سقف نرخ اجاره چه زمانی اعلام می‌شود؟

به گزارش تین نیوز به نقل از تسنیم، تورم عمومی و انتظارات تورمی ناشی از تکانه های اقتصادی، بار سنگینی را بر دوش مستاجران به ویژه دهک های پایین و متوسط قرار داده است. در این شرایط مداخله هوشمندانه دولت برای برقراری تعادل میان حقوق موجر و مستأجر نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت حاکمیتی است. ابزار اصلی دولت در سال های اخیر برای این مداخله «تعیین سقف قانونی برای افزایش اجاره بها» بوده است.

ریشه های قانونی و تجربه دولت سیزدهم: از تثبیت تا قانون گذاری

سیاست تعیین سقف اجاره بها ابتدا در دوران کرونا و به عنوان یک اقدام اضطراری از سوی ستاد ملی کرونا اجرایی شد. این سیاست در دولت سیزدهم و در دوره حضور مهرداد بذرپاش در وزارت راه و شهرسازی، ساختار منسجم تری پیدا کرد و در نهایت در اردیبهشت 1403 با تصویب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» به پشتوانه قانونی رسید.

طبق ماده 7 این قانون به شورای عالی مسکن اجازه داده شد تا در استان هایی که تورم سالانه بالای 30 درصد دارند، سقف مجاز افزایش اجاره بها را (بین 50 تا 100 درصد تورم عمومی) تعیین کند.

این سیاست از یک سو نقاط مثبتی مانند ایجاد چارچوب حقوقی مشخص، تعیین جرایم برای تخلفات، الزام مشاوران املاک به رعایت سقف و همچنین مشوق های مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت داشته است.

اما در مقابل، ضعف در اجرای دقیق و نبود اتصال کامل سامانه ها باعث شده بخشی از معاملات به صورت غیررسمی و خارج از نظارت انجام شود.

به گزارش تسنیم، دولت چهاردهم در حالی در آستانه فصل تمدید قراردادها قرار دارد که وزارت راه و شهرسازی پیش نویس تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف حداکثر 25 درصدی را روانه مراجع تصمیم گیری (شورای عالی مسکن و سران قوا) کرده است. کارشناسان نیز اعدادی بین 25 تا 33 درصد را برای کلان شهرها پیشنهاد داده اند.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه دولت برای حمایت از مستأجران اظهار کرد: پیش نویس پیشنهاد تمدید خودکار قرارداد های اجاره و تعیین سقف افزایش اجاره بها حداکثر تا 25 درصد، از اسفندماه تهیه و برای بررسی و تصویب به مراجع مربوط ارسال شده است. با توجه به شرایط فعلی، پیشنهاد شده این مصوبه به مدت یک سال اجرا شود و میزان افزایش اجاره بها نیز متناسب با شرایط هر استان، توسط شورای مسکن استان ها تعیین شود.

صادق تاکید کرد: اجرای این مصوبه نیازمند همراهی قوه قضاییه است تا در صورت بروز اختلافات و شکایت های احتمالی، امکان اجرای مؤثر آن فراهم باشد.

وزیر راه و شهرسازی ابراز امیدواری کرد مصوبه مربوط به حمایت از مستأجران در روز های آینده نهایی و ابلاغ شود.

تکرار این سیاست در دولت به دلایل زیر ضرورت دارد:

حفظ ثبات روانی بازار:  نبود قانون سقف به معنای چراغ سبز به افزایش های سلیقه ای به خصوص در کلان شهرهاست.

جلوگیری از پدیده حاشیه نشینی مضاعف:  بدون مهار اجاره بها، فرآیند رانده شدن مستاجران از تهران و کلانشهرها به حاشیه و از حاشیه به سکونتگاه های غیررسمی شتاب می گیرد.

در این بین به نظر می رسد که بزرگترین چالش دولت در تکرار این سیاست، «کنترل شکاف» میان نرخ های مصوب روی کاغذ و نرخ های واقعی در کف بازار است. نگاهی به داده های ثبت شده در سال های اخیر نشان می دهد بازار همواره تمایل داشته خود را با تورم عمومی و نرخ ارز هماهنگ کند، نه مصوبات دستوری.

این جدول به وضوح نشان می دهد تکرار صرف سیاست های گذشته بدون تغییر در ابزارهای نظارتی صرفاً به انحراف بیشتر بازار و سوق دادن معاملات به سمت قراردادهای شفاهی و پشت پرده منجر خواهد شد. بنابراین دولت باید «حلقه مفقوده ابزارهای نظارتی» را حل کند و از ابزارهای حقوقی قانون 1403 (مانند امکان شکایت مستأجر تا 5 سال پس از قرارداد و بازپس گیری مبالغ مازاد) پشتیبانی به عمل آورد.

راهکارهای پیشنهادی برای حمایت موثر از مستأجران

برای آنکه سیاست سقف اجاره بها از یک دستور کاغذی به یک واقعیت ملموس تبدیل شود، لازم است پیوند کامل بین سامانه ملی املاک و اسکان، سازمان امور مالیاتی و قوه قضاییه برای شناسایی فوری قراردادهای صوری برقرار شود. همچنین همکاری با شورای حل اختلاف جهت ممانعت از صدور حکم تخلیه برای مستأجرانی که سقف قانونی را پرداخت کرده اند.

از سوی دیگر افزایش سقف وام ودیعه متناسب با تورم واقعی بازار و کاهش بوروکراسی بانکی برای دریافت آن از جمله اقداماتی است که می تواند نگرانی مستأجران را کاهش دهد. در نهایت نیز سیاست مشوق های مالیاتی پویا باید در دستور کار قرار گیرد؛ به عنوان مثال اعمال معافیت های 100 درصدی مالیات بر درآمد اجاره برای مالکانی که واحدهای خود را به دهک های پایین یا خانواده های پرجمعیت اجاره می دهند.

به گزارش تسنیم، سیاست تعیین سقف نرخ اجاره بها هرچقدر هم از نظر تئوری های اقتصاد آزاد مورد نقد باشد، در شرایط شبه رکودی و تورمی کنونی کشور حکم یک «سپر دفاعی اضطراری» را برای حدود 7 میلیون خانوار مستأجر دارد.

بر این اساس، دولت باید با درس آموزی از گام های دولت سیزدهم، نظارت دستوری را به نظارت هوشمند و سیستمی ارتقا دهد تا این سیاست به نفع هر دو سوی بازار (موجر و مستأجر) موازنه ایجاد کند.