«مسکن متری»؛ نسخه ای کوچک برای بحرانی بزرگ

بازار مسکن در کلان شهری مانند مشهد سال هاست در چنگال «رکود تورمی» گرفتار است؛ وضعیتی که در آن قیمت ها بالا می رود اما معامله ای انجام نمی شود. رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت ها که به گفته «حسین رستمی»، رئیس اتحادیه املاک مشهد بیشتر جنبه روانی دارد و در عمل فروشندگان حاضرند ملک خود را ارزان تر از نرخ های اعلامی واگذار کنند، نشان می دهد شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به نقطه ای رسیده که خرید یک واحد کامل مسکونی برای بسیاری از خانواده ها به آرزویی دست نیافتنی تبدیل شده است.

در چنین شرایطی، ایده «فروش متری مسکن» وارد ادبیات اقتصادی شهر شده است؛ ایده ای که می تواند هم فرصت باشد و هم تهدید.

فروش متری مسکن؛ ابزار نوین تامین مالی است نه راه حل بحران

در این میان یک فعال اقتصادی حوزه مسکن و رئیس کمیسیون خدمات فنی، مهندسی، مشاوره ای و عمران اتاق بازرگانی خراسان رضوی گفت: فروش متری مسکن را باید در چارچوب یک ابزار نوین تامین مالی و مشارکت در سرمایه گذاری ارزیابی کرد نه راه حل مستقل بحران مسکن؛ طرحی که موفقیت آن نباید با حجم سرمایه جذب شده بلکه با تولید واقعی مسکن، امنیت حقوقی و اثرگذاری بر دسترسی خانوارها سنجیده شود.

محسن خندان دل پیرامون طرح فروش متری مسکن عنوان کرد: فروش متری زمین و مسکن را از زوایای مختلف می توان بررسی کرد. مشهد از منظر اقتصاد شهری با موضوعات مهمی نظیر تامین مالی ساخت وساز، نوسازی بافت های فرسوده، دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و تامین زیرساخت های شهری مواجه است؛ بنابراین اگر بخواهیم به عنوان یک رویکرد مثبت به این موضوع نگاه کنیم، باید دقت داشته باشیم که منابع جذب شده کجا مصرف می شود و به این طرح صرفا به عنوان یک معامله ملکی نگاه نکنیم بلکه آن را مبدایی برای توسعه پروژه های جدید مسکونی بدانیم.

به فروش متری مسکن صرفاً به عنوان یک معامله ملکی نگاه نکنیم، بلکه آن را مبدایی برای توسعه پروژه های جدید مسکونی بدانیموی با تاکید بر لزوم تعیین تکلیف حقوق سرمایه گذار، نحوه قیمت گذاری و سازوکارهای حل اختلاف تصریح کرد: با اصول نوآورانه در تامین مسکن موافقم اما این موافقت به معنای تایید چشم پوشی از ابعاد اجرایی آن نیست.

وی معتقد است: ابزار فروش متری باید به تولید مسکن، شفافیت اقتصادی و حمایت از سرمایه گذار منجر شود. این روش اگرچه به انباشت تدریجی دارایی کمک می کند اما امکان خرید سهم کوچک از یک واحد به معنای تضمین مالکیت یک واحد مسکونی کامل نیست و این چشم انداز مالکانه نکته بسیار حساسی است که باید مدنظر قرار گیرد.

رئیس کمیسیون خدمات فنی، مهندسی، مشاوره ای و عمران اتاق بازرگانی خراسان رضوی با هشدار نسبت به ورود سرمایه گذاران خرد و کم تجربه به این بازار خاطرنشان کرد: عمده سرمایه گذاران خرد شناخت دقیقی از حقوق مالکیت، نقدشوندگی و ریسک پروژه ندارند و هر چه سرمایه گذاری ها خردتر باشد، ناآشناتر نسبت به قوانین خواهند بود. ضرورت شفافیت و نظارت دقیق در این زمینه به گونه ای است که غفلت از آن می تواند هر نظر کارشناسی مثبتی را به رویکردی منفی تبدیل کند.

خندان دل با بیان اینکه فروش متری مسکن راه حل نهایی و مستقل برای رفع بحران مسکن نیست، افزود: مسئله اصلی خانوارهای امروز ما خرید چند سانتی متر ملک نیست، بلکه شکاف عمیق میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است که باید با رویکردی فراتر و کلان تر مورد توجه قرار گیرد.

وی تاکید کرد: حقوق سرمایه گذار، شیوه های قیمت گذاری، نقدشوندگی، تضمین های قراردادی و نظارت مستقل مسئولان باید به شکلی جدی شفاف سازی شود. از سوی دیگر موفقیت این پروژه ها نباید با تعداد سهم های فروخته شده یا حجم نقدینگی جذب شده سنجیده شود بلکه معیار واقعی، تعداد واحدهای مسکونی تحویل شده، حجم سرمایه گذاری مولد، امنیت حقوقی مشارکت کنندگان و ارتقای شاخص دسترسی خانوارها به مسکن است تا این نوآوری به دلال بازی و گرانی بیشتر مسکن دامن نزند.

