کارنامه بانکی وام ممنوعه
تین نیوز | بانكهای دولتی و خصوصی در دوره ممنوعیت پرداخت وام خرید مسكن، عامل پرداخت نیمی از این تسهیلات شدند تضعیف نقش بانكهای دولتی و تقویت حضور بانكهای خصوصی در بازار وام مسكن
تداوم نیاز مالی متقاضیان مسكن به حمایت سیستم بانكی در طول سالهایی كه بانكها از پرداخت هر نوع وام خرید مسكن منع شده بودند، مانع از اجرای دستور صریح رئیسجمهور وقت و همچنین مصوبه بانكمركزی شد.
اوایل سال87 رئیسجمهور در مواجهه با رشد 86درصدی قیمت مسكن در تهران -كه آن زمان جهش كاملا بیسابقه در تاریخ بازار ملك به حساب میآمد- برخی بانكها را در تحریك قیمتها مقصر دانست و برای كنترل بازار، فرمان توقف پرداخت تسهیلات خرید مسكن را صادر كرد. در همان زمان این فرمان در قالب «ممنوعیت پرداخت وام خرید مسكن» از سوی بانك مركزی به تصویب رسید و به نظام بانكی ابلاغ شد.
براساس مصوبه سال87، همه بانكهای دولتی و خصوصی به غیر از بانكمسكن، تا اطلاع ثانوی از ارائه وام خرید مسكن به متقاضیان منع شدند و طی این مدت نیز بخشنامه جدیدی مبنیبر لغو ممنوعیت صادر نشد. با این حال یك گزارش رسمی كه اخیرا در وزارت راهوشهرسازی تهیه شده است، نشان میدهد: میوه ممنوعه بازار مسكن در طول سالهای اخیر به صور مختلف در دسترس متقاضیان بوده و بانكها طی این مدت تسهیلات ممنوعه را پرداخت كردهاند.
ماحصل ممنوعیت: فقط اسم وام عوض شد!
گزارشی كه با استناد به اطلاعات چهار منبع آماری مرتبط با سیستم بانكی شامل «دادههای بانكمركزی»، «موسسه عالی بانكداری ایران»، «گزارش عملكرد نظام بانكی كشور» و همچنین «مشورت با كارشناسان بانكهای مختلف» از سوی وزارت راهوشهرسازی منتشر شده است، مشخص میكند: در فاصله سالهای 87 تا 91 یعنی دوره پنجساله ممنوعیت پرداخت وام خرید مسكن، نیمی از این نوع تسهیلات توسط بانكهای دولتی و خصوصی به خریداران مسكن اعطا شده و نیمی دیگر را تنها بانك مجاز به ارائه وام خرید مسكن، پرداخت كرده است.
در طول این سالها، بانكهای دولتی و خصوصی متناسب با دورههای ركود و رونق مسكن، عامل پرداخت 23درصد تا 52درصد كل وامهای خرید مسكن بودند.
طی سالهای اخیر تسهیلات ممنوعه عمدتا با تغییر نام از «وام خرید مسكن» به «وام مضاربه» در بازار غیررسمی خرید و فروش انواع وام توسط دلالان وام یا برخی بنگاههای املاك در اختیار مصرفكنندهها قرار میگرفت. وام مضاربهای طبق گفته دلالان وام، تسهیلاتی است كه سقف ریالی ندارد و تا 70درصد ارزش ملك مورد معامله، به خریدار ملك تعلق میگیرد.
بررسیها از كموكیف پرداخت وام خرید مسكن در سالهای اخیر حكایت از آن دارد كه مصوبه ممنوعیت پرداخت این نوع تسهیلات، صرفا هزینه دسترسی متقاضیان به وام خرید را افزایش داد بدون آنكه روند پرداخت را به شكل واقعی متوقف كند. از سال87 تاكنون تحت تاثیر ممنوعیت پرداخت وام خرید مسكن، در بازار غیررسمی وام، افرادی از حرفههای شغلی مختلف كه با برخی بخشنامههای دولتی و بانكی، اجازه دریافت تسهیلات درشت خرید مسكن را دارند، امتیاز خود را با مبالغ بالا -10 تا 15درصد ارزش وام- به متقاضیان مصرفكننده واگذار كردند.
10000 میلیارد تومان تسهیلات غیرمجاز و دو نكته
براساس گزارش وزارت راهوشهرسازی، از ابتدای سال87 تا پایان سال91، رقمی معادل 13هزار و 800 میلیارد تومان تسهیلات مجاز خرید مسكن –كارنامه بانك مسكن- به متقاضیان پرداخت شده است و طی همین مدت، 10 هزار و 60 میلیارد تومان نیز تسهیلات غیرمجاز –كارنامه سایر بانكها اعم از بانكهای دولتی و خصوصی- در اختیار خریداران مسكن قرار گرفته است.
اكنون كه مشخص شده، یكی از مهمترین خطوطقرمز دولت قبل، در همان سالهای كاری دولت، توسط سیستم بانكی، دور زده شده و عملا رعایت نشده است، دو نكته لازم است از سوی دولتمردان فعلی در حوزه تامین مالی مسكن مورد توجه قرار بگیرد.
