بازار بی سرپناه مسکن

به گزارش تین نیوز به نقل از ایمنا، سالی که با جهش قیمت مسکن آغاز شد با رکود کم سابقه در بازار ادامه یافت و تا ۱۴۰۲ به عنوان یکی از پرنوسان ترین سال ها در این بخش مهم و تأثیرگذار اقتصادی ثبت شود.

از نیمه سال ۱۴۰۲ قیمت مسکن تا جایی افزایش یافت که به نقطه دور از دسترس متقاضیان رسید و به همین دلیل، رکود بسیار شدیدی بر بازار مسکن سایه افکنده که سرعت رشد قیمت ها را کاهش داده اما با آرامش نسبی در بازار همراه است. این رکود در ماه های پایانی سال به اوج رسید و فروشندگان نیازمند نقدینگی، قیمت املاک خود را با تخفیف های متفاوت که گاهی به ۲۵ درصد زیر قیمت عرف بازار نیز می رسید، به فروش گذاشتند و بررسی های میدانی حکایت از افت قابل توجه تعداد خرید و فروش املاک است با وجود این بازار مسکن از میانه اسفندماه سال گذشته تعطیل شد و کارشناسان بر این باورند که تا پایان فروردین در حالت نیمه تعطیل باقی خواهد ماند بنابراین تا یک ماه و نیم آینده از این بازار انتظار رویداد خاصی نمی رود.

رکود در صنعت پیشران

صنعت ساختمان به عنوان یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشور شناخته می شود زیرا با افزایش اشتغال و کمک به اقتصاد خانوارها از ظرفیت بالایی برای رشد و حرکت اقتصادی برخوردار است و نزدیک به ۲۰ درصد درآمد ملی کشور از این بخش به دست می آید. این بخش همچنین پیوند بزرگی با صنایع و فعالیت های اقتصادی دیگر دارد و رونق آن می تواند رشد بخش های دیگر را به دنبال داشته باشد.

بیش از ۳۰۰ صنعت و رسته شغلی به بخش ساختمان وابسته هستند از این رو، رونق این صنعت می تواند چرخ بسیاری از کسب وکارهای تولیدی و خدماتی کوچک و متوسط را به گردش درآورد از سوی دیگر مسکن یکی از نیازهای اساسی افراد است و نقش مهمی در کیفیت زندگی خانواده ها دارد به همین دلیل دولت ها برای حل مشکلات این بخش سیاست های گوناگونی را در دستور کار قرار می دهند.

در سال گذشته نیز دولت طرح های مختلفی برای کنترل بازار مسکن اجرا کرد از جمله پلمپ دفاتر مشاوره املاک متخلف گرفته، قراردادهای آنلاین اجاره و مالیات بر خانه های خالی اما مشکل جهش های ناگهانی قیمت مسکن و سقوط قدرت خرید خانواده های متقاضی همچنان به قوت خود باقی است.

۹۶ سال یک جهش بزرگ قیمت در معاملات مسکن بود، پس از آن یک دوره ریسک غیراقتصادی در بازار آغاز شد و ادامه رشد قیمت میانگین ۷۰.۶ درصدی، افت شدید آمار معاملات مسکن را به دنبال داشت تا جایی که بر اساس آمارهای رسمی آمار فروش ۱۳ هزار واحدی میانگین ماهانه در یک دوره شش ساله به ۶ هزار آپارتمان رسید که کارشناسان و فعالان بازار بخش قابل توجهی از این رکود شدید را به دلیل خروج خریداران مصرفی از بازار می دانند.

سال پر افت و خیز در صنعت پیشران

در سال ۱۴۰۱ رشد قیمت مسکن با شیب ملایمی ادامه یافت و نرخ املاک ۴۶ درصد افزایش پیدا کرد اما ۱۴۰۲ سال پرنوسانی برای این بازار سرمایه ای و مصرفی بود تا جایی که در فصل بهار، قیمت ها تا ۱۰۰ درصد افزایش یافت در حالی که از نیمه سال افت شدید معاملات باعث رکود سنگین در بازار شد که تا پایان سال نیز ادامه پیدا کرد و بر اساس آمارهای رسمی سطح قیمت مسکن در تابستان و پاییز پارسال نسبت به فصل مشابه سال قبل ۷۸ درصد و ۶۳ درصد کاهش یافت.