مسئله اصلی بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم است

چندی قبل که حسین عبده تبریزی از صاحب نظران حوزه اقتصاد مسکن و روش های تأمین مالی در نشست کمیسیون خدمات فنی و مهندسی اتاق بازرگانی مشهد حاضر شده بود، بیانات قابل توجهی در خصوص فروش متری مسکن داشت.

این اقتصاددان با اشاره به کاهش قدرت خرید خانوارها گفت: بخش قابل توجهی از جامعه با محدودیت جدی در تأمین هزینه های زندگی مواجه است و بسیاری از شاغلان نیز امکان پس انداز ندارند در چنین شرایطی فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به یکی از موانع اصلی دسترسی مردم به این کالای اساسی تبدیل شده است.

عبده تبریزی خاطرنشان کرد: کاهش کیفیت اشتغال و فرسایش درآمد واقعی خانوارها، توان اقتصادی آن ها را برای ورود به بازار مسکن محدود کرده است. ازاین رو وجود نیاز گسترده به مسکن لزوما به معنای برخورداری بازار از تقاضای مؤثر نیست.

حل مسئله مسکن به برنامه ای جامع نیاز دارد که تقویت نظام تسهیلات و افزایش قدرت خرید خانوارها را هم زمان دنبال کند. بدون اصلاح شرایط اقتصادی متقاضیان، نمی توان انتظار داشت بازار مسکن به رونقی پایدار دست یابدوی با بیان اینکه نمی توان رونقی مشابه دهه های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ را برای صنعت ساختمان متصور بود، افزود: الگوی تقاضای مسکن تغییر کرده و قدرت خرید خانوارها نیز به شدت کاهش یافته است. در سوی دیگر بازار، سرمایه گذاری در زمین و ساختمان در بسیاری از مناطق جذابیت اقتصادی گذشته را از دست داده و بازده واقعی آن کاهش یافته است.

این استاد دانشگاه تأکید کرد: حل مسئله مسکن به برنامه ای جامع نیاز دارد که تقویت نظام تسهیلات و افزایش قدرت خرید خانوارها را هم زمان دنبال کند. بدون اصلاح شرایط اقتصادی متقاضیان نمی توان انتظار داشت بازار مسکن به رونقی پایدار دست یابد.

عبده تبریزی در ادامه با بررسی پیشنهادهایی مانند فروش متری مسکن و توکنیزه کردن دارایی ها گفت: اگر یک فعالیت اقتصادی از توجیه و بازدهی قابل قبول برخوردار نباشد استفاده از ابزارهای مالی جدید نمی تواند مشکل بنیادی آن را برطرف کند.

- توکن سازی یا توکنیزه کردن (Tokenization) به فرایند تبدیل کردن یک دارایی یا حقوق مالکیت به واحدهای منحصر به فرد به نام توکن گفته می شود.

وی افزود: ابزارهای مالی می توانند در تجهیز منابع و تسهیل سرمایه گذاری نقش داشته باشد اما تغییر شیوه عرضه یک دارایی یا تعریف سازوکارهای جدید برای مشارکت در خرید آن به خودی خود به معنای بهبود دسترسی خانوارها به مسکن نیست.

این اقتصاددان با اشاره به تجربه استفاده از شیوه های مختلف تأمین مالی در بخش ساختمان عنوان کرد: مسئله اصلی بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و تضعیف توجیه اقتصادی سرمایه گذاری است. بنابراین تا زمانی که این مشکلات پابرجا باشد، نمی توان از ابزارهایی مانند صندوق های سرمایه گذاری، فروش متری یا توکنیزه کردن دارایی ها انتظار حل بحران مسکن داشت.

معیار موفقیت؛ تولید مسکن یا حجم سرمایه؟

هر دو کارشناس بر این باورند که موفقیت طرح فروش متری نباید با تعداد سهم های فروخته شده یا حجم نقدینگی جذب شده سنجیده شود. معیار واقعی موفقیت، تعداد واحدهای مسکونی تحویل شده، حجم سرمایه گذاری مولد، امنیت حقوقی مشارکت کنندگان و ارتقای شاخص دسترسی خانوارها به مسکن است؛ در غیر این صورت این نوآوری می تواند به دلال بازی و گرانی بیشتر مسکن دامن بزند.

رستمی، رئیس اتحادیه املاک مشهد ریشه نابسامانی بازار را در جای دیگری می داند و می گوید: ورود بانک ها و موسسات سرمایه گذاری به حوزه ای که تخصص آن ها نیست به نوسانات شدید و احتکار املاک دامن زده و خروج سرمایه ها و غفلت سال های گذشته، فاصله میان عرضه و تقاضا را افزایش داده است.

به باور او، بازگشت بازار به وضعیت مطلوب تنها با تزریق هدفمند نقدینگی و فعال شدن بخش تولید میسر خواهد شد؛ همان مسیری که فروش متری مسکن نیز اگر درست هدایت شود، می تواند بخشی از آن باشد.

