قانون جدید پیشفروش مسکن
تین نیوز | قانون پیشفروش ساختمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که بر اساس این قانون اختیار تنظیم سند پیشفروش از مشاوران املاک سلب و به دفاتر اسناد رسمی محول شده است.
یکی از اهداف قانونگذار برای تصویب این قانون جلوگیری از معاملات معارض و فروش یک واحد به چند خریدار است؛ قانونی که بر اساس آن مشاوران املاک فقط حق دلالت دارند. به عبارتی، طرفین معامله بعد از مراجعه به مشاوران املاک باید برای تنظیم سند پیشفروش به دفاتر اسناد رسمی معرفی شوند، اما این قانون مورد اعتراض صنف مشاوران املاک قرار گرفته، به طوری که آنها معتقدند اگر هدف قانونگذار جلوگیری از فروش یک واحد به چند خریدار است این معضل از سال 87 با راهاندازی سامانه رهگيري در بنگاههاي مسكن عملا برطرف شده و قانون فعلی صرفا با عنوان پیش فروش ساختمان اختیارات
مشاوران املاک را محدود کرده است.
در مقابل مديران کانون سردفتران و دفتریاران اعتقاد دارند تصویب قانون مذکور دو هدف عمده جلوگیری از فروش معارض و همچنین کاهش پروندههای قضایی را به دنبال دارد. نمایندگان کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به این دغدغه مشاوران املاک، به صراحت اعلام میکنند این قانون به هیچ وجه حقوق مشاوران املاک را تضییع نخواهد کرد و حقوق آنها همچون سابق پابرجا خواهد ماند. در صفحه امروز باشگاه اقتصاددانان به بررسی «قانون پیشفروش ساختمان» از نگاه نمایندگان دو صنف مشاوران املاک و کانون سردفتران پرداخته شده است.
پیشگیری از معاملات معارض
محمد عظیمیان
نايب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور
قانون پیشفروش آپارتمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید كه اجرای آن به تصویب آییننامه اجرایی از سوی هیات دولت منوط شد و در نهایت این آییننامه در تاریخ 7 خرداد 1393 به تصویب هیات دولت رسید.
فلسفه اصلی وضع قانون پیشفروش این بود که قطعا شکایاتی از سوی مردم مبنی بر اینکه واحدهای در حال ساخت به تعداد زیادی از مشتریان فروخته شده است و آمارهایی وجود داشت که یک واحد حتی به 25 نفر به فروش رسیده است در نهایت قانونگذار برای جلوگیری از این وضعیت و تراکم پروندهها در مراجع قضایی قانون پیشفروش ساختمان را تهیه و تصویب کرد.
بر اساس قانون پیشفروش ساختمان باید فرم مربوط به تنظیم قراردادهای پیشفروش به تصویب سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران برسد، بنابراین قانون و آییننامه موجودیت پیدا کرد و فرم مربوطه توسط کانون سردفتران و وزارت راه و شهرسازی تهیه و به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارجاع شد.
طبق قانون پیشفروش ساختمان و مواد قانونی درج شده در آن، مردم درمورد واحدهای پیشفروش دیگر دغدغه معاملات معارض را نخواهند داشت و با تنظیم سند رسمی با آسودگی خاطر میتوانند برای پیشفروشها سرمایهگذاری کنند.
حقوق مشاوران املاک بر اساس این قانون نادیده گرفته نمیشود، زیرا این موضوع در قانون پیشفروش ساختمان پیشبینی شده است و مشاوران املاک مطابق قانون دلالی مصوب 1317 فعالیت میکنند. طبق این قانون دلال با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی با قید شماره پروانه دلالی، حقالزحمه خود را دریافت میکند.