نكته اول «بیبازگشت بودن مسیر مذاكره دولت و بانكمركزی برسر راهاندازی صندوق پسانداز مسكن و افزایش وام خرید» است. تجربه سالهای اخیر اثبات میكند، طرف تقاضای مسكن برای خرید چارهای جز دریافت وام ندارد و اگر مسیر وامدهی به هر دلیل مسدود، ناكارآمد یا مخدوش شود، هزینهاش مستقیم به متقاضیان منتقل میشود.
نكته دوم «لزوم تمركز سیاستگذاران بر آزادسازی تسهیلات خرید مسكن به جای سهمیهبندی وام» است. در سالهای اخیر، شواهد در بازار دلالی وام خرید مسكن نشان داد عمده تسهیلاتی كه از سوی بانكهای دولتی و خصوصی ارائه میشد، متفاوت از تنها وام مجاز اعطایی از سوی بانكمسكن، دارای نرخهای سود بسیار بالا و طول بازپرداخت بسیار كم بود. این تسهیلات همین الان هم در بازار غیررسمی وام با نرخ بالای 20درصد و حداكثر بازپرداخت 5ساله، ارائه میشود و متقاضی دارد. به این ترتیب، اگر فرضیه مسوولان بخش مسكن مبنیبر «اختصاص وام خرید مسكن به دهكهای
میاندرآمدی» ملاك عمل باشد، در این صورت، شاید لازم نباشد پیشنهاد كنونی مسوولان بابت تعدیل نرخ سود تسهیلات از كانال كاهش 70درصدی تعداد وامها، پیگیری شود؛ چرا كه كاهش در تیراژ وام باعث توزیع رانت بین وامگیرندهها میشود و به جای آنكه مستقیم به متقاضیان برسد، به احتمال زیاد باعث خرید و فروش امتیاز آن خواهد شد.
تضعیف وام خرید، تقویت وام ساخت
گزارش «دنیایاقتصاد» از گزارشی كه وزارت راهوشهرسازی قسمتی از نتایج مطالعات بازنگری طرح جامع مسكن منتشر كرده، حاكی است: نظام بانكی اگرچه طی پنج سال اخیر، در اجرای مصوبه «منع پرداخت وام خرید مسكن» مقاومت به خرج داد، اما در مجموع سهم فوقالعاده اندكی را از كل تسهیلات مسكن به وام خرید اختصاص داد.
در 20 سال اخیر، نسبت «وام خرید» به «وام ساخت» از كل تسهیلات اعطایی بانكها به بخش مسكن، از حالت 35درصد-65درصد به حالت 25درصد-75درصد تغییر پیدا كرده و عملاً سهم تسهیلات خرید از كل وامهای مسكن معادل 10درصد كاهش پیدا كرده است.
افزایش وامدهی به حوزه ساختوساز باعث شده در سال91، رقمی معادل 36درصد كل سرمایهگذاریها در احداث ساختمانهای مسكونی را بانكها با پرداخت وام ساخت، گردن بگیرند؛ در حالی كه كل تسهیلات خرید مسكن پرداخت شده توسط بانكها در سال91، حداكثر 12درصد كل ارزش معاملات مسكن آن سال را پوشش داد.
در سال91 بیش از یك میلیون و 400 هزار واحد مسكونی در كشور خرید و فروش شد كه با احتساب متوسط قیمت متری یك میلیون تومان –نرخ كشوری- و با فرض حداقل متراژ 50مترمربع برای آپارتمانهای معامله شده، حداقل 50هزار میلیارد تومان نقدینگی از سوی خریداران مسكن صرف انجام معامله شد؛ در حالی كه كل نظام بانكی در سال91، مبلغ 6 هزار و 200میلیارد تومان وام خرید اعطا كرده است. در فاصله 10 سال منتهی به پایان91، حجم تسهیلات سالانه خرید مسكن 6 برابر افزایش پیدا كرده اما حجم تسهیلات ساخت 3/9 برابر شده است.
در گزارش وزارت راهوشهرسازی تاكید شده است: بانكهای خصوصی از ابتدای دهه80 بهتدریج وارد بازار تامین مالی مسكن شدند و در حالحاضر، 60درصد تسهیلات مسكن را به حوزه ساخت به صورت دوساله و مابقی را به حوزه خرید با مدت 10ساله پرداخت میكنند. سهم بانكهای دولتی در پرداخت وام ساخت تا ابتدای دهه80 معادل 92درصد بود؛ اما هماكنون این سهم به 31درصد رسیده و در ازای آن، سهم بانكهای خصوصی 21درصد و بانكمسكن نیز 48درصد شده است. در سال 91 بانك مسكن 48درصد كل تسهیلات مسكن را پرداخت كرد و سهم بانكهای دولتی و خصوصی از كل تسهیلات پرداختی به بخش مسكن نیز به ترتیب معادل
31درصد و 21درصد بود.
مطالعات وزارت راهوشهرسازی در این باره نشان میدهد: به دلیل تمایل دولت به تمركز تسهیلات مسكن در بانكمسكن و همچنین مشكلاتی كه در شبكه بانكی از جمله اختلاس به وجود آمد، سایر بانكهای دولتی در فاصله سالهای 86 تا 91 با محدودیتهای زیادی در پرداخت تسهیلات ساخت مسكن مواجه شدند. در این میان، بانكهای خصوصی از ابتدای شروع فعالیتشان حضور نسبتا پررنگی در بخش مسكن داشتند و در گذر زمان جای بانكهای دولتی را گرفتند.