مالیات مسکن اصلاح می‌شود؟

به گزارش روزنامه گسترش تجارت، خبری که سال‌هاست هر از گاهی از سوی یکی از مسئولان مالیاتی یا وزارت راه و شهرسازی مطرح و هر بار به دلیلی مسکوت می‌ماند. مهم‌ترین اقدامی که در چند سال گذشته برای قانونمند کردن دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه برداشته

شد به سال ۸۶ بازمی‌گردد که در آن نمایندگان مجلس با هدف کاهش نرخ مسکن و اجاره‌بها، طرحی را باعنوان «واگذاری زمین و وضع مالیات برخانه‌های خالی» با قید یک فوریت و در ۳ ماده تقدیم مجلس کردند اما در آن زمان این طرح با مخالفت شدید نمایندگان روبه‌رو شد و هیچ‌گاه از سد تصویب مجلس شورای اسلامی عبور نکرد. نمایندگان با تصویب ماده ۵۴ لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند.

 این مصوبه می‌افزاید؛ در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، ۱/۵ برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد. از همان سال‌ها نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جریان بررسی لایحه تحول مالیاتی، هر وقت به بحث مالیات خانه‌های خالی رسیدند، دچار دودستگی شدند.

 بعد از آنکه وزارت اقتصاد لایحه تحول مالیاتی را در دولت نهایی کرد و به مجلس فرستاد، وزارت راه‌وشهرسازی وقت نیز از طریق کمیسیون عمران مجلس، طرح دریافت مالیات از خانه‌های بدون‌استفاده را وارد متن پیش‌نویس لایحه کرد تا یکبار برای همیشه به‌صورت قانونی، راه احتکار آپارتمان در کلاشهر تهران مسدود شود. بعدها کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی ضوابط نحوه دریافت مالیات از خانه‌های خالی را با تعیین نرخ ۶ تا حداکثر ۳۰ درصد ارزش روز آپارتمان، تهیه کرد و حتی مشکل شرعی تعیین‌تکلیف برای مالکیت مردم- که همواره به موضوع مالیات بر خانه‌های‌خالی وارد بود- را نیز از طریق قرار دادن فهرست خانه‌های خالی در فهرست مشمول «مالیات بر ثروت» برطرف کرد.

موافقان و مخالفان

موافقان دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، دریافت مالیات را به ابزاری کنترلی تشبیه کرده‌اند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، افت تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم تبدیل خواهد شد. در مقابل مخالفان این طرح عقیده دارند دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد.

دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به بازار است. آنها معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش نرخ مسکن در سطحی وسیع می‌شود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد. به علاوه مخالفان مدعی هستند دریافت مالیات از خانه خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت‌وساز و بی‌انگیزه شدن بساز وبفروش‌ها می‌شود.

پارادایم خانه‌های خالی و مردم بی‌خانه

محمد عدالت‌خواه - کارشناس مسکن: با توجه به مازاد عرضه مسکن در کشور می‌توان گفت؛درحال‌حاضر مشکل اصلی در عرضه مسکن وجود ندارد. ما درحال‌حاضر با مازاد عرضه در مسکن روبه‌رو هستیم و در این بین مشکل اصلی، قیمت‌ها و نوع مسکن‌هاست که مناسب نیست و پارادایم خانه‌های خالی و مردم بی‌خانه را به وجود آورده است. پارادایم خانه‌های خالی و مردم بی‌خانه در سال گذشته تشدید و رکود بازار مسکن را طولانی و پیچیده و پیش‌بینی آینده را با مشکل روبه‌رو کرده است.

 از سوی دیگر با توجه به نبود برنامه‌ریزی درست برای طرح مسکن مهر و هزاران متقاضی در انتظار از یک سو و تولید مسکن مازاد به‌ویژه در شهرهای بزرگ از سوی دیگر ؛ درحال‌حاضر با مازاد عرضه به هزاران خانه خالی روبه‌رو هستیم. به طوری که تخمین زده می‌شود خانه‌های خالی فقط در تهران به بیش از ۵۰۰ هزار واحد برسد.

 در این بین یکی از راه‌های خروج از این وضعیت را دریافت مالیات بر خانه‌های خالی دانست. برای بهبود و اصلاح این شرایط یکی از کارهای اصلی تدوین سیاست‌های دریافت مالیات از خانه‌های خالی است که به صورت یک خواسته عمومی درآمده و کم‌کم مسئولان را به فکر عملی کردن آن انداخته است. قانون جدید مالیات از خانه‌های خالی از نارسایی‌های زیادی برخوردار است که لازم است با تدوین جداول جدید اصلاح شود. برای نمونه در قانون جدید خانه‌های کمتر از ۱۵۰ مترمربع در نظر گرفته نمی‌شود، در حالی‌که اغلب خانه‌های جدید کمتر از ۱۵۰ متر مربع هستند. با توجه به کاهش سود سرمایه‌گذاری نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از بازار و تولید مسکن داشت، زیرا صدها هزار خانه خالی به‌ویژه در شهرهای بزرگ و سیل عظیم مردم بدون خانه هنوز وجود دارند. با توجه به این مسائل لازم است به موضوع خانه‌های خالی و مردم بی‌خانه درطرح جامع مسکن دولت که در دست بررسی و تجدید نظر و تکمیل است توجه ویژه شود. فراموش نشود اصل خانه‌دار کردن مردم یکی از حقوق اساسی شهروندان است و دولت جدید با سیاست‌های کارشناسی شده ضمن توجه به ابعاد مسکن و به کار بردن نظارت بر امر مسکن به جای دخالت در تولید مسکن، حمایت‌های خاصی را برای قشرهای کم‌درآمد و دهک‌های پایین در نظر گرفته است. توصیه می‌شود با بهره‌گیری از همه متخصصان و کارشناسان اصلاح طرح‌های ناتمام مسکن مهر و تکمیل آنها و در مواردی تبدیل آنها به جای شروع طرح‌های دیگری چون مسکن اجتماعی موضوع خانه‌های نیمه‌تمام مسکن مهر را به سرانجام برسانیم. در گذشته برای اراضی بایر شهری مالیات‌های ویژه‌ای برقرار بود تا چهره شهرها با رها شدن این اراضی بایر که هرکدام می‌تواند خطرات و مشکلات اجتماعی را برای جامعه ایجاد کند، به زشتی نگراید. متاسفانه این قانون در سال‌های قبل به غلط لغو شد که باید دوباره مورد توجه قرار گیرد.

به‌علاوه وضع قانون دریافت مالیات ارزش‌افزوده بر املاک به‌ویژه زمین‌های شهری می‌تواند منابع قابل‌توجهی برای کمک و اختصاص به تامین مسکن قشرهای کم‌درآمد باشد و از این طریق با شکستن حباب کاذب نرخ مسکن، حباب نرخ زمین نیز شکسته شود و در حوزه زمین نقش دولت بسیار پراهمیت است. با توجه به اختیارات حاکمیت روی موضوع تراکم و کاربری اراضی باید در تدوین قانون جامع شهرسازی اقدامات جدی اانجام شود. این توضیحات باید به برنامه‌ریزی دقیق‌تر مسئله مسکن و سیاست‌های ضداحتکاری پرداخت. سیاست‌هایی که متاسفانه با رانت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و نبود یک سیاست برای اراضی شهری پدید آمد و گسترش پدیده زمین‌خواری و تجاوز به اراضی موات که در اختیار دولت بود را به دنبال داشت. این برنامه‌ریزی‌ها باید بتواند مشکل مسکن را به‌صورت ریشه‌ای حل کند و موضوع مسکن و بازار آن را از رکود فعلی خارج کند.

دو روی یک سکه

بهرام غفاری- کارشناس مسکن: باید دریافت مالیات از خانه‌های خالی را ازدو منظر مخالفان و موافقان بررسی کرد. برخی اجرای این طرح را افزایش فساد و تقلب در بازار عنوان می‌کنند و برخی دیگر اجرای این طرح را نشدنی می‌دانند و بر این باورند اجرای این طرح قابل احراز و شدنی نیست. یکبار در اوایل انقلاب اجرای این طرح تجربه شد و تجربه چندان مثبتی نبود. بنابراین اکنون نیز قابل احراز نیست. اگر دریافت مالیات از همه اموال و دارایی‌ها انجام شود و به درستی مالیات‌ها بسته شود، درست است که مسکن هم باید در زمره آنها قرار گیرد اما مشکل اینجاست که به غیر از مالیات ارزش‌افزوده و چندمالیات دیگر موفق نبودیم، بنابراین صاحبخانه هزینه فایده می‌کند که آیا خالی نگه داشتن و پرداخت مالیات به صرفه است یا اجاره دادن و استهلاک خانه. این درحالی است که دولت یا افراد نمی‌توانند برای اموال دیگران تصمیم گیرند، بلکه تنها می‌توانند پیشنهاد دهنده باشند. من معتقدم دریافت مالیات از خانه‌های خالی در شرایط فعلی نه تنها کمکی به بازار مسکن نمی‌کند بلکه تصمیمی عجولانه و هیجانی است. البته در صورت وجود زمین بایر شاید بتوان تصمیم‌هایی گرفت که آن هم باید با صاحب زمین مشورت شود نه اینکه اجباری در اجاره یا فروش آن باشد. اما اکنون فصل دریافت مالیات از خانه‌های خالی گذشته است و این طرح فقط هیجانی است. در کل میتوان گفت؛ اگرچه دریافت مالیات از خانه‌های خالی در نگاه نخست مثبت است، اما تا اندازه‌ای برای بازار مثبت است که از احتکار مسکن جلوگیری شود، در غیر اینصورت طرحی نشدنی و غیر مفید خواهد بود. اما به دلیل وجود رکود شدید در بازار مسکن حتی به چرخه افتادن خانه‌های خالی در کشور هم نمی‌توانند باعث رونق بازار و خروج از رکود شوند. در دو سال گذشته آنچنان رکود بر بازار مسکن سنگینی کرده که عرضه بیش از تقاضا شده و درحال‌حاضر مالکان به‌دنبال مشتری و فروش واحدهای مسکونی شان هستند و اصلا موضوع خانه‌های خالی آنچنان در بازار مطرح نیست. البته ممکن است با اجرای این طرح نه تنها بازار مثبت نشود، بلکه باعث افزایش نرخ مسکن شود و بازار را به هم بریزد. در مجموع طرحی مثبت برای بازار مسکن نخواهد بود.