ایران از نظر گرانی مسکن به درآمد رتبه هفتم دنیا را دارد

کارشناسان با اشاره به راه های برون رفت از وضعیت رکود تورمی در حوزه مسکن می گویند ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را دارد.

به گزارش تین نیوز به نقل از تسنیم در نشست علمی - تخصصی مرکز پژوهش های توسعه و آینده نگری تحت عنوان "راهکارهای برنامه ای تأمین مسکن در ایران"فردین یزدانی؛ صاحب نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به عنوان مدیر علمی نشست و کمال اطهاری؛ اقتصاددان و پژوهشگر توسعه و محمّدصالح شکوهیبیدهندی؛ عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران به عنوان سخنرانان به ایراد نقطه نظرات خود پرداختند.

در ابتدای نشست فردین یزدانی؛ صاحب نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به عنوان مدیر علمی نشست، گفت: سؤال بسیار مهمی که وجود دارد این است که چرا وضعیت مسکن در حال حاضر در وضعیت اسفباری قرار دارد؟ و به چه دلیل موفق نشده ایم؟ در پاسخ باید گفت: مسکن به عنوان یکی از بخش های اقتصادی به دلیل بار سرمایه گذاری که در تولید ناخالص ملی ایجاد می کند، بخش بسیار مهمی است؛ اما این موضوع، محدودیت هایی برای بخش مسکن ایجاد کرده و چه بسا برخی از دولت ها از بخش مسکن به صورت اشتباه به عنوان پیشران اقتصادی یاد می کنند و بدون توجه به متغیرهای مهم اقتصادی و اجتماعی مثل وضعیت درآمد خانوار دست به انجام هدف گذاری هایی زده اند که نتایج مطلوبی را به دنبال نداشت.

وی افزود: پس از سال 1397 به دلیل وجود تحریم ها و افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری در بخش زمین و مسکن به منظور حفظ ارزش دارایی­ها مالی، به جای سرمایه گذاری در حوزه تولید، رشد منفی اقتصاد شدت گرفت و رکود تورمی در مسکن ایجاد شد و این موضوع در نهایت موجب شد تا وضعیت مسکن به شکلی که در حال حاضر هست برسد.

فردین یزدانی  ادامه داد: قیمت متوسط یک واحد مسکونی در حال حاضر چیزی حدود 4 میلیارد تومان است، و نتیجه این هست که میانگین زمان خانه دارشدن برای اقشار متوسط به پایین جامعه، بالای 50 سال است. این به معنی این است که اصولاً خانواده ها توان خرید خانه را ندارند و تقاضا برای خرید مسکن بسیار اندک شده است.

این صاحب نظر اقتصاد شهری و مسکن در ادامه گفت: حال باید این سؤال را پرسید که آیا بخش مسکن می تواند مستقل از رشد تولید به رشد خود ادامه دهد؟ پاسخ تجربی به این پرسش این است که مسکن نمی تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد و به همین دلیل است که از سال 1397 با افزایش فشارهای اقتصادی در کشور، افزایش رکود در بخش مسکن را شاهد هستیم.

در ادامه نشست محمّدصالح شکوهی ­بیدهندی؛ عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، به عنوان سخنران نشست گفت: مسئله زمین و مسکن یکی از مهم ترین مباحث در حوزه اقتصاد است و طبق  اصل 