«فروش متری مسکن» در ساختار مسکن حمایتی دولت تعریف نشده است

نکته مشترک دیدگاه های کارشناسی آن است که فروش متری مسکن بیش از آنکه راه حلی برای خانه دار کردن خانوارها باشد، ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه و پس انداز است؛ همان گونه که معاون اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی آن را به خرید طلا در این روزها توسط مردم تشبیه می کند.

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی نیز در این باره گفت: از لحاظ اداری و در ساختار مسکن حمایتی، نقش ها و پروتکل های مشخصی نظیر آماده سازی زمین و سامانه های ثبت قرارداد داریم اما پدیده ای به نام «مسکن متری» در این حوزه تعریف و سیاست یا ابلاغیه خاصی از سوی وزارتخانه در این زمینه صادر نشده است؛ چرا که در ساختار مسکن وقتی از یک واحد سخن می گوییم، نمی توان مالکیت آن را به قطعات کوچک چند متری تقسیم کرد.

احسان فرشته پور با اشاره به انطباق این موضوع با قوانین موجود افزود: بحث فروش متری مسکن در عمل به حوزه «پیش فروش مسکن» بازمی گردد و مشمول قانون پیش فروش آپارتمان هاست اما به عنوان یک قانون و سیاست مستقل بالادستی در حوزه تامین مسکن مطرح نیست. با این حال، پیش فروش در چارچوب قانونی خود می تواند روش مناسبی باشد هرچند باید مراقب مشکلاتی نظیر عدم لحاظ دقیق مشاعات و پیچیدگی های کارشناسی بود.

پدیده ای به نام «مسکن متری» در این حوزه تعریف نشده و تا کنون سیاست یا ابلاغیه خاصی از سوی وزارتخانه در این زمینه صادر نشده استمعاون اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی با اشاره به بحران گرانی مسکن و ناتوانی خانوارها در خرید واحدهای مسکونی کامل گفت: دولت روش های مختلفی مانند واگذاری زمین های ۹۹ ساله، ارائه مشوق های مالیاتی، کاهش هزینه ها و ساخت واحدهای کوچک مقیاس یا سوئیت ها با امکانات اشتراکی را دنبال می کند اما آیا فروش متری تنها گزینه پیش رو است؟ قطعا خیر؛ برای حل معضل مسکن نمی توان به یک روش تکیه کرد، بلکه باید با ترکیبی از راهکارها اقدام کرد.

فرشته پور خاطرنشان کرد: در بسیاری از مناطق مشهد، پیش فروش واحدهای کوچک به افرادی که توان خرید کل ملک را ندارند انجام می شود؛ این روش اگرچه فرد را خانه دار نمی کند اما ابزار خوبی برای حفظ ارزش سرمایه و پس انداز مردم، مشابه خرید طلاست. چرا که ساختمانی که تولید می شود باید پس از اتمام عرضه شود، در غیر این صورت با چالش های مالیاتی مواجه خواهد شد.

وی در پایان گفت: روش فروش متری به عنوان یکی از گزینه ها در کنار سایر سیاست های دولت خوب است اما نیازمند کار کارشناسی عمیق تر، انطباق با قانون پیش فروش ساختمان و اخذ مصوبات هیات دولت است تا زوایای اجرایی و حقوقی آن به طور کامل شفاف شود.

نتیجه گیری

جمع بندی دیدگاه های کارشناسی در این حوزه نشان می دهد که «فروش متری مسکن» نه معجزه ای برای پایان بحران مسکن است و نه طرحی که بتوان آن را به سادگی رد کرد بلکه ابزاری نوین در تامین مالی و مشارکت سرمایه گذاری است که ارزش آن به نحوه اجرا بستگی دارد.

اگر این طرح با شفافیت کامل در قیمت گذاری، تضمین حقوق مالکیت، نقدشوندگی، سازوکار حل اختلاف و نظارت مستقل همراه شود و منابع جذب شده به تولید واقعی مسکن تخصیص یابد، می تواند گامی در مسیر کاهش شکاف عرضه و تقاضا و رونق ساخت وساز باشد اما اگر بدون چارچوب قانونی مشخص و بدون مصوبه هیات دولت و صیانت از سرمایه گذاران خرد اجرا شود، خطر تبدیل شدن به ابزاری برای سفته بازی و افزایش قیمت ها؛ جدی است.

تجربه رکود تورمی سال های اخیر نشان می دهد که بحران مسکن با یک نسخه واحد درمان نمی شود؛ مسکن متری تنها در صورتی می تواند بخشی از راه حل باشد که در کنار سیاست هایی مانند کاهش هزینه های ساخت، حمایت از تولید، مشوق های مالیاتی و ساخت واحدهای کوچک مقیاس قرار گیرد و معیار سنجش آن، شمار خانه های ساخته شده و سفره خانوارهایی باشد که به آن ها دسترسی پیدا می کنند.