مراحل قانونی در مراجع استانی و شهری تعیین شود.»

ویژگی سوم طرح های ترکیبی، امکان صدور سند تفکیکی برای بخش های مجاز مسکونی، اداری یا تجاری است. در عین حال، عرصه پروژه با کاربری گردشگری حفظ می شود و تغییر ماهیت نمی دهد؛ اعیان بخش غیرگردشگری در چارچوب مصوبات قابلیت فروش و صدور سند تفکیکی پیدا می کند.

سه هزار و ۸۰ طرح در حال اجرا

به گفته شالبافیان، در زمان این گفت وگو حدود سه هزار و ۸۰ طرح سرمایه گذاری گردشگری در کشور در حال اجراست که با سرمایه بخش خصوصی پیش می روند. تأمین مالی این تعداد پروژه به منابع قابل توجهی نیاز دارد و تسهیلات دولتی و بانکی، با وجود گشایش های اخیر، برای تأمین مالی پروژه های بزرگ مقیاس کافی نیست.

او می افزاید: «امکان فروش و پیش فروش بخش غیرگردشگری، راهی است تا بخشی از هزینه ساخت زیرساخت گردشگری از درون خود پروژه تأمین شود.»

پروژه های نیمه تمام نیز می توانند از این ظرفیت استفاده کنند

شالبافیان تصریح می کند که این امکان صرفاً برای پروژه هایی که از ابتدا به عنوان طرح ترکیبی تعریف می شوند پیش بینی نشده است: «برخی پروژه های بزرگ مقیاس به دلیل نیاز مالی بالا سال ها متوقف مانده اند. در آیین نامه اجرایی، برای طرح های موجودِ در حال احداث نیز این ظرفیت دیده شده است؛ مشروط بر اینکه امکان تغییر نقشه متناسب با الزامات کاربری ترکیبی وجود داشته باشد و مجوزهای لازم اخذ شود.»

او به پیچیدگی های فنی پروژه های ترکیبی اشاره می کند: نحوه تعریف و استفاده از مشاعات، پارکینگ ها و آسانسورها، حفظ حقوق مالکان و جلوگیری از تداخل عملکرد کاربری غیرگردشگری با بخش گردشگری باید از ابتدا روشن باشد. به همین دلیل، علاوه بر ضوابط عمومی ساخت تأسیسات گردشگری، ضوابط اختصاصی پروژه های ترکیبی نیز در بررسی هر طرح اعمال می شود.

کاهش ریسک سرمایه گذاری در سایه تورم

شالبافیان با اشاره به متغیرهای کلان اقتصادی مانند تورم و جهش نرخ ارز می گوید: «یکی از اهداف کاربری ترکیبی این است که اثر تورم در دل پروژه تا حدی خنثی شود. در الگوی قبلی، یک پروژه کاملاً اقامتی تا پیش از تکمیل و بهره برداری، جریان درآمدی قابل اتکایی برای سرمایه گذار ایجاد نمی کرد. اکنون سرمایه گذار می تواند بخش غیرگردشگری را پیش فروش کند. اگر هزینه تمام شده پروژه افزایش یابد، ارزش فروش بخش غیرگردشگری نیز متناسب با شرایط بازار تغییر می کند و امکان تأمین مالی از داخل پروژه فراهم می شود.»

او تأکید می کند که این سازوکار همه ریسک ها را از بین نمی برد، اما می تواند فشار تأمین مالی را کاهش دهد.

مازندران؛ پیشرو در طرح های ترکیبی

شالبافیان انتخاب مازندران برای برگزاری اجلاس سرمایه گذاری را با موضوع گردشگری مرتبط می داند و می گوید: «هم تقاضای قابل توجهی برای پروژه های ترکیبی در این استان وجود دارد و هم مازندران یکی از استان های اصلی از نظر تقاضا و ظرفیت سرمایه گذاری گردشگری است. تنوع موضوعی فرصت ها — عرصه های ساحلی، جنگلی و ظرفیت های طبیعت گردی — امکان طراحی مدل های متفاوت سرمایه گذاری را فراهم می کند.»

او به ظرفیت آب بندان ها اشاره می کند: «با همکاری وزارت نیرو، استفاده گردشگری از این ظرفیت ها به رسمیت شناخته شده و نزدیک به هزار آب بندان می تواند در صورت رعایت الزامات، زمینه شکل گیری خدمات اقامتی و تفریحی را فراهم کند.»

شالبافیان همچنین از آزادسازی و احیای عرصه های گردشگری ساحلی و دریایی و ایجاد ماریناها به عنوان محورهای مهم در استان های ساحلی یاد می کند.

بروکراسی؛ جدی ترین مانع پیش روی سرمایه گذاران

رئیس مرکز سرمایه گذاری و امور اقتصادی وزارت میراث فرهنگی، بروکراسی اداری را یکی از جدی ترین دلایل به تعویق افتادن پروژه ها، انصراف سرمایه گذار یا شکل نگرفتن اصل سرمایه گذاری می داند و می گوید: «ما منکر وجود بروکراسی اداری نیستیم. خود وزارتخانه نیز باید فرایندهایش را به طور مستمر اصلاح کند و نقطه آغاز اصلاح، پذیرفتن وجود همین مسئله است.»