شعار كانون سردفتران این است كه تنظیم سند رسمی تضمین امنیت اقتصادی و اجتماعی است. قانونگذار در تدوین قانون پیشفروش آپارتمان و آییننامه مربوطه این شعار را محقق كرده است. بر خلاف اتفاقاتی كه پس از انقلاب افتاد و در پی آن متاسفانه به مواد 46 و 47 قانون ثبت -که بر اساس این دو ماده قانونی افراد الزام دارند برای تنظیم اسناد مربوط به عین و منافع به دفاتر اسناد رسمی مراجعه كنند- بیمهری شد اما قانونگذار در پیشفروش ساختمان یك تصمیم منطقی، عاقلانه و اساسی گرفته است. در تهیه این قانون دغدغه مردم مد نظر بوده و با تنظیم سند رسمی مشكلات در بحث املاك به ویژه در
بحث پیشفروش ساماندهی شد.مخاطبان قانون پیشفروش ساختمان سه گروه هستند؛ گروه اول مالكان يعني افرادی كه با سند مالكیت حق ایجاد اعیانی دارند و نسبت به فروش اعیانی در دفاتر اسناد رسمی اقدام میكنند. گروه دوم مشاركتكنندگان با مالك يعني افرادی كه واحدهایی را از اعیانی خریداری كردند و حق دارند به غیر واگذار كنند. گروه سوم مستاجرانی كه حق احداث بنا دارند.
در اجرای این قانون شهرداریها مكلفند برای هر واحد شناسنامه فنی صادر كنند. این شناسنامه موارد متعددی از كاربری، كیفیت، نوع بنا و مساحت و سایر مواردی را كه برای پیشخریدار دغدغه است، شامل میشود.
برای دو گروه دیگر از مخاطبان قانون پیشفروش ساختمان نیز تكالیفی در نظر گرفته شده است. گروه اول درباره مطبوعات و رسانههایی كه آگهیهای پیشفروش را منتشر میكنند که پساز اخذ با مجوزهای لازم امكان درج دارند. در غیر این صورت جرم محسوب میشود و جریده مربوطه تعطیل و به جریمه نقدی محكوم میشوند.
افراد پیشفروشنده نیز باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه كنند و در صورت عدم حضور اعم از اینكه پیشفروشنده، مالك، مشاركتكننده یا مستاجر یا مشاور املاك باشد پروانههای مربوطه با تصویب قانون یا به صورت موقت یا دائم ملغی خواهد شد.
شاه بیت مواد قانونی ذكر شده در این آییننامه كه منجر به جلوگیری از اقدامات خلاف در بحث پیشفروش میشود ماده 23 است كه تقدیم میکند اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند به حبس از 91 روز تا یك سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم میشوند. بر اساس همین ماده تنظیم سند پیشفروش الزاما باید به واسطه سند رسمی باشد در غیر این صورت جرم است.در مورد مدت زمان قرارداد بین طرفین هم باید گفت شخص متقاضی پیشفروش به شهرداری مراجعه و از شهرداری پروانه ساخت دریافت
میكند. این پروانه تا 3 سال اعتبار دارد بنابراین وعده و قرار طرفین در پیشفروش در نهایت تا سقف سه سال است؛ درنتیجه در قرارداد تاریخ تحویل و تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی ذكر میشود و برای هر یك از این دو تاریخ كه نقض شود پیشفروشنده باید خسارت دهد. برای مرتبه اول نیز در ماده 6 قانون برای پرداخت خسارت كف تعیین كرده است، یعنی طرفین كمتر از مبلغی كه قانون مشخص كرده است، نمیتوانند خسارت را تعیین كنند، سقف این خسارت بنابر توافق طرفین است و كف این خسارات در چهار بند مختلف شامل ایجاد یا عدم ایجاد پاركینگ و انباری، قسمتهای مشاع، فضای سبز، مسجد و مدرسه و
نهایتا عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر مشخص شده است.
