◄ رفتارشناسی در بازار ملک؛ چه چیزی معاملات مسکن را افزایش می‌دهد؟

متغیرهای سیاسی و عدم قطعیت‌هایی که به دنبال آن بروز و نمود می‌یابد بخش‌های مختلف اقتصادی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. درواقع این متغیرها به اشکالی متفاوت و با درجاتی گوناگون در حوزه‌های اقتصادی بازتاب می‌یابد. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست و یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد است که به‌شدت تحت تأثیر نااطمینانی‌های ناشی از عوامل سیاسی قرار می‌گیرد. فعالان بازار مسکن در دوران نااطمینانی‌های سیاسی تمایل چندانی به دادوستد ندارند. مصداق این موضوع می‌تواند وضعیت رکودی بازار مسکن آمریکا و ایران در انتخابات گذشته باشد.

برای مثال در انتخابات آمریکا یکی از عواملی که در آن دوران موجب افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن شد، نااطمینانی ناشی از به قدرت رسیدن ترامپ و درنتیجه ترس مالکان از فروش خانه‌هایشان در ایام قبل از برگزاری انتخابات از یک‌سو و هراس خریداران از افزایش قیمت در دوره جدید از سوی دیگر بود. در اردیبهشت سال گذشته نیز بازار مسکن ایران با شوکی ناشی از نااطمینانی سیاسی روبه‌رو شد. حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین ۹۶ نسبت به فروردین سال ۹۵ کاهشی ۵/ ۸ درصدی را تجربه کرد. کاهشی که بیانگر سایه انتخابات ریاست جمهوری بر بازار معاملات مسکن تهران بود.

انگلستان نیز چنین وضعیت مشابهی را تجربه کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دوران برگزاری رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا –خرداد و تیر سال ۹۵– معاملات بازار مسکن در این کشور کاهش و قیمت‌ها افزایشی چشمگیر یافته بود. در آن زمان انتظار می‌رفت پس از مشخص‌شدن نتایج رفراندوم آرامش به بازار مسکن این کشور بازگردد. اما تحت تأثیر نااطمینانی‌های ناشی از مذاکرات برگزیت نه‌تنها بهبودی در بازار مسکن مشاهده نشد، بلکه کارشناسان معتقدند در آینده وضعیت این بخش از اقتصاد انگلیس وخیم‌تر خواهد شد.

در دوران رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا متوسط قیمت مسکن ۷/۷ برابر متوسط عایدی سالانه جمعیت این کشور بود؛ بیشترین سطح به ثبت رسیده در طول تاریخ. بسیاری از کارشناسان معتقد بودند در دوران نااطمینانی ناشی از رفراندوم قیمت خانه درنهایت کاهش خواهد یافت، اما در عمل چنین اتفاقی نیفتاد. گرچه بازار دارایی‌های لوکس لندن چندان اوضاع مناسبی ندارد و درمجموع از رشد قیمت‌ها کاسته شده است، اما آنچه از شواهد برمی‌آید قیمت مسکن بریتانیا چندان میلی به فروکش کردن ندارد.

بر اساس آمارهای رسمی، حجم خریدوفروش بریتانیایی‌ها در بازار مسکن این کشور نسبت به گذشته کاهش یافته است. به‌علاوه ازآنجاکه مالکان خانه از دارایی‌های خود مراقبت بیشتری می‌کنند، تعداد خانه‌های به فروش رفته در بخشی از شهر لندن به پایین‌ترین میزان خود در طول تاریخ رسیده است. به عقیده کارشناسان، رکودی که بعد از برگزاری رفراندوم گریبان بازار مسکن و فروش خانه در انگلیس را گرفت، صرفا تقویتی برای یک روند بلندمدت است. در دهه‌های اخیر بریتانیایی‌ها به‌طور محسوسی تمایل کمتری به تغییر خانه‌های خود داشته‌اند.

کاهشی که اکنون در معاملات بخش مسکن انگلیس مشاهده می‌شود شاید در مقایسه با هزینه‌های بالای مسکن این کشور ناچیز باشد. چنین عواملی درمجموع دست‌به‌دست هم داده‌اند تا مسکن انگلیسی‌ها وضعیت نامساعدی را تجربه کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد در هنگامه‌ای که بازار با نااطمینانی‌های سیاسی روبه‌رو است قیمت خانه با نرخ کمتری افزایش می‌یابد. برای مثال در سال‌های منتهی به انتخابات در آمریکا یک سال قبل از انتخابات، قیمت خانه با نرخ ۶ درصد، در سال انتخابات با نرخ۵/۴ درصد و در سال بعد از انتخابات قیمت خانه با نرخ ۳/۵ درصد افزایش می‌یابد.

به‌طور طبیعی صاحبان خانه انتظار دارند که قیمت ملکشان سالانه افزایش یابد، به‌خصوص افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری اقدام به خرید خانه می‌کنند، اما بر اساس نتایجی که از این تحقیق گرفته شد، این افراد در سال‌هایی که انتخابات ریاست جمهوری را در پیش دارند نباید انتظار چندانی برای افزایش قیمت مسکن داشته باشند. درمجموع در وضعیت نااطمینانی رفتار خریداران بزرگ به‌شدت محتاطانه شده و سمت عرضه تقریبا از بازار فروش خارج می‌شود. در این میان، معمولا حجم معاملات خرید مسکن از ناحیه خانه‌اولی‌ها بالا می‌رود.

درواقع مردم در تصمیمات اقتصادی خود محتاطانه‌تر عمل و از تصمیمات ریسکی پرهیز می‌کنند. این ریسک‌نکردن شامل به تعویق انداختن خریدهای بزرگ همچون خرید خانه نیز می‌شود. مالکان خانه‌ها نمی‌خواهند زمانی که آینده اقتصاد مبهم است، ریسک‌های غیرضروری کنند. در مقابل کسانی که تمایل به خرید دارند برای ورود به بازار تعجیل می‌کنند. البته این رفتارشناسی بر اساس مشاهدات در سایر کشورها است که عموما در زمان نااطمینانی از وضعیت آینده رخ داده است. اگر بپذیریم برخی رفتارهای آحاد اقتصادی در مواجهه با رویدادهای مشابه یکسان است می‌توان گفت بازار مسکن اگر تصور کند در فضای سیاسی نااطمینانی رخ داده با عقب‌نشینی در سمت عرضه روبه‌رو بود. پیش روی تقاضا نیز وابسته به قدرت خرید و البته وضعیت دیگر بازارها است.

هفته‌نامه‌حمل‌ونقل