١٠٠هزار هکتار اراضی جدید برای تأمین نیاز مسکن
تین نیوز | یکی از شیوههای تمرکززدایی از کلان‌شهرها، تمرکززدایی فضایی براساس ایجاد شهرهای جدید است. از ابتدای جنبش دوره متأخر ایجاد شهرهای جدید (بعد از جنگ جهانی دوم) و براساس نظریه باغشهرها و به‌دنبال تجربه بریتانیا در احداث شهرهای جدید، در بسیاری از کشورهای جهان، گونه‌های متفاوتی از شهرهای جدید ایجاد شده است.
عموما در مقوله شهرهای جدید، مسئله عمده ساخت شهری با معیارهای زیستپذیری بالا در مدتی نسبتا کوتاه است، درحالی‌که شهرهای موجود دهها سال و شاید قرنها زمان بردهاند تا به‌مرور ساخته شوند. در دورههای مختلف تاریخی با تکیه بر اهداف آرمانی، نظامی، حل مشکلات اجتماعی، اقتصادی و... شهرهای جدیدی احداث شده است، اما مهم‌ترین تفاوت شهرهای جدید معاصر با شهرهای جدید گذشته را شاید بتوان در نقش آنها جست‌وجو کرد.
چراکه در گذشته هرگز موضوعی با عنوان سرریز جمعیت کلان‌شهرها مطرح نبوده ولی امروز عمده شهرهای جدید بهمنظور هدایت سرریز جمعیت مادرشهرها ایجاد می‌شوند و گسترش می‌یابند. ایده ایجاد شهرهای جدید به‌عنوان یک سیاست، راه‌حل و برنامه توسعه شهری در دهههای اخیر، در اغلب کشورها مطرح بوده و در ایران نیز با اهدافی چون جلوگیری از توسعه بی‌رویه شهرها بهویژه کلان‌شهرها، جذب جمعیت سرریز شهر مادر، جلوگیری از گسترش حاشیهنشینی و... به منصه ظهور رسیده است.
بررسی و مطالعه تجارب کشورهای مختلفی که از این سیاست بهره بردهاند نیز حاکی از آن است که ضرورت احداث و مکان‌یابی شهرهای جدید در کشورهایی که با سیاست‌های جامع ملی و ناحیهای آنها منطبق بوده با موفقیت نسبی همراه است. شهرهای جدید تا قبل از اقتصادی‌شدن برنامههایشان، علاوه بر تحمیل هزینههای زیاد بر دوش دولتها، بهدلیل جوان‌بودن و نداشتن جذابیت شهری، از لحاظ خدماتی متکی به مادرشهرهای اطراف خود هستند و بدون در نظر قراردادن شاخصهای مکان‌یابی، آینده روشنی را نشان نمی‌دهند و باعث تقویت معضل مهاجرت و حاشیهنشینی می‌شوند.
عمده‌ترین مزیت ایجاد شهرهای جدید، برنامه‌ریزی پیشاپیش گسترش شهری، یافتن راهحلهای مسائل کلان ملی و ترجیح این نوع از شهرها بر رشد شهرکهای خودرو و بیشناسنامه است.
جایگاه شهرهای جدید و برنامه‌های ٥ساله توسعه کشور
دوره برنامه اول توسعه، مصادف با مطرح‌شدن بحث شهرهای جدید است و در بخش سیاست‌های کلان عمران شهری، توسعه شهرهای جدید در مناطق کمتر توسعهیافته و ایجاد شهرهای جدید پیرامون شهرهای بزرگ و مخصوصا تهران بهمنظور انتقال بخشی از فعالیتها به خارج از محدوده آنها، در دستور کار قرار گرفت. در ابتدای برنامه دوم در سال ١٣٦٨، براساس سیاست‌های تعادلبخشی و تمرکززدایی مصوبهای در شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید که براساس آن شش شهر جدید پیرامون شهر تهران بهمنظور توزیع متعادلتر جمعیت شهر تهران (هشتگرد، رباط‌کریم، آب انجیرک پردیس،
شهرک دیپلماتیک لتیان، زاویه و اشتهارد) در منطقه احداث شدند. در برنامه دوم توسعه هنوز هم تعادلبخشی توزیع جمعیت در سرزمین و جلوگیری از تمرکز بیش‌ازحد امکانات در نظر بود، اما این بار توجه بیشتر به شهرهای کوچک و متوسط معطوف شد.