باید تاکید کرد حق دریافت حقالزحمه مشاوران محترم املاک همچنان پا برجاست اما بر اساس قانون، مشاوران املاک صرفا حق دلالت متقاضیان پیشخرید و پیشفروش به دفاتر اسناد رسمی را دارند و نمیتوانند نسبت به تنظیم سند اقدام کنند ضمن اینکه این موضوع جدید نیست و در قانون دلالی هم به مشاوران املاک فقط اختیار دلالت داده شده است و تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی محول شده که در قانون اخیر ضمانت اجرایی برای این امر در نظر گرفته شد تا از معاملات معارض جلوگیری شود.
تضییع حقوق مشاوران املاک
حسام عقبایی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران
قانون پیشفروش ساختمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و هر گونه قانونی که در مجلس تصویب شود و مصوبه شورای نگهبان را داشته باشد قطعا برای تمام مردم ایران لازمالاجرا است؛ ضمن اینکه مشاوران املاک همچون آحاد جامعه تابع قانون است و به هیچ عنوان قانون شکنی نکرده و نخواهند کرد.
اما بر اساس ماده 24 قانون پیشفروش ساختمان، «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین معامله را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند و نمیتوانند راسا مبادرت به تنظیم قرار داد پیشفروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.»
لحاظ کردن «پیگرد قانونی» برای مشاوران املاک در قانون پیشفروش ساختمان حقوق مشاوران املاک را تضییع کرده است. همانطور که اشاره شد در صدر ماده عنوان شده است «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند.» با توجه به اینکه اشارهای به نحوه این مذاکرات (اعم از شفاهی یا مکتوب) نشده است بنابراین معتقد هستیم به استناد این بخش از قانون، مذاکرات میتواند مکتوب هم باشد و بر شفاهی بودن صرف تاکید نشده است.
هرقانونی زیرساختهایی دارد که به دلیل فراهم نبودن این زیرساختها در کشور امکان اجرای قانون پیشفروش ساختمان وجود ندارد، بنابراین این قانون باید مورد بازنگری قرار گیرد و قانونگذار نقش مشاوران املاک را در جایگاه قانونی خود (نه کمتر از جایگاه اصلی و نه بیش از جایگاه اصلی خود) قرار دهند و حق و حقوق آنها را در نظر بگیرند تا مردم بتوانند برای پیشفروش ساختمان به مشاوران املاک مراجعه و ضمن دریافت خدمات، قرارداد اولیه را نزد مشاوران املاک تنظیم کنند، سپس برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.
اما حذف مشاوران املاک از چرخه معامله پیشفروش یک رویکرد صنفی است و تنها منافع طرف دیگر دیده شده است. اتحادیه مشاوران املاک و کانون سردفتران اسناد رسمی به عنوان دو مجموعه در حالی که باید منافع خود را در نظر بگیرند، باید کیفیت ارائه خدمات به مردم و اجرایی شدن قوانین را نیز در نظر بگیرند؛ در این شرایط نباید همه قرار دادها توسط مشاوران املاک یا سردفتران تنظیم شود.یکی از شاخصهای اصلی تنظیم سند پیشفروش داشتن شناسنامه فنی واحد است، اما بیش از 95 درصد از ساختمانهای کلانشهرهای کشور بنا به اظهارات رسمي، فاقد شناسنامه فنی ساختمان و شناسنامه فنی واحد هستند
و امکان تنظیم قرارداد سند پیشفروش با نبود زیرساختهای لازم فراهم نیست؛ ضمن اینکه سردفتران با تنظیم قراردادهای الزام به بیع عملا شكل تعيين شده در قانون پيش فروش ساختمان و آييننامه اجرايي آن را عمل نميكنند. بنابراین چه دلیلی برای الزام تنظیم سند پیشفروش وجود دارد؟
هر شخص حقیقی و حقوقی برای پیشفروش ملک خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمیکند چراکه در این دفاتر بازاری مهیا نیست و بنابراين ترجيح ميدهد به مشاوران املاک مراجعه کند ضمن اینکه اگر هدف از تدوین قانون پیشفروش ساختمان، جلوگیری از فروش ملک به چند نفر باشد باید گفت در حال حاضر با شکل گیری سامانه اطلاعات املاک و مستغلات از سال 1387 و دریافت کد رهگیری امکان فروش یا پیشفروش یک ملک به چند نفر وجود ندارد. لذا این دغدغهها رفع شده است.
