آیا قانون پیش فروش ساختمان اجرا می شود؟
برج های سر به فلک کشیده منطقه ۲۲ از لابه لای بزرگراه های درون شهری غرب کلانشهر تهران خودنمایی می کند. بزرگی و بلندی این ساختمان های نه چندان چشم نواز با هیچ کجای شهر سنخیتی ندارد و بافت متفاوتی را رقم زده است. آنچه بیشتر جلب توجه می کند، استقرار ادوات بزرگ ساخت و ساز و انبوه سازی است که نشان از تداوم این رویه در آن منطقه دارد.
برج های سر به فلک کشیده منطقه ۲۲ از لابه لای بزرگراه های درون شهری غرب کلانشهر تهران خودنمایی می کند. بزرگی و بلندی این ساختمان های نه چندان چشم نواز با هیچ کجای شهر سنخیتی ندارد و بافت متفاوتی را رقم زده است. آنچه بیشتر جلب توجه می کند، استقرار ادوات بزرگ ساخت و ساز و انبوه سازی است که نشان از تداوم این رویه در آن منطقه دارد.
به گزارش تین نیوز به نقل از وزارت راه و شهرسازی، آنچه در رویارویی با انبوه سازی و بلندمرتبه سازی در منطقه ۲۲ تهران در ذهن متبادر می شود، جمعیت گسترده و متراکمی است که در این منطقه سکنی گزیده یا خواهند گزید و با نگاهی خوشبینانه و با توجه به قیمت های مسکن در شهر تهران و اینکه همواره دغدغه مسکن برای تهرانی ها وجود داشته است، این برج های غول پیکر و مدرن در ضلع شمالی باغ گیاه شناسی شاید بتواند مشکل بخشی از شهروندان را حل کند اما با عینک موشکافانه و دقیق تر باید این فرایندها را بررسی کرد.
در حالی که فعالان محیط زیست ماه هاست منتظر توقف طرح جدید بلندمرتبه سازی در کنار باغ گیاه شناسی ملی هستند، ساخت و ساز این طرح ها با وجود ورود دادستانی، همچنان ادامه دارد و از مرحله گودبرداری نیز عبور کرده است.
اردیبهشت سال گذشته بود که معاون حقوق عامه و پیشگیری از وقوع جرم دادستانی کل کشور با حضور در محل ساخت و ساز بلوک های مسکونی که متعلق به ارتش است، آخرین وضعیت گودبرداری و مراحل ساخت و ساز این بلوک ها را بررسی کرد.
غلامعباس ترکی در حاشیه بازدید از باغ گیاه شناسی ملی ایران گفت: اجرای طرح ساخت و ساز بلوک های مسکونی در ضلع شمالی باغ گیاه شناسی ملی ایران خارج از چارچوب و ضوابط مشخص بوده است و احداث ۲۲ بلوک و بالغ بر ۵۵۰۰ واحد در این محل مشکلات متعددی از جمله مشکل آب، آب وهوا و نقض استانداردهای ملی و بین المللی را برای باغ گیاه شناسی ملی ایران به وجود خواهد آورد.
معاون حقوق عامه و پیشگیری از وقوع جرم دادستانی کل کشور با بیان اینکه رسیدگی به این موضوع در دستور کار قرار دارد، تصریح کرد: توضیح های سایر مسئولان و دستگاه های دخیل در طرح را خواهیم گرفت تا پس از جمع بندی و بررسی موارد در مورد توقف اجرای ساخت و ساز واحدهای مسکونی یا انتقال آن به نقطه دیگری در شهر تصمیم جامع و کلی اتخاذ شود.
بیش از یک سال از این بازدید گذشته است و نهم آبان امسال علیرضا زاکانی شهردار تهران نهم آبان به ایرنا گفته است: مجموعه ای که بالای باغ گیاه شناسی ملی در حال ساخت است، کل مجوزها را از قبل و در زمان مدیریت های قبلی گرفته و بر اساس همان پروانه ساخت، کارهایش انجام می شود.
زاکانی گفته است که جلوگیری از این کار از مسئولیت شهرداری خارج است و برای جلوگیری به رأی دستگاه قضایی یا تفاهم بین وزارت جهاد، میراث فرهنگی و مجموعه سازنده برج ها نیاز دارد.
رئیس تحقیقات مراتع و جنگل های کشور نیز ۱۱ آبان در همایش نکوداشت پدافند غیرعامل که در سالن اجتماعات مجموعه باغ گیاهشناسی تهران برگزار شد، با بیان اینکه حریمی که برای این باغ در نظر گرفته شده ۵۰۰ متر است افزود: در طرح تفصیلی عنوان شده بود که اگر ساخت و سازی در اطراف باغ صورت می گرفت نباید بیشتر از سه طبقه باشد.
علی علیزاده تاکید کرد: با ساخت و ساز بلند مرتبه ها در اطراف باغ دیگر آبی به زمین نفوذ نمی کند و تامین آب باغ با مشکل مواجه شده و درختان باغ در حال خشک شدن هستند.