بدین‌ترتیب توسعه شهرهای جدید محدود شد و اولویت تکمیل شهرهای جدید دردست‌احداث بهمنظور عرضه سریع مسکن موردتوجه قرار گرفت. از آنجا که برنامهریزان میاندیشیدند که شهرهای جدید احداث‌شده باید تاکنون نقش خود را ایفا کرده باشند و چنین امری محقق نشده بود، شهرهای جدید از حدود سال‌های ٧٣ اندک اندک با علامت سؤالی در مقابل اثربخش‌بودن مواجه شدند و در برنامه‌های سوم، توسعه آنها بسیار محدود شد؛ بهطوریکه صراحتا در برنامه اعلام شد باید از ایجاد شهرهای جدید، جز در موارد خاص پرهیز و برای شهرهای اقماری اطراف کلان‌شهرهای کشور نقشی تعریف شود.
نکته جالب آنکه، در این دوره شهرهای جدید توانستند نقش خود را ایفا کنند و با وجود بدبینیهای ایجادشده، نقش خود را در جایگاه سلسله‌مراتب شهری و برنامه‌های تأمین مسکن تعریف کردند. تنها دلیل این امر نیز نبود نگاه میانمدت به برنامه شهرهای جدید بود و مروری بر سه دهه ایجاد این شهرها نشان می‌دهد این نقاط هنوز نتوانستهاند نقش و جایگاه خود را در اسناد توسعه و قوانین فرادست ازجمله طرح‌های آمایش و کالبدی ملی بازیابند.
عدم تفکیک برنامه‌های بلندمدت، میانمدت و کوتاهمدت، عدم جدیت سیاستگذاران و عدم تطابق برنامه‌های عملیاتی و سیاست‌های کلان، تغییر سیاست‌های کلان شهرنشینی در تأمین مسکن بدون لحاظ‌کردن طرح فرادست، اعمال سیاست‌های متناقض و غیرمنطقی، عدم سرمایهگذاریهای لازم برای ایجاد زیرساختهای شهری و فقدان سیستم حملونقل عمومی سریع و ارزان نیز از مهم‌ترین دلایل محقق‌نشدن اهداف شهرهای جدید به حساب میآید.
روند افزایشی تعداد شهرهای موجود کشور
با گذشت افزون بر سه دهه از انقلاب اسلامی و تحولات جمعیتی ناشی از تأثیرات معمول تغییر ساختارهای سیاسی و اقتصادی و نیز روند متداول رشد جمعیت شهری، جمعیت کشور به حدود ٧٧ میلیون نفر رسیده است که کارشناسان امر، جمعیتی نزدیک به ٩ میلیون نفر را برای کشور در آیندهای نزدیک پیش‌بینی میکنند. از طرف دیگر، تعداد شهرهای کشور نیز مدام در حال افزایش است که تعداد آنها از سال ١٣٣٥ تا ١٤ ٥ از ١٩٩ شهر به هزارو ٥ شهر افزایش خواهد یافت.
تحلیلی بر داده‌های تفصیلی این حوزه، نشان می‌دهند تعداد شهرها از ١٣٣٥ تا ١٣٨٥ شدیدا روبه‌رشد بوده (بیش از پنج برابر در ٥ سال) و در عین حال از سیر بالارونده بسیار شدیدی در فاصله ١ ساله ١٣٧٥ تا ١٣٨٥ برخوردار بوده است که نتیجه افزایش ٤ نقطه شهری بر ٦١٢ نقطه موجود سال ١٣٧٥، آن هم تنها در یک دوره ١ ساله ١٣٧٥-١٣٨٥ است که پیشبینیها حاکی از افزایش این تعداد به هزارو ٥ نقطه شهری است. در کنار این سیر شدیدا روبه‌رشد، جمعیت شهرها نیز افزایش داشته است. سرعت این افزایش در فاصله سال‌های ١٣٦٥ تا ١٣٧٥ کمی افت داشته و سپس دوباره سریع‌تر شده است.
در حال حاضر نسبت جمعیت شهری به کل جمعیت به رقم ٧ درصد رسیده است و همان‌گونه که اشاره شد بخشی از آن بهدلیل تبدیل نقاط روستایی به شهری و بخشی دیگر نیز ناشی از مهاجرت و رشد جمعیت موجود در شهرها، حاصل شده است و برآورد می‌شود در سال‌های آتی این روند با افت محسوس مواجه شود که علت اصلی آن کاهش میزان رشد جمعیت و کاهش نسبت روستانشینی به سطح بسیار پایین‌تری است که سرریز جمعیتی آنها دیگر نمی‌تواند مانند سال‌های قبل در افزایش جمعیت شهری کشور مؤثر شود.
