وام مسکن برای خانه دار شدن کافی نیست

نسبت بحرانی وام به ارزش (LTV) در ایران، دسترسی به مسکن را قفل کرده است؛ وام های فعلی در بهترین حالت ۱۰ درصد قیمت را پوشش می دهند و مانع ۹۰ درصدی «پیش پرداخت» پابرجاست.

برای نمونه، سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین در پایتخت، با احتساب وام تعمیر، پس از کسر هزینه های جانبی مانند خرید اوراق حق تقدم، به زحمت به یک میلیارد تومان می رسد. اگر متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران را ۱۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، این وام تنها برای خرید ۱۰ متر مربع کافی است. این محاسبه ساده به آن معناست که LTV واقعی در شهر تهران، تنها ۱۰ درصد است و خریدار باید ۹۰ درصد مابقی ارزش ملک را از محل پس اندازهای خود تأمین کند؛ امری که با توجه به سطح درآمدها، برای بخش عمده ای از جامعه تقریباً ناممکن است.

این در حالی است که تجربیات جهانی، مسیری معکوس را نشان می دهد. در بسیاری از کشورهای پیشرفته، LTV به عنوان یک ابزار سیاستی فعال برای تنظیم بازار به کار می رود. در اروپا و اقیانوسیه، این نسبت معمولاً تا ۹۰ درصد نیز می رسد و با نرخ های بهره پایین و تضمین های دولتی همراه است.

کشورهایی مانند بریتانیا و ایرلند از طرح های حمایتی مانند «کمک برای خرید، Help to Buy» استفاده می کنند تا ریسک بانک ها را کاهش داده و همزمان، آورده نقدی مورد نیاز خریدار را به حداقل برسانند. این ترکیب سیاستی، دسترسی به مسکن را به شکل چشمگیری تسهیل کرده است.البته، پایین بودن LTV در ایران تنها بخشی از یک مشکل پیچیده تر است.

کارشناسان این حوزه معتقدند که بازار مسکن ایران از ناهماهنگی های عمیق تری رنج می برد. شکاف مزمن میان عرضه و تقاضا، یکی از این موارد است؛ نیاز سالانه کشور بیش از یک میلیون واحد تخمین زده می شود، در حالی که تولید واقعی سالانه در حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد متوقف مانده است.

علاوه بر این، تحلیلگران به یک اختلال ساختاری در نظام پولی کشور اشاره می کنند. زمانی که اوراق مالی دولتی یا شهرداری ها با نرخ های سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی در بازار سرمایه عرضه می شود، هرگونه انگیزه برای سرمایه گذاری در بخش های مولد و بلندمدت، مانند ساخت وساز مسکن، از بین می رود.

در چنین فضایی، نظام پولی عملاً علیه بخش مسکن عمل می کند.از سوی دیگر، تجربیات جهانی نشان می دهد که سیاست گذاری موفق در این حوزه، فراتر از اعطای وام است. در آمریکا، نهادهای تحت حمایت دولت، وام های بلندمدت ۳۰ ساله ارائه می دهند. در اروپا، تمرکز ویژه ای بر حمایت از خانه اولی ها و توسعه «مسکن اجتماعی» وجود دارد.کارشناسان تاکید دارند که در ایران، تمرکز سیاست گذار نباید صرفاً بر «ساخت» باشد، بلکه باید به «زمین و زیرساخت ها» معطوف شود.

بسیاری از پروژه های مسکونی تعریف شده، به دلیل فقدان زیرساخت های حیاتی مانند حمل ونقل عمومی و خدمات رفاهی، عملاً قابلیت سکونت ندارند. طرح های پیشین که کارکردی شبیه به مسکن اجتماعی داشتند نیز، دقیقاً به دلیل نادیده گرفتن همین ملاحظات زیرساختی و اقتصادی، در تحقق اهداف خود ناکام ماندند. در غیاب یک برنامه مدون برای حمایت از خانه اولی ها و اصلاح ساختار تأمین مالی، افزایش های جزئی سقف وام، با توجه به LTV ده درصدی، اثر معناداری بر بازار نخواهد گذاشت.