مردم چگونه می توانند متری مسکن بخرند؟
مدیر مطالعات اقتصادی و امور بین الملل بورس کالا گفت که با اجرای طرح فروش متری مسکن در بورس کالا، امکان جذب منابع مالی برای پروژه های بزرگ و سازندگان معتبر فراهم می شود و به دلیل اخذ تضامین مورد نیاز از سازنده پروژه، اعتماد لازم برای پیش خریدکنندگان مسکن و سرمایه گذاران این اوراق در مقایسه با بازار خارج از بورس ایجاد می شود.
مدیر مطالعات اقتصادی و امور بین الملل بورس کالا گفت که با اجرای طرح فروش متری مسکن در بورس کالا، امکان جذب منابع مالی برای پروژه های بزرگ و سازندگان معتبر فراهم می شود و به دلیل اخذ تضامین مورد نیاز از سازنده پروژه، اعتماد لازم برای پیش خریدکنندگان مسکن و سرمایه گذاران این اوراق در مقایسه با بازار خارج از بورس ایجاد می شود.
به گزارش تین نیوز به نقل از ایرنا، امیرمهدی صبایی سخنگوی سازمان بورس به تازگی اعلام کرده است که سرانجام طرح فروش متری مسکن در بورس به مراحل نهایی رسیده و دستورالعمل این معاملات تا شهریورماه به تصویب هیأت مدیره سازمان بورس می رسد؛ اما سؤال اصلی اینجاست که مردم چگونه می توانند به صورت متری، مسکن بخرند و اصلاً فروش و تحویل این مسکن ها چگونه خواهد بود که در این گزارش به سؤالات این حوزه پاسخ داده می شود.
برپایه این گزارش، خانه دار شدن همواره یکی از دغدغه های بزرگ جامعه به ویژه قشر جوان و کم درآمد بوده است. دولت نیز در دوره های مختلف به دنبال ارائه راهکارهای مؤثر به منظور تأمین این نیاز بوده و در این زمینه طرح هایی همچون مسکن مهر، نهضت ملی مسکن و نیز ارائه تسهیلات خرید مسکن را اجرایی کرده که کمابیش در خانه دار شدن بسیاری از افراد جامعه کمک کننده بوده است؛ گرچه هر کدام از این طرح ها خود نیاز به سرمایه اولیه دارند که برای بسیاری از افراد فراهم کردن آن چندان ممکن و آسان نیست.
در سنوات اخیر یکی از طرح هایی که در بازار سرمایه برای کمک به تأمین نیاز مردم به مسکن مطرح شده، عرضه اوراق سلف استاندارد مسکن در بورس یا در اصطلاح عموم همان پیش فروش متری مسکن است. اهمیت اجرای این طرح، از این جهت است که به دلیل آنکه اغلب افراد سرمایه اولیه مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند، بنابراین به کمک ایده فروش متری مسکن می توانند با هر میزان سرمایه، به اندازه حداقل یک یا چند متر از یک واحد مسکونی در یک پروژه بزرگ را خریداری کنند. به این ترتیب علاوه بر اینکه با استفاده از این طرح امکان سرمایه گذاری و پوشش ریسک نوسان قیمت ها در حوزه مسکن برای عموم افراد فراهم می شود، اجرای این طرح در نهایت به خانه دار شدن مردم نیز منجر خواهد شد.
افزون بر این، دولت می تواند به کمک این طرح و حمایت از اجرای آن، سرمایه های مازاد و راکد افراد را که هر از چند گاهی به سمت بازارهای مختلف اعم از سکه و دلار سرازیر شده و موجب بروز التهاب در آن می شود، به سمت تولید مسکن هدایت کرده و علاوه بر تأمین مالی سازندگان به معاملات بازار مسکن که احتمال بروز رکود دوره ای در آن وجود دارد، رونق بخشد.
بورس کالای ایران نیز در دو سال اخیر به دنبال طراحی ابزارهایی برای حل این معضل اجتماعی بوده و با ارائه پیشنهاد انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن یا همان فروش متری مسکن، تلاش کرده دسترسی اقشار وسیع جامعه به ویژه اقشار کم درآمد به مسکن را فراهم سازد.
در این زمینه، مدیر مطالعات اقتصادی و امور بین الملل بورس کالای ایران به جزئیات فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف مسکن پرداخته و با بیان اینکه در فروش متری مسکن در بورس کالا به مرور زمان فرد می تواند خانه دار شود، گفت: در خصوص اوراق سلف استاندارد مسکن طرحی را در دو سال اخیر به سازمان بورس و اوراق بهادار پیشنهاد داده ایم که در انتظار ابلاغ دستورالعمل اجرایی آن هستیم.
«معین محمدی پور» افزود: سه راهکار برای مشارکت هرچه بیشتر اقشار مختلف جامعه در صنعت ساختمان در چهارچوب بازار سرمایه ارائه شده است. دو راهکار در راستای تأمین مالی پروژه های ساخت است و راهکار دیگر روشی برای فروش و مدیریت املاک بزرگ است.