مشاوران املاک بر اصلاح قانون پیشفروش ساختمان تاکید دارند و نظرات بخش خصوصی اعم از اتحادیه مشاوران املاک کشور، سازمان نظام مهندسی کشور، سازمان نظام کاردانی کشور، انجمن انبوه سازان، پیمانکاران ساختمانی، شهرداریها و سایر نهادهای مرتبط با حوزه ساخت و ساز در این قانون لحاظ شود نه اينكه تنها با حفظ صرف منافع يك گروه این قانون اجرا شود، آنچنانکه در حال حاضر امکان ثبت محضري قرارداد پیشفروش در اکثر نقاط کشور به دليل وجود املاك فاقد سند وجود ندارد.
از همه مهمتر با توجه به اینکه قانون پیشفروش ساختمان فقط برای واحدهای سند دار است اما بخشی از اراضی و املاک کشور فاقد سند هستند و امکان پیشفروش و پیشخرید برای این بخش از جامعه حذف شده و همانطور که پیشفروش میتواند یک تهدید باشد و باید از آسیبهای احتمالی آن جلوگیری کرد در مقابل میتواند یک فرصت برای خانه دار شدن این اقشار باشد. قانونگذار باید ایرادات را برطرف کند و نباید تنها رویکرد صنفی مطرح باشد بلکه باید یک رویکرد ملی و عمومی برای حل مشکل مردم داشته باشیم تا مردم بدون دغدغه بتوانند معاملات مسکن و پیشخرید خود را انجام دهند.
مشاوران املاک و سردفتران اسناد رسمی دو شغلی هستند که به موازات یکدیگر فعالیت میکنند؛ به عبارتی کار مشاوران املاک را به هیچ عنوان دفاتر اسناد رسمی و کار دفاتر اسناد رسمی را مشاوران املاک نمیتوانند انجام دهند.
مردم برای هر گونه معاملات ملک از جمله خرید، فروش، رهن و اجاره به مشاوران املاک مراجعه میکنند. در کل کشور 120هزار مشاور املاک وجود دارد که حدود 600 هزار شغل توسط مشاوران املاک ایجاد شده است. یکی از مولفههای ارزشمند امروز ایران ایجاد اشتغال است و ایجاد یک شغل برای دولت 160 میلیون تومان هزینه دارد که در این شرایط ایجاد 600 هزار شغل در این حرفه سرمایه ملی محسوب میشود.
عملیات خرید و فروش، رهن و اجاره و عملیات مربوط به معاملات در همه جای دنیا توسط مشاوران املاک انجام میشود و اگر فردی برای پیشفروش و هر گونه معاملات ملکی به محلي غير از بنگاههاي املاك مراجعه کند، امکانات و ابزار کافی برای ارائه خدمت به مراجعهکنندگان وجود ندارد و بنابراین اصل انجام معاملات ملکی بر عهده مشاوران املاک است و اين موضوع مورد اذعان همه کارشناسان است.
قانونی که فرهنگساز میشود
احمدعلی سیروس
عضو هیات مدیره و خزانهدار کانون سردفتران و دفتریاران کشور
قانون پیشفروش ساختمان كه سال گذشته آييننامه اجرايي آن از طرف هيات دولت ابلاغ و اخيرا امكان عملياتي شدن ضوابط آن در دفاتر اسناد رسمي فراهم شده است، هیچ خللی در نقش مشاوران املاک ایجاد نمیکند و نقش آنها همچون سابق پابرجا خواهد ماند.