مطالعات فرادست حوزه مسکن
در بخش چشمانداز تحولات جمعیت و خانوار بازنگری طرح جامع مسکن برای تحولات آتی دو گزینه در نظر گرفته شده است؛ گزینه اول، فرض تداوم افزایش نرخ باروری کل برای طول دوره به میزان ١,٨ فرزند و گزینه دوم، فرض روند افزایشی نرخ باروری کل تا دست‌یابی به حداقل نرخ جانشینی به میزان ٢.١ فرزند برای کل دوره. در هر دو گزینه نیز پیش‌بینی شده شاخص امید به زندگی از ٧٣ سال به ٧٦ سال افزایش یابد.
با تأکید بر اجرای سیاست‌های کلی نظام مبتنی بر افزایش نرخ باروری، گزینه دوم به‌عنوان گزینه محتمل انتخاب شده و به این ترتیب پیش‌بینی می‌شود جمعیت کشور در سال ١٤ ٥ به رقمی معادل ٨٧.١ میلیون نفر برسد. بدین‌ترتیب ٦٧.١ میلیون نفر در مناطق شهری و ٢ میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهند شد. تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور به دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت داشته و برآورد می‌شود در سال ١٤ ٥ تعداد خانوارها به حدود ٢٧.٩٣ میلیون برسد که ٢١.٧٨ میلیون خانوار در شهرها و ٦.١٥ میلیون خانوار در روستاها ساکن خواهند بود.
مطالعات زنجانی (١٣٨٨) نیز نشان می‌دهد که تا سال ١٤ ٥ تعداد مسکن موجود در کشور باید به ٢٨/٦٤٩ میلیون (٢١/١ ٧ میلیون واحد در شهرها و ٧/٥٤٢ میلیون واحد در نقاط روستایی) برسد که کسری ١٣ میلیون واحدی را برای افق طرح مطرح می‌کند. این برآورد رقم حداقلی محسوب می‌شود چراکه تنها نیاز به مسکن را از دید افزایش جمعیت نشان داده و ارقام اضافی مربوط به بازسازی و بهبود وضع موجود در آن ملحوظ نشده است.
با درنظرگرفتن افزایش تقریبی ١٢ میلیون نفری جمعیت کل کشور و با لحاظ داشتن تراکم جمعیتی متوسط ١٢ نفر در هکتار، به نظر میرسد به حدود ١ هزار هکتار اراضی جدید برای تأمین مسکن نیاز خواهد بود که در مقام مقایسه، این رقم معادل سه برابر مساحت محدوده شهرهای جدید مصوب کنونی است. از منظری دیگر، در زمان حاضر حدود سه‌چهارم تولید ناخالص ملی در فضای اقتصادی شهرها در گردش است که چنین روندی نیاز به نگرشی منطقی بهمنظور توزیع متعادل و پراکنش اصولی جمعیت شهرنشین دارد و در این بین شهرهای جدید نیز به‌لحاظ ویژگیهای متعدد و مثبتشان، توجهی جدی‌تر و نگاهی عمیقتر را
در مقیاس ملی می‌طلبد. در نگاهی کلی نیز میتوان دو راهکار توسعه افقی و گسترش سطحی شهرها یا افزایش تراکم‌های درونی شهرها را برای برنامه‌ریزی اسکان جمعیت فزاینده شهرنشین انجام داد.
بدیهی است، عدم پاسخ به نیاز واقعی و ملموس توسعه و تداوم رشد ناموزون و خارج از برنامه، پدیده حاشیهنشینی را در پی خواهد داشت که به‌تبع آن، معضلات عدیده اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و... را نیز دربر دارد. در حالت اول، یعنی توسعه افقی و گسترش سطحی شهر، در صورت وجود اراضی و نبود موانع فیزیکی، مشکلاتی نظیر بیتوجهی به اقتصاد زمین و ارزش اقتصادی آن، تخریب اراضی کشاورزی و باغها که سرمایه‌های گرانبهایی هستند، معضلات خدماترسانی، افزایش مشکلات ترافیکی، افزایش آلودگی و مشکلات زیستمحیطی و نظایر آن را به‌دنبال دارد. در حالت دوم، بالابردن افزایش تراکم درونی
شهر با توسعه عمودی آنها نیز مشکلاتی چون نبود امکان تأمین اراضی موردنیاز، ناکافی‌بودن عرض شبکه معابر، بالارفتن قیمت زمین، کاهش مطلوبیت خدمات، ناهماهنگی سیمای شهری و نظایر آن را در پیش‌رو دارد.