وی توضیح داد: راهکار نخست، همان انتشار اوراق سلف مسکن در بورس کالاست. نکته مهم آن، این است که لازم نیست سرمایه گذار به اندازه خرید کل متراژ یک خانه اوراق بخرد، بلکه هر فرد به میزان سرمایه خود به عنوان مثال به اندازه ۶ متر مربع می تواند در بازار مسکن سرمایه گذاری داشته باشد که از این طریق می تواند ضمن پوشش ریسک قیمتی بازار مسکن، پروژه ساخت را تأمین مالی کند.
محمدی پور بیان داشت: راهکار دوم نیز این است که می توانیم صندوق های زمین و ساختمان راه اندازی کنیم که این صندوق ها با پیمانکاران وارد مذاکره شده و تامین مالی پروژه آنها را بر عهده بگیرند و در عمل تأمین سرمایه در گردش بازار مسکن را ایجاد کنند. قیمت و سود حاصل از واحدهای این صندوق در واقع به میزان سوددهی پروژه های ساخت وساز در اختیار صندوق مذکور برمی گردد.
وی اضافه کرد: راهکار سوم که نوعی روش فروش است، راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات است. این صندوق امکان اوراق بهادارسازی املاک بزرگی را فراهم می کند که فروش یکجای آنها چالش برانگیز است.
مدیر مطالعات اقتصادی و امور بین الملل بورس کالای ایران در بیان یک مثال برای چگونگی کارکرد راهکار نخست یعنی اوراق سلف مسکن، اظهار داشت: در این مدل، برای مثال خانه ای که ۸۰ درصد پیشرفت داشته، تبدیل به ۵۰ هزار ورقه بهادار می شود و هر ورقه آن شامل بخشی از آن مسکن مثلاً یک مترمربع است. البته برای تخصیص نهایی واحدهای مسکونی و تحویل آنها در سررسید، دارنده باید به میزان متراژ قابل تحویل، صاحب اوراق سلف استاندارد مسکن باشد.
وی گفت: به عبارت بهتر، وقتی یک پروژه ساختمانی تمام شد، هر فرد به اندازه اوراق خریداری شده خود مالک متراژ مشخصی از آن پروژه است. با رسیدن به موعد تحویل فیزیکی، اگر تعداد اوراق خریداری شده توسط وی حداقل به اندازه یک واحد کامل باشد، فرد طی فرایند منصفانه ای برای تخصیص واحدها، صاحب واحد مسکونی خواهد شد.
محمدی پور اظهار داشت: در واقع فرد در سررسید می تواند با ارائه درخواست آمادگی تحویل و تکمیل فرم اولویت بندی تخصیص، برای تحویل گرفتن واحد خریداری شده اقدام کند. در غیر این صورت واحدهای مسکونی متناظر واحدها از طرف دارندگان اوراق به بهترین قیمت به فروش رسیده و با دارنده ورقه تسویه نقدی می شود.
مدیر مطالعات اقتصادی و امور بین المللی بورس کالای ایران، به بیان مزایای اوراق سلف استاندارد مسکن پرداخت و گفت: امکان تأمین مالی برای فعالان ساخت وساز و اطمینان از فروش، امکان پیش خرید مسکن در یک بازار رسمی برای خانوارها، تضمین اجرای تعهدات سازنده، امکان سرمایه گذاری به صورت متری در مسکن و دسترسی به انجام معاملات از سراسر کشور از مزایای مهم این روش است. ضمن اینکه در این طرح امکان انجام معاملات ثانویه و نیز امکان تعیین کف و سقف سود در قالب اوراق سلف استاندارد وجود دارد.
وی در خاتمه گفت: با اجرای طرح فروش متری مسکن در بورس کالا به کمک اوراق سلف استاندارد، امکان جذب منابع مالی برای پروژه های بزرگ و سازندگان معتبر فراهم می شود و به دلیل اخذ تضامین مورد نیاز از سازنده پروژه، اطمینان و اعتماد لازم برای پیش خریدکنندگان مسکن و سرمایه گذاران این اوراق در مقایسه با بازار خارج از بورس ایجاد می شود.
محمدی پور تصریح کرد: این مزیت مهم می تواند از بسیاری از روش های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در بازار خارج از بورس از جمله فروش مال غیر، پیش فروش از سوی شخص غیرمجاز، پیش فروش با سند جعلی و یا عدم ایفای تعهدات به صورت کامل با تحویل ناقص ساختمان جلوگیری کند.
برپایه این گزارش، در روزهای اخیر «امیرمهدی صبایی» سخنگوی سازمان بورس نیز از انجام اقدامات لازم برای راه اندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا خبر داد و پیش بینی کرد اصلاحات لازم در دستورالعمل این معاملات تا شهریور به تصویب هیات مدیره سازمان بورس برسد.
