پیشنهادهایی به دولت چهاردهم برای بخش مسکن/ تولید باید افزایش یابد

یک کارشناس بازار مسکن گفت: طبق برآورد کارشناسان تا ۳۰ سال آینده جمعیت ایران به ۱۰۵ میلیون نفر می رسد و نیاز به مسکن مرتباً افزایش پیدا خواهد کرد. در حال حاضر شکاف عمیق قدرت خرید با قیمت ها، کمبود ساخت و ساز، نرخ بالای نهاده های ساختمانی، بدمسکنی و تورم بلندمدت قیمت مسکن این هشدار را می دهد که بخش مسکن ابرچالش دولت چهاردهم خواهد بود و برون رفت از این وضعیت نیازمند راهکارهایی است که باید آنها را مورد توجه قرار داد.

به گزارش تین نیوز به نقل از ایسنا، خشایار باقرپور اظهار کرد: تورم مسکن در میان مدت و بلندمدت هیچ­گاه پایین­تر از تورم عمومی نبوده است. به طوری که طبق آمارها در ۵۰ سال گذشته دومین رتبه تورم به این بازار تعلّق داشته و با اختلاف، بالاتر از ارزاق عمومی افزایش قیمت را تجربه کرده است. اگر در یکی دو سال گذشته به دلایل مختلفی نظیر کاهش قدرت خرید مردم یا رکود سنگین در بازار، فنر قیمت­ ها در بازار مسکن فشرده شده، با توجه به این که در حال حاضر تورم مسکن، بالای ۲۰ درصد از تورم عمومی عقب مانده، می توان انتظار تغییرات قیمت مسکن را در ماه های آتی داشت.

وی با اشاره به اختلاف تورم تولید و عرضه مسکن در سه سال گذشته گفت: در سه سال اخیر نهاده­ های تولید مسکن که معمولاً با مصالح و آهن و هزینه ماشین­ آلات و دستمزد شناخته می شوند، به مراتب بالاتر از تورم عمومی بودند و برخی اقلام تا ۸۰ درصد و برخی بیش از ۱۰۰ درصد افزایش داشته­ اند. در صورتی­ که مسکن به عنوان مهم­ترین محصول نهایی صنعت ساختمان، تورمی به مراتب پائین­ تر داشته است. مگر می­ شود هزینه­ های تولید یک کالا سرسام­ آور بالا برود، اما خود کالا از این افزایش قیمت جا بماند؟ به زودی ساختمان­ هایی که با تورم بالا در حال ساخت و ساز بودند به بازار عرضه می­ شوند و فروشندگان قیمت­ هایی متناسب با هزینه تمام شده خود را اعلام خواهند کرد.

چینی ها که به ارزان سازی مسکن و تکنولوژی های کاهنده هزینه تولید آن شهره هستند، بدون احتساب هزینه زمین و جواز، برای نهضت ملی مسکن قیمت ساخت هر متر مربّع بنای کل را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام کردند

باقرپور اختلاف تورم اجاره و فروش را از دیگر دلایل احتمال تغییر قیمت مسکن دانست و افزود:  در بازار مسکن هرچه قیمت­ ها بالاتر برود، اجاره ها نیز افزایش پیدا خواهند کرد. بنا بر آمار رسمی در همین یک سال اخیر، اجاره­ ها ۵۰ درصد رشد داشته­ اند، اما خود مسکن فقط حدود ۲۵ درصد افزایش به خود دیده است. قیمت مسکن از اجاره آن عقب افتاده و طبیعتاً باید انتظار داشت که با افزایش سریع، این فاصله را برداشته و به تورم نرخ اجاره­ ها برسد تا تناسبی منطقی بین بازار خرید و فروش و بازار اجاره برقرار شود.