وی خاطرنشان کرد: به تازگی مجوز احداث ۲۲ برج ۲۰ طبقه با پنج هزار واحد مسکونی در ضلع شمالی باغ صادر شده که با این بی تدبیری زوال تدریجی باغ اتفاق می افتد، این اتفاق غیر قابل قبول است و امیدواریم دستور توقف این ساخت و ساز برای حیات باغ صورت بگیرد زیرا میلیون ها نفر خواستار حفظ باغ گیاه شناسی ملی ایران هستند.
۱۳ آبان نیز رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران به خبرنگار ایرنا گفت که شهرداری می تواند برای حفظ حریم باغ گیاه شناسی به ذی نفعان ساخت و ساز در مجاورت این باغ، زمین معوض بدهد.
مهدی عباسی با بیان اینکه درمورد یک سری ساختمان های فعلی نمی توان اقدامی انجام داد و تکلیفش مشخص است، گفت: اما یک سری ساخت و ساز با توافق های قبلی بوده که شهرداری به عنوان ضلع سوم باید ورود کند و یک توافق جدید با مالکان داشته باشد و حتی زمینی به جای آن برای ساخت و ساز بدهد.
اظهارات شهردار تهران، رئیس تحقیقات مراتع و جنگل های کشور و رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران در این باره در حالی مطرح می شود که روند ساخت و ساز در این منطقه ادامه دارد و بسیاری از مردم هم در رویای خانه دار شدن و با تبلیغاتی که از سوی سازنده ها در حال انجام است؛ واحدهایی که حتی هنوز برای احداث برج، گودبرداری هم نشده است، پیش فروش می کنند و قیمت این واحدها نیز با توجه به ارزش منطقه ای کمتر است و قول هایی برای تحویل دو تا سه سال آینده را می دهند.
قانون پیش فروش ساختمان چه می گوید؟
قانون پیش فروش ساختمان مشتمل بر ۲۵ ماده و چهار تبصره ۱۲ دی ۱۳۸۹ به تأیید شورای نگهبان رسید و هیأت وزیران هفتم خرداد ۱۳۹۳ نیز به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به استناد ماده (۲۵) قانون پیش فروش ساختمان، آیین نامه اجرایی آن را تصویب کرد.
براساس تبصره ۴ ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان، در قرارداد پیش فروش باید حداقل «مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.»
همچنین اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله و تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی از دیگر مواردی است که باید در قرارداد پیش فروش ساختمان تصریح شود.
مطابق تبصره ماده ۴ این قانون، «در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد.»
طبق ماده ۸ قانون پیش فروش ساختمان، «در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.» همچنین براساس تبصره یک این ماده از قانون، «درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.»
پرونده های شرکت های تعاونی مسکن ۶۷گانه ولنجک، شرکت تعاونی کارکنان نظام سلامت کشور، تعاونی مسکن کارگران برق تهران و پرونده تعاونی مسکونی شهرک ژاندارمری تنها بخشی از پرونده های مربوط به حوزه مسکن است که صدها هزار شاکی دارد و اکنون در دادگستری استان تهران در جریان رسیدگی است
این موارد تنها بخشی از قانون پیش فروش ساختمان است اما اینکه این قانون در تنظیم قراردادهای پیش فروش تا چه حد اجرا می شود، نیاز به بررسی دارد و از سوی دیگر با توجه به ورود انبوه پرونده های کثیرالشاکی در حوزه تعاونی های مسکن و انبوه سازی ها به دستگاه قضایی با وجود قانون مصرح و مستقل در این زمینه و آیین نامه اجرایی آن اما نحوه اجرای قانون و نظارت بر آن به خوبی اعمال نمی شود و شاید بخشی از این موضوع فقدان آگاهی مردم از وجود قانون در این حوزه است که باید اطلاع رسانی در این زمینه و آگاهی بخشی نسبت به شرایط سرمایه گذاری و پیش خرید صورت گیرد.
پرونده های کثیرالشاکی حوزه مسکن
اکنون پرونده های شرکت های تعاونی مسکن ۶۷گانه ولنجک، شرکت تعاونی کارکنان نظام سلامت کشور، تعاونی مسکن کارگران برق تهران و پرونده تعاونی مسکونی شهرک ژاندارمری تنها بخشی از پرونده های مربوط به حوزه مسکن است که صدها هزار شاکی دارد و در دادگستری استان تهران در جریان رسیدگی است.
از دیگر سو، در رابطه با موضوع بلندمرتبه سازی در منطقه ۲۲ تهران هم شکایتی در دیوان عدالت اداری، برای صدور دستور توقف و سپس ابطال پروانه ساخت و سازها و انتقال پروژه به محل دیگر در دستور کار قرار دارد و با کنار هم قرار دادن تکه های این جورچین به نظر می رسد در راستای پیشگیری از وقوع جرم باید اقدام و هر چه سریع تر در این زمینه تعیین تکلیف قانونی انجام شود.