برای تسریع کار، جلسات منظم با سرمایه گذاران در سطوح ستادی و استانی برگزار می شود تا موانع هر پروژه به صورت موردی بررسی شود.

مسیر ورود سرمایه گذار و بسته های سرمایه گذاری بی نام

شالبافیان درباره مسیر ورود سرمایه گذار می گوید: «اگر سرمایه گذار زمین در اختیار داشته باشد، برای دریافت موافقت اصولی ابتدا باید به اداره کل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی استان مراجعه کند. در سرمایه گذاری های بزرگ تر، پرونده حسب ضوابط به ستاد وزارتخانه ارجاع می شود.»

او به ظرفیت «بسته های سرمایه گذاری بی نام» اشاره می کند که پس از فراهم شدن بستر قانونی آن در قانون تأمین مالی تولید و زیرساخت ها توسعه پیدا کرد: «پیش از این، مجوز باید از ابتدا به نام شخص مشخص صادر می شد؛ اما اکنون می توان استعلام ها، بررسی ها و مجوزهای اولیه یک فرصت سرمایه گذاری را پیش از شناسایی سرمایه گذار انجام داد. پس از انتخاب سرمایه گذار، نام او در مجوز و فرایند اجرایی درج می شود.»

به گفته او، مزیت این مدل آن است که سرمایه گذار ناچار نیست از نقطه صفر، زمان طولانی برای دریافت استعلام از دستگاه های متعدد صرف کند. تعداد بسته های سرمایه گذاری بی نام به یکی از شاخص های ارزیابی عملکرد استان ها تبدیل شده است.

تبدیل سازندگان به توسعه گران گردشگری

شالبافیان با تأکید بر ضرورت ورود فعالان صنعت ساختمان به حوزه گردشگری می گوید: «صنعت ساختمان ایران سرشار از تجربه های انباشته است و برخی دستاوردهای آن با تجربه های موفق دیگر کشورها برابری می کند. بهترین سازوکار انتقال این تجربه به گردشگری آن است که صاحبان همین دانش و تجربه، به صورت مستقیم وارد پروژه های گردشگری شوند.»

او می افزاید: «ورود فعالان صنایع دیگر به هتلداری معمولاً به انتقال سرمایه محدود می شود؛ اما وقتی فعال صنعت ساختمان وارد این حوزه می شود، علاوه بر سرمایه، تجربه طراحی، ساخت، مدیریت پروژه، کنترل هزینه و اجرا نیز منتقل می شود. برای وقوع این اتفاق، هم انگیزه و هم مشوق لازم بود و دولت تلاش کرده این مشوق ها را از مسیر پروژه های ترکیبی، تسهیل واردات تجهیزات و ساختارهای توسعه گری و تسهیل گری فراهم کند.»

سرمایه گذار خارجی و پاسخ به دغدغه سودآوری

شالبافیان درباره سرمایه گذار خارجی می گوید: «دغدغه سودآوری و مقایسه پروژه های ایر

ان با نمونه های دیگر کشورها، برای سرمایه گذار داخلی و خارجی مشترک است. سرمایه گذار خارجی می پرسد چرا نتواند در کنار هتل، بخش هایی مانند رزیدنس، هوم آفیس یا فضای تجاری ایجاد کند؛ یا چرا در یک برج، طبقات پایین به مرکز تجاری و طبقات دیگر به هتل اختصاص پیدا نکند. نبود پاسخ روشن به این پرسش ها مستقیماً بر جذابیت و سودآوری پروژه اثر می گذاشت و پروژه های ترکیبی برای پاسخ به بخشی از همین نیاز طراحی شده اند.»

او به فرایندهای حمایتی سازمان سرمایه گذاری و کمک های اقتصادی و فنی ایران برای رفع موانع سرمایه گذاری خارجی اشاره می کند و می گوید در برخی موارد، همین سازوکارها می تواند رسیدگی به پرونده را تسریع کند.

طرح های گردشگری ترکیبی و مدل ۴۰–۶۰، تلاشی است برای پاسخ به یک مسئله ساختاری: چگونه می توان در شرایطی که تسهیلات بانکی کفایت نمی کند و هزینه ساخت روزبه روز افزایش می یابد، زیرساخت های گردشگری کشور را توسعه داد؟ سازوکاری که به گفته شالبافیان، هم به تحرک بیشتر صنعت ساختمان کمک می کند، هم سرمایه فعالان این صنعت را به سمت گردشگری می برد و هم تجربه گران قیمت آنان را در خدمت ساخت زیرساخت های باکیفیت تر گردشگری قرار می دهد.

با این حال، تحقق این هدف به رفع موانع اداری، شفافیت ضوابط و تضمین بازگشت سرمایه بستگی دارد؛ موضوعاتی که به گفته مسئولان وزارت میراث فرهنگی، در دستور کار قرار گرفته و بخشی از آن در آیین نامه های اجرایی قانون برنامه هفتم پیش بینی شده است.