پیشنهاد چینی ها برای ساخت هر متر مسکن ملی ۳۰۰ دلار بود

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه پروژه­ های مسکن دولتی هنوز به بازار نرسیده­ اند گفت: اگر هم این اتفاق بیفتد معلوم نیست با این حجم محدود، تأثیری در جلوگیری از افزایش قیمت­ ها بگذارد. نهایتاً همان افراد تأیید شده صاحب­ خانه می­ شوند و این تأثیری در کلان بازار نخواهد گذاشت. دولت چهاردهم هم هنوز استقرار نیافته و برنامه­ ای جز اجرای قوانین مصوب قبلی در بخش مسکن اعلام نکرده است.

وی تاکید کرد: مسکن مثل خودرو نیست. مسکن کالایی نیست که بتوان دست دوم یا با شرایط و تسهیلات ویژه وارد کرد و بازار تولید و عرضه داخلی را دچار شوک و دگرگونی کرد. چینی ها که به ارزان سازی مسکن و تکنولوژی های کاهنده هزینه تولید آن شهره هستند، بدون احتساب هزینه زمین و جواز، برای نهضت ملی مسکن قیمت ساخت هر متر مربّع بنای کل را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام کردند که با کسر حداقل ۳۰ درصد مشاعات، قیمت تمام شده هر متر بنای مفید طبق عرف معاملاتی ایران، اصلاً تفاوتی با خروجی سازندگان سنّتی ایرانی ندارد. قیمت ساخت متری ۲۰۰ دلار هم مربوط به معامله تهاتر با نفت ۳۰ درصد زیر قیمت بود که فرقی با اعداد قبلی ندارد.

باقرپور مشکل تأمین منابع مالی را از دیگر چالش های بازار مسکن دانست و افزود: در سه سال گذشته بانک ها نتوانستند به تکالیف مالی خود در بخش پرداخت تسهیلات تولید مسکن ملّی عمل کنند. بنا بر گزارشات، بسیاری از آن ها زیان ده هستند و شاید بهتر باشد چشم امیدمان را فعلاً به اصلاح این نقیصه نیز ببندیم. دولت هم به اندازه کافی ناترازی در بودجه داشته و چیزی برای به میان گذاشتن ندارد. در کوتاه مدت نیز هیچ برنامه ای برای انفجار در درآمدهای دولت و ایجاد ذخیره مازاد جهت تخصیص به تولید مسکن انبوه دولتی و حمایتی نمی بینیم و نمی شنویم.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران گفت: از طرف دیگر بخش خصوصی با کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قدرت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز از این بازار بیشتر فاصله گرفته و با رصد امنیّت و بازده سرمایه­ گذاری خود، حتّی جذب سایر کشورها می­ شود.

وی یادآور شد: یک چهارم تا یک سوم خانوارهای کشور فاقد مسکن و اجاره نشین هستند. این یعنی فقر مسکن ۲۵ تا ۳۰ میلیون نفر از کلّ جمعیّت کشور. طبق برآورد کارشناسان تا ۳۰ سال آینده روند جمعیّت به صورت افزایشی پیش بینی می شود و تا ۳۰ سال آینده جمعیت ایران به ۱۰۵ میلیون نفر، یعنی حدود ۲۰ درصد بیشتر از امروز خواهد رسید. پس نیاز به مسکن مرتباً افزایش پیدا خواهد کرد.

شأن دولت از «دخالت» به تسهیل گری تبدیل شود

باقرپور، جهش تولید مسکن با مشارکت مردم را از راهکارهای برون رفت بازار مسکن از وضعیت موجود دانست و گفت: در حوزه مسکن می توان گفت جهش تولید با مشارکت مردم (شعار سال) از طریق زیرساخت ها و بسترهای قانونی بخش تعاون و تبدیل شأن «دخالت دولت» در این بخش به «نظارت و تسهیل گری» از طریق مستقل کردن رکن دوّم اقتصاد کشور، یعنی جدا کردن «تعاون» از ساختار نامتجانس «کار و رفاه اجتماعی»، با هدف گذاری تصدّی ۲۵ درصد کلّ اقتصاد کشور مطابق قانون اساسی و اسناد بالادستی نظام، به عنوان وزارت خانه جدا یا یکی از معاونت های رئیس جمهور می تواند تا حد زیادی چاره ساز باشد.