افت و خیز این بازار تأثیرگذار در سال های اخیر امکان پیش بینی روند قیمت ها را برای فروشندگان، متقاضیان واقعی مسکن و حتی خریداران سرمایه ای املاک دشوار و ناممکن می کند. در شرایطی که سطح قیمت بسیار بالاتر از قدرت ناچیز خانه اولی ها است، تقاضای اجاره نشینی دست کم تا دو برابر سال های قبل از اواخر دهه ۹۰ افزایش یافته در حالی که سال های اخیر، میزان عرضه آپارتمان در بازار اجاره به این نسبت رشد نکرد به این ترتیب، رشد تصاعدی اجاره نشینی به افزایش قابل توجه اجاره بهای مسکن دامن زد و تورم اجاره در سال های اخیر با عبور از سطح ۴۰ درصد به دو برابر زمان قبل از سال های پایانی دهه ۹۰ رسید.

از سوی دیگر بازار مسکن در سال گذشته به شدت تحت تأثیر تثبیت نرخ دلار در رکود به سر برد و با رشد نرخ دلار و نوسانات ارزی پایان سال، کارشناسان نسبت به خیز دوباره قیمت در این بازار هشدار می دهند که زمان آن هنوز قابل پیش بینی نیست.

عوامل گوناگونی در رونق بازار مسکن نقش دارند که سیاست خارجی، قیمت نهاده های ساختمانی، قدرت خرید مصرف کنندگان و بهبود وضعیت اقتصادی از آن جمله است اما مهم ترین عامل را می توان افزایش قدرت خرید خانه اولی ها دانست در حالی که بررسی وضعیت پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن نشان می دهد حجم واقعی پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان خرید خانه نسبت به زمان قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن در سال ۹۶ تا ۵۵ درصد کاهش یافته و حتی حضور سرمایه گذاران در این بخش نیز به دلیل کاهش صرفه و توجیه اقتصادی بسیار کمرنگ شده است.

سهم بالای مسکن و اجاره در تورم عمومی

گزارش مرکز آمار در اواخر زمستان سال گذشته حکایت از آن دارد که در بهمن ۱۴۰۲ بخش مسکن تورم ۲.۸ درصد را تجربه کرده و تورم ماهانه اجاره نیز در این ماه برابر با تورم ماهانه مسکن معادل ۲.۸ درصد ثبت شده است. تورم نقطه به نقطه در این بازار ۴۱.۴ درصد رشد داشته و تورم سالانه آن برابر با ۳۹.۴ درصد به ثبت رسیده است.

بررسی جزئی تر داده های مرکز آمار ایران از تورم نشان می دهد، ضریب اهمیت و سهم تورم مسکن و اجاره در شاخص کل تورم به ترتیب معادل ۳۳.۹ و ۳۳.۶ درصد است. این آمار نشان دهنده آن است که وزن سنگین مسکن و اجاره در تورم عمومی یکی از عوامل رشد این شاخص، موتوری محرک برای آن در دی ماه ۱۴۰۲ بوده است.

سقوط قدرت خرید و تقاضا

مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت وگو با خبرنگار ایمنا در این باره اظهار کرد: با از دست رفتن قدرت خرید، به ویژه اولی ها تقاضای مصرف در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است.

وی با اشاره به تأثیر برخی سیاست های دولت از جمله پرداخت ۲۷ هزار میلیارد تومان ودیعه مسکن برای کنترل قیمت در بازار رهن و اجاره گفت: یک رویه نادرست که به عرف بازار تبدیل شده اما از اساس نادرست است، محاسبه ودیعه مستأجران به شکل قرض الحسنه با ارزش زمانی صفر است این باعث می شود هر سال به دلیل تورم مستأجران بخشی از قدرت خرید و ارزش ودیعه خود را از دست دهند که امسال این عدد نزدیک به ۴۰ درصد بود.

این کارشناس مسکن ادامه داد: با توجه به اینکه قیمت ملک جاری است به جای پرداخت وام، باید ارزش ودیعه نیز جاری در نظر گرفته شود نه به شکل قرض الحسنه زیرا در هیچ کجای دنیا ارزش زمانی پول صفر نیست به جز ودیعه مستأجران در کشور ما و این رویه نادرست باعث می شود مستأجران هر سال زیر بار تسهیلاتی بروند که به تصویب می رسد اما پرداخت نمی شود.

پرونده ۹۵ هزار متقاضی به در بسته خورد

وی با اشاره به آماری که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است، یادآور شد: از حدود ۱۴۷ هزار پرونده ای که برای دریافت وام ودیعه مسکن فرستاده شده ۹۵ هزار متقاضی تسهیلات موفق به دریافت آن نشده و به در بسته بانک خورده اند.

گودرزی تصویب این تسهیلات را راهگشای حل مشکلات مستأجران ندانست و گفت: چه بسا مستأجران مجبور هستند که علاوه بر هزینه رهن و اجاره، پرداخت سود تسهیلات بانکی را نیز بپذیرند اما با اصلاح این رویه وضعیت خانواده های فاقد مسکن بهتر می شود مثل کشور آلمان که در آن ودیعه برای جبران خسارات احتمالی یا عدم پرداخت اجاره، به اندازه سه برابر اجاره تعیین می شود که تنها با حکم دادگاه قابل برداشت است.

وی با انتقاد از روند تعیین ودیعه و اجاره مسکن افزود: تعیین نرخ رهن و اجاره در این بخش به طور کامل در اختیار صاحبخانه ها است و این موضوع فشار شدید و کمرشکنی را به خانواده ها تحمیل می کند در این شرایط تصمیماتی مانند تسهیلات رهن و اجاره که به صورت محدود اجرا می شود کارایی جز حفظ فشار و تورم در بازار مسکن ندارد اما مشکل مستأجران را حل نمی کند.

ضعف شدید قانونگذاری

این کارشناس مسکن درباره نقش دولت در ساماندهی این بازار توضیح داد: در سال های اخیر مصوبه ای از سوی سران قوا تصویب شد که کارشناسی نشده بود و ضمانت اجرایی لازم را نداشت، حتی کارشناسان شوراهای حل اختلاف نیز آن را نپذیرفتند در نهایت نیز به جای حل مشکلات مستأجران و جلوگیری از رشد تصاعدی قیمت ها از سوی مالکان، هیچ عایدی برای مستأجران نداشت و پای برخی از اجاره نشینان را به محاکم باز کرد.

وی با انتقاد از نظام مالک و مستاجری رایج گفت: از جمله مشکلات این نظام، آوارگی مستأجران است که در دنیا منسوخ شده و تنها قانون یا شرایطی مانند جنگ می تواند یک مستأجر و خانواده او را مجبور به جابه جایی کند اما در کشور ما به دلیل ضعف شدید قانونگذاری هنوز آوارگی مستأجر حق مالک است و هزینه آوارگی را صد در صد باید مستأجران پرداخت کند در حالی که هزینه این تصمیم باید بر عهده گیرنده آن باشد.

گودرزی بازار رهن و اجاره را به شدت نابسامان توصیف کرد و افزود: بازار مسکن کاملاً رها شده که تاکنون هر اقدامی دولت و مجلس برای ساماندهی آن انجام داده اند ناکافی بوده بنابراین شاهد افزایش فشار بر مردم هستیم در حالی که ظرفیت های بسیار زیادی در کشور ما وجود دارد.

آشفتگی بخش بزرگی از اقتصاد

وی یکی از ظرفیت های کنونی را غیرقابل کشت بودن ۷۰ درصد زمین های کشور بیان کرد و گفت: بیش از ۶۰ درصد بهای تمام شده مسکن مربوط به زمین است و زمین های غیرزراعی برای ساخت و ساز مناسب هستند اما از دسترس مردم برای ساختمان سازی و رفع نیاز مهم و ضروری مسکن دور نگه داشته شده اند.

این کارشناس مسکن با اشاره به وضعیت افسارگسیخته بازار مسکن خاطرنشان کرد: این ادعا که تورم مسکن ناشی از تورم عمومی بوده کاملاً نادرست است چون اکنون تورم عمومی نزدیک به ۳۹ درصد است در حالی که تورم مسکن عدد بیش از ۸۲ درصدی را ثبت کرد و این نشان می دهد بخش بزرگی از تورم عمومی نیز مربوط به تورم مسکن است چون این بخش در بهای تمام شده بیشتر کالاها و خدمات نقش دارد.

وی رهاشدگی و بی قانونی مسکن را باعث آشفتگی و بحران در بخش بزرگی از اقتصاد ایران دانست و تاکید کرد: تا زمانی که بازار مسکن رها شده و هرج و مرج در بازار مسکن ۸۲ درصد عایدی نصیب سرمایه گذاران می کند قطعاً سرمایه ها به سمت بخش های مولد اقتصاد نخواهد رفت زیرا در رقابت بین بخش مولد اقتصاد با مسکن، شرایط به نفع مسکن رقم می خورد.

گودرزی ادامه داد: در این شرایط بخش بزرگی از سرمایه های کشور در بخش زمین و مسکن با ارزش افزوده صفر ذخیره و رسوب می شوند، لازم است دولت برای کنترل تأثیرات عمیق و شدید مسکن بر اقتصاد چاره اندیشی کند در غیر این صورت نمی توان انتظار داشته باشیم شاخص هایی مانند تورم، بهره وری، پس انداز و دیگر شاخص های اقتصادی بهبود پیدا کند.

ساماندهی بهای تمام شده و رشد بازدهی بخش های مولد

وی با اشاره به فشار مسکن بر بخش های مختلف اقتصاد کشور بیان کرد: بانک ها نیز به دلیل بازدهی ۸۲ درصدی بخش مسکن قطعاً انگیزه ای برای پرداخت وام های مسکن با نرخ ۲۳ درصد ندارند به همین دلیل لازم است که دولت بخش مسکن را بر اساس قانون بهای تمام شده ساماندهی کند تا بخش های مولد بازدهی بیشتر از مسکن داشته باشند و بخش های غیرمولد و دلالی مانند مسکن کنترل شوند و در نتیجه اقتصاد شکوفا شود.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: در ماه های اخیر تورم انتظاری مسکن منفی شده و کسانی که قصد سرمایه گذاری در این بازار را داشتند دست نگه داشته اند تا شرایط بهتر شود، زیرا اگر مسکن خریداری کنند اما توان فروش وجود نداشته باشد هزینه فرصت آن افزایش می یابد.

بررسی های میدانی از وضعیت معاملات مسکن در ماه پایانی سال ۱۴۰۲ نشان دهنده ادامه رکود خریدوفروش در این بازار بود. چشم انداز بازار مسکن در سال جدید هنوز با اما و اگرهای فراوانی رو به رو است و در هاله ای از ابهام قرار دارند با این وجود کارشناسان بر این باورند که هر سال به صورت میانگین یک میلیون مسکن در این بازار تولید شود تأثیر متغیرهای غیرواقعی اقتصاد مثل نرخ تورم، نقدینگی و شاخص های کل پولی هم در صورت رشد در این بازار با وقفه نمایان خواهد شد و مسکن از چرخه پیاپی رکود و تورم فاصله خواهد گرفت در این صورت نه تنها از افزایش قیمت، سقوط قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی و رشد حاشیه نشینی جلوگیری می شود بلکه با اجرای سیاست های کارآمد دولت در زمینه افزایش عرضه، همراه با کنترل تورم، انتظار می رود که بتوان از صعود ماهانه تورم عمومی نیز جلوگیری کرد.