این قانون تاثیری در رونق یا ركود بازار مسكن ندارد؛ زیرا خرید و فروش امری اقتصادی محسوب میشود، حال آنكه سیاستهایی كه دولت یا حكومت درنظر میگیرد در جهت امنیت اجتماعی و حقوقی است. زمانی كه شخصی خانه یا یک ملك را خریداری میكند اینکه چگونه آن ملك به تملك آنها درآید، قانونگذار تعیین میكند و مسیر را نشان میدهد؛ زیرا مسیرهای غيررسمي دیگری كه عموم آنها را تجربه كردهاند موجب ایجاد پروندههای مطول و هزینه بر برای مردم و دولت نزد محاكم قضايي شده است.
قانونگذار تاكید دارد متعاملان مراحل قانونی را طی كنند تا در هنگام مشكلات احتمالي در طول معامله و درخواست انصراف طرفين، خريدار، برای پس گرفتن پولی كه با زحمت فراوان طی سالیان دراز به دست آورده به یكباره مقدار زیادی هزینه نكند؛ زیرا در كشور ايران با توجه به نرخ تورم، ارزش واقعي پول افراد سال به سال، مقداري كاهش پيدا ميكند و در اين ميان، براي ابطال يك معامله در هر بازار، بايد اصل و فرع پول با هم محاسبه و عودت داده شود.
از سوی دیگر قانونگذار برای پیشفروشنده و پیشخریدار نیز قوانینی را تعیین و هر دو را تحت حمایت خود آورده است تا هم خریدار به تعهد خود پایبند باشد و از طرفی پیشفروشنده متضرر نشود؛ ضمن اینکه اگر پیشخریدار به تعهداتش عمل نكرد به موجب اين قانون، نحوه فسخ معامله مشخص شده است.
بنابراین قانون پیشفروش ساختمان موجب ركود یا رونق یك فعالیت اقتصادی نمیشود، بلكه موجب قانونمندی و ضوابط اجتماعی و حقوقی و پیشگیری از جرم میشود.
بر اساس این قانون تنها در مورد نحوه تملك بحث میشود و اختلالی در نقش مشاوران املاك، مردم، پیشخریدار و پیشفروشنده ایجاد نمیشود.
درباره تنظیم قرارداد پیشفروش توسط دفاتر مشاوران املاك باید اذعان کرد در گذشته هم مشاوران املاك مجوزی برای تنظیم قرارداد نداشتند و فقط براساس عرف این كار را انجام میدادند. تنظیم یا عدم تنظیم قرارداد پیشفروش تاثیری در فعالیت مشاوران املاک ندارد و در هرصورت مردم برای خرید یك ملك راهی جز مراجعه به مشاوران املاك ندارند و در این میان نقش آنها غیرقابل انكار است.
مشاوران املاك در گذشته نیز بدون داشتن مجوز اقدام به تنظیم قرارداد پیشفروش میكردند، در حالی که تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان توسط مشاوران املاك نهی شده بود.
قانونی در سال 1317 تحت عنوان قانون دلالی تهیه شد که بر اساس آن نیاز به مفاصا حسابهای متعدد نبود و متعاملان بعد از توافق با یکدیگر به دفاتر اسنادرسمی مراجعه میكردند. بنابراین در زمانی كه قانون دلالی تصویب شد این دفاتر هیچگونه مجوزی برای تنظیم قولنامه نداشتند، زیرا سند قطعی در دفاتر اسنادرسمی تنظیم میشد؛ اما پس از اینكه موانع بسیاری بر سر راه تنظیم سند رسمی گذاشته شد تنظیم قولنامه يا همان مبايعهنامه در بنگاههای مشاوران املاك به صورت عرف درآمد.