بخش خصوصی با کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قدرت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز از این بازار بیشتر فاصله گرفته و با رصد امنیّت و بازده سرمایه گذاری خود، حتی جذب سایر کشورها می­ شود.

بیشترین معاملات مسکن تهران در محدوده  ۲ تا ۵ میلیارد تومان انجام می شود

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اصلاح و به­ روزرسانی آئین نامه ها و ضوابط ساخت و ساز ضرورت دارد؛ زیرا دستورالعمل های موجود، بخش تولید را به سمتی برده اند که ۵۰ درصد واحدهای مسکونی در پایتخت بالای ۹۵ و در کشور بالای ۱۳۵ متر مربّع تولید شده اند؛ در حالی که ۶۰ درصد معاملات تهران به واحدهای زیر ۸۰ و کل کشور به واحدهای زیر ۱۲۰ متر مربع اختصاص یافته است. بیشترین معاملات تهران هم در محدوده متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر و فاصله قیمتی ۲ تا ۵ میلیارد تومان انجام می شود. با این حال ضوابط موجود شهرداری ها مثل الزام به تأمین پارکینگ برای همه واحدها، تولید و عرضه کوچک متراژها به عنوان پرطرفدارترین محصول این روزهای بازار مسکن را از توجیه اقتصادی خارج کردند.

به گفته باقرپور، تبیین پارامترهای انگیزشی برای بازگشت بخش خصوصی به فضای تولید مسکن از طریق معافیت های مالیاتی و تسریع و تقسیط صدور پروانه ساختمان نیز الزامی است؛ چراکه تورم در کلان اقتصاد، تأخیر در شروع عملیّات ساختمانی ناشی از تعلّل در صدور پروانه ها، خود موجب تفاوت فاحش در قیمت تمام شده واقعی پروژه ها با محاسبات اوّلیه می شوند. ضوابط و رویه­ های شهرداری­ ها به خصوص در اطاله صدور پروانه ساخت از «بروکراسی اداری معقول» به «تحقیر و تخریب» سرمایه ­گذار تولید مسکن تغییر ماهیت داده و بازه زمانی صدور مجوزهای ساخت، علی­رغم وعده ­های مسئولین، از نظر طولانی بودن دارای رتبه جهانی است. بسیاری از فعالین سابق صنعت ساختمان، سرخورده از همین عوامل فضا را ترک کرده ­اند.

وی تصریح کرد: عوامل تشویقی و نه تهدیدی و تنبیهی، توأم با اختیار و آزادی عمل برای به تحرک در آوردن هزاران تعاونی غیرفعال موجود در رسته ساختمان مثل معافیت های مالیاتی، عوارض ساختمانی و یارانه اقلام و نهاده های ساختمانی و تقسیط مابقی به علاوه تأمین زمین رایگان یا اقساطی بلندمدت می تواند به جای وعده های ارائه زمین­های مجهول المکان به اشخاص، طرح و اجرا شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران بیان کرد: تهاتر در اقلام مختلف و نه لزوماً نفت، مثل واگذاری بلندمدت زمین با کاربری­ های مولد و توسعه­ محور نظیر گردشگری، درمانی، صنعتی، کشاورزی و ... در ازای تولید مسکن یا توسعه زیرساخت های مسکونی اراضی مستعد، در کنار اجرای طرح های مربوط به همان زمین های تهاتر شده در قالب BOT از دیگر راهکارها است.

لزوم حذف اقتصاد دستوری از بازار مسکن

باقرپور بر لزوم حذف اقتصاد دستوری از بازار مسکن تاکید کرد و گفت: اقتصاد دستوری از بخش مسکن و ملزومات و مشتقات آن باید برای همیشه حذف شود. در مقابل، محدود شدن دولت به نظارت و تسهیل گری و تمرکز بر واردات دانش و تکنولوژی های نوین برای سازندگان داخلی باید رویکرد غالب باشد. همه موارد فوق با اولویت اجرای سند آمایش سرزمینی در سطح ملّی و استانی در دستور کار قرار گیرد.