چیزی که به‌عنوان گزینهای مناسب می‌تواند بسیاری از مشکلات و ناهماهنگیهای دو راهکار مذکور را از پیش‌رو بردارد، ضمن استفاده مطلوب از ظرفیت درونی شهرها، توسعه منفصل در قالب شهر جدید خواهد بود. آنچه در مرحله مطالعات و طراحی کالبدی شهرهای جدید میسر و فراهم است (مانند وجود زمین کافی و مناسب برای تأمین مسکن و فضاهای خدماتی، تعریف نقش مؤثر در کنار کلان‌شهرها و...)، چیزی است که در روشهای دیگر توسعه فیزیکی شهر؛ اعم از توسعه افقی یا توسعه عمودی و متراکم، امکانپذیر نخواهد بود و بالاجبار باید به سمت توسعه شهرهای جدید رفت.
ازاین‌رو، شهرهای جدید میتوانند در تأمین نیازهای سکونتی خانوارها بسیار مؤثر واقع شوند و دارای پتانسیل هماهنگی با برنامه‌ریزی و مطالعات آمایشی و اسناد فرادست ملی هستند و یکی از دلایل موفقیت آنها در نقاط مختلف جهان نیز همین موضوع است. شرکت عمران شهرهای جدید نسبت به مکان‌یابی ٢٥ شهر با سقف جمعیتی حدود ٧/٦ میلیون نفر و طراحی ٢ شهر با جمعیت حدود ٥/٤ میلیون نفر تا افق ١٤ اقدام کرده است.
همچنین ١٩ شهر جدید با جمعیت مصوب بالغ بر ٣,٥ میلیون نفر در مرحله اجراست و طبق نتایج سرشماری تا سال ١٣٩ جمعیتی بالغ بر ٤٣ هزار نفر در ١٢٢ هزار واحد مسکونی اسکان می‌یابند. طرح مسکن مهر سبب تحولاتی قابل‌توجه در شهرهای جدید شد، به نحوی که از مجموع حدود دو میلیون واحد مسکن مهر در دست احداث، حدود ٤ هزار واحد با ظرفیت جمعیتپذیری ١.٤ میلیون نفر سهم شهرهای جدید است که بیشتر آنها در اطراف تهران و در شهرهای جدید پرند، پردیس، اندیشه و هشتگرد احداث شدهاند که بالغ بر ٢٣ هزار واحد است.
تاکنون در کل شهرهای جدید بالغ بر ١٧٥ هزار واحد آن افتتاح و تحویل متقاضیان شده است و مابقی واحدها نیز بالای ٨٣ درصد پیشرفت فیزیکی دارند و انتظار میرود با بهرهبرداری از تمام واحدهای مسکونی ساخته‌شده و دردست‌ساخت و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی مربوطه، تا پنج سال آینده جمعیت شهرهای جدید به دو میلیون نفر برسد. ماحصل اطلاعات فوق، تأثیر شهرهای جدید در تأمین ٢.٣ میلیون واحد و تأثیرگذاری قابل‌توجه در تأمین و تنظیم بازار مسکن را نشان می‌دهد. با توجه به هدف‌گذاری سهم تقریبی ٣ درصدی تأمین مسکن در بازنگری طرح جامع مسکن به شهرهای جدید، استفاده از ظرفیت
شهرهای جدید در سیاست‌گذاری و اعمال حاکمیت ملی در نظام عرضه زمین و تأمین مسکن با توجه به بهره‌مندی شهرهای جدید از اراضی دولتی می‌تواند موردتوجه جدی قرار گیرد و تنها راه‌حل منطقی کاهش فشار ساخت‌وساز در محدوده شهرهای موجود است که منجر به تنزل شدید کیفیت زندگی شده است.
هم‌پوشانی طرح‌های تأمین مسکن در کشور با طرح‌های نسل نوین شهرهای جدید می‌تواند فواید بسیاری داشته باشد. تأمین مسکن اقشار مختلف درآمدی بدون ایجاد گتوهای انسانی، خلق محیطی پایدار حائز سرمایه‌های اجتماعی، تأمین حملونقل سریع و ارزان برای شهرهای جدید، برخورداری از کیفیت محیطی و کیفیت زندگی بالای سکونت، پیش‌بینی فرصت‌های اشتغال و نقش اقتصادی برای شهرهای جدید متکی بر ظرفیت‌های محلی و منطقه‌ای، یکپارچگی در سیاست‌گذاری و مدیریت توسعه شهری (محدودکردن گسترش بی‌رویه شهرهای نابسامان موجود)، ایفای نقش فعال در تأمین خدمات و زیرساخت‌ها در
قالب مشارکت عمومی و خصوصی، نظام مدیریتی نوین در شهرهای جدید و غیره، همگی از محاسن این هم‌پوشانی است که الزامات اصلی تحقق آن استفاده از ظرفیت نسل نوین شهرهای جدید در سیاست‌گذاری و اعمال حاکمیت ملی در نظام برنامه‌ریزی مسکن و اهتمام جدی برای کنترل رشد نابسامان شهرهای موجود است.