قانونگذار در قانون پیشفروش ساختمان صراحتا برای متخلفان از مقررات قيد شده در اين قانون، مجازات حبس و انفصال قرار داده است. قانونگذار در ماده 23 قانون پیشفروش ساختمان برای مشاوران املاك متخلف برای بار اول تا یكسال و برای باردوم تا دوسال تعلیق وبرای بار سوم ابطال پروانه كسب درنظر گرفته است. بنابراین با جریمههایی كه در گذشته وجود نداشته است هماكنون میتوان گفت ضمانت اجرایی براي تنظيم قراردادهاي رسمي معاملات ملك وجود دارد تا دولت، حكومت و جامعه دچار زیانهای بیش ازاین نشوند.
این قانون ضمانت اجرایی دارد و مردمی كه خانهای را به زحمت پیشخرید كردهاند چنانچه از مسيرهاي پيشبيني شده در اين قانون، اقدام به انجام معامله پيشخريد كرده باشند، پول و ملكشان محفوظ است و از بین نمیرود.
این موضوع هم برای پیشخریدار و هم پیشفروشنده منافع متعددي دارد؛ به طوري كه براي پيشفروشنده باعث ميشود، اقساط مالي به موقع از طرف پيشخريدار پرداخت شود و اگر پرداخت نشد، قانونگذار جريمههاي مشخصي براي پيشخريدار در نظر گر فته است. بر اساس این قانون همه پول به صورت یکجا پرداخت نمیشود و درصدی از مبلغ پیش خريد در انتها به پیشفروشنده پرداخت میشود؛ اما اگر پروژه نیمهتمام گذاشته شد، پیشخریدار میتواند با مبلغ باقی مانده ملك را تملك كند و سند انتقال رسمی به نام خریدار تنظیم شود که در این شرایط نیازی به حضور پیشفروشنده
نیست.
بر اساس ماده 13 قاون پیشفروش ساختمان، پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروش شده میشود و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساخت، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قرارداد را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند و درصورت عدم مراجعه پيشفروشنده براي انتقال سند صورت یک طرفه اقدام كند.
چنانچه پیشفروشنده حداکثر طی 10 روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروش شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائم مقام وی میکند؛ بنابراین برای سهولت معاملات این قانون 70 ساله تغییر كرد.
اما قانون جدید تاثیری در خانهدار شدن و بهتر یا بدتر شدن وضعیت اقتصادی مردم ندارد. قانون پیشفروش ساختمان روابط اجتماعی مردم را قانونمندتر و برای مردم آرامش و امنیت روانی ایجاد میكند تا مردم، دولت و حكومت دچار مشكلات مختلف نشوند.
به تدریج زمانی كه فرهنگ رسمی بودن و منظم بودن گسترش پیدا كند، جامعه نیز به سمت ضابطهمند شدن سوق پیدا میكند و بهطور طبیعی قانونگذار به سمت ضابطهمند كردن قوانین پیش میرود. بهعنوان نمونه میتوان به بستن كمربند خودرو اشاره كرد. تا زمانی كه قانونگذار جریمهای برای متخلفان درنظر نگرفته بود، بستن كمربند یك امر لوكس محسوب میشد و خسارات مالی و جانی زیادی را به مردم وارد میكرد؛ اما اكنون مردم رعایت میكنند؛ چون به این نتیجه رسیدهاند كه یك اصل لازم است. در موارد اینچنینی نیز اگر قانون در مدت زمانی پیوسته اجرا شود و مردم از
مزایا و معایب اجرا یا عدم اجرای آن آگاه شوند از تنظیم سند عادی و دستی و مخفیانه دوری میكنند. بنابراین زمانی كه مردم متوجه شوند كه باید ضابطهمند باشند و دولت هم به این نتیجه برسد كه برای قوانین ضمانت اجرایی قرار دهد، قطعا برای موارد دیگر هم این فرهنگ در جامعه نهادینه میشود و قانونگذار آن را به صورت ضابطهمند پیشبینی خواهد كرد.
در بازار ملك، در صورتی که بین دو نفر قولنامهای نوشته میشود ضرر آن به جامعه و دولت برمیگردد؛ چراکه برای رفع اختلاف باید به دادگستری مراجعه كنند كه باعث تحمیل هزینههای بیشمار هم برای دولت و هم مردم خواهد بود، زیرا بودجهای که دولت در این راستا هزینه میکند از منابع بیت المال و حقوق خود مردم است.
«قضا زدایی» در پیشفروش
محمد گودرزی
دبير هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران کشور
بر اساس قانون پیشفروش ساختمان قانونگذار تعیین کرده است که چه مرجعی صلاحیت تنظیم قرارداد پیشفروش را دارد. قرارداد پیشفروش یک عنوان حقوقی است و قانون مذکور از تصویب چنین قانونی هدفی دارد. در این قانون حدود صلاحیت تنظیم سند و حدود شرح وظایف تعیین شده است، بنابراین با توجه به اینکه قانونگذار تعیین کرده چه مرجعی میتواند سند پیشفروش را تنظیم کند، باید تابع آن بود.
حتی با توجه به اینکه سازمان ثبت اسناد رسمی، دادگاه صلح محل، دادسرا و دادستان مراجع اولی بر دفاتر ثبت اسناد رسمی هستند و شرح وظایف آنها در ردیف یکدیگر قرار دارند اما اجازه ندارند نسبت به تنظیم قرارداد پیشفروش اقدام کنند؛ شاید این سوال مطرح باشد که چرا با وجود نهادهای اولی نسبت به دفاتر اسناد رسمی اما قانونگذار این دفاتر را مسوول تنظیم قرارداد پیشفروش تعیین کرده است؟ باید گفت تشخیص قانونگذار اینگونه بوده است و علت را باید از قوه مقننه جویا شد. بنابراین قانونگذار یک قانون جدید در حوزه پیشفروش ساختمان به تصویب رسانده و حدود اختیارات را بر اساس
آن مشخص کرده است.
همیشه دفاع ناقص و ابتر بدترین ضربه به یک اصل است و اگر شخصی بخواهد درباره آن اظهار نظر کند باید شأن نزول تصویب یا علت تصویب قانون را بررسی کند. با توجه به اینکه در گذشته شاهد معاملات معارض قولنامه ای بودیم، قانونگذار برای جلوگیری از فروش معارض و همچنین فروش یک ملک به چند نفر این قانون را به تصویب رساند.
در قانون پیشفروش ساختمان عنوان شده مرجع صلاحیت دار تنظیم سند (دفاتر اسناد رسمی) باید از سازمان ثبت اسناد رسمی استعلام کند سپس این سند پیشفروش در سامانه ثبت اطلاعات املاک و مستغلات در مشاوران املاک ثبت میشود. در این شرایط اجازه فروش یک ملک به چند نفر در صورت طی روال قانونی وجود نخواهد داشت؛ این امر به معنای ایجاد امنیت در خرید و فروش و معاملات ساختمانی است که از تشکیل پروندههای جدید قضایی جلوگیری میکند؛ این موضوع در دنیا به «قضا زدایی» مصطلح است که کاهش پروندههای قضایی قطعا موجب خلوتتر شدن دادگستریها میشود.
قانونگذار با هدف جلوگیری از معاملات معارض و فروش یک واحد به چند خریدار و همچنین ایجاد پروندههای دارای چند شاکی، قانون پیشفروش ساختمان را تهیه و به تصویب رساند که هر صنف یا تشکل باید در محدوده اختیارات قانونی خود از آن تبعیت کند.
تاکید میکنم و اطمینان میدهم اجرای دقیق این قانون قطعا از فروشهای معارض جلوگیری میکند؛ ضمن اینکه در سند رسمی پیشفروش دقیقا مشخصات مالک درج میشود و اگر سازنده و پیشفروشنده به توافق خود عمل نکنند، طبق مفاد مقررات قانون ثبت اسناد رسمی، ذینفع سند رسمی میتواند خسارات خود را از مستنکف دریافت کند.