وی بیان کرد: در خصوص زمین به عنوان مهم ترین و اصلی ترین نهاده تولید مسکن باید گفت حجم زمین ثابت است و بیشتر از این که وجود دارد نخواهد شد. همچنین درصد کمی از مساحت کشور قابل ساخت و ساز است. همان بخش هایی هم که قابل ساخت و ساز هستند، در دولت های قبل نسبت به توسعه زیرساخت هایشان بسیار ضعیف عمل شده و توسعه افقی شهرها و حتی ایجاد شهرهای جدید تقریباً منتفی است.

در اراضی قابل سکونت مشکل تأمین آب شرب و تاسیسات داریم

وی افزود: در اراضی قابل سکونت، هم مشکل تأمین آب شرب داریم، هم در تأمین برق و گاز به عنوان انرژی و منبع گرمایش، به دلایل مختلف من جمله فرسودگی تأسیسات تولید و انتقالشان دچار ناترازی هستیم. شبکه فاضلاب هم وضعیتی بهتر از بقیه زیرساخت ها ندارد. بنابراین حتی با اقدام جهادی امکان جبران عقب ماندگی و ایجاد زیرساخت ها را نداریم.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: درخصوص آهن و فولاد ساختمانی، به علت کمبود برق افت تولید داریم و همچنین قیمت ها متأثر از بورس جهانی است. قیمت اونس طلا به عنوان یک شاخص مرتباً در حال افزایش و رکوردزنی است و بر قیمت جهانی سایر فلزات اثر می گذارد. در سایر اقلام مثل سیمان، یا منشأ تأمین بازار کاملاً داخلی است و وابستگی به واردات نداریم یا این که نیاز به واردات در اقلام دیگر مورد نیاز، بسیار پایین است و به فرض این که دیپلماسی اقتصادی دولت در کوتاه­ مدت هم موجب رفع تحریم ها شود و بتوانیم واردات بی دردسر داشته باشیم، باز هم قیمت جهانی کامودیتی ها تفاوت محسوسی با قیمت های داخلی ندارد و حداقل در صنعت ساختمان درد چندانی را دوا نخواهد کرد.

باقرپور درباره هزینه های مربوط به حقوق و دستمزد گفت: هزینه های حقوق و دستمزد قطعاً برای تطبیق با تورم عمومی همچنان سیر افزایشی خواهد داشت و در این بخش هم نمی­ توانیم آثاری از کاهش هزینه تولید شاهد باشیم.

وی یادآور شد: به فرض رفع تحریم ها و کاهش هزینه تأمین و نگهداری ماشین آلات و کاهش بعیدالوقوع تعرفه های گمرکی و حتی عوارض ساخت، آنقدر این شاخصه­ ها سهم پایینی در هزینه های نهایی مسکن خواهند داشت که عملاً در کنار سایر نهاده ها که سیر افزایشی بعضاً شدید را پیش رو دارند، ناچیز و محو خواهند بود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران در جمع بندی راهکارهای خود برای رفع چالش های بازار مسکن گفت: حل مسئله مسکن در دولت چهاردهم از وضعیت در شرف بحران شروع خواهد شد که این حالت کار تیم اقتصادی دولت را دشوار می کند. به دور از هرگونه سیاه نمایی و اجتناب از رویاپردازی، چشم انداز امیدوارکننده ای در انتظار بازار مسکن کشور نیست. عدم توجه به شرایط  بخش مسکن، اولین و مهم ترین چالش و بلکه پاشنه آشیل دولت و رئیس جمهور جدید را ایجاد خواهد کرد. همه کسانی که به دکتر پزشکیان رأی دادند، عمده آنان که در انتخابات شرکت نکردند و حتی عده کثیری از حامیان رقبایش، به تحولاتی که انتظار دارند او رقم بزند دل بسته اند. مسکن نه مقوله ای سیاسی است و نه تک بعدی. حوزه مسکن، خود یک دولت کامل را می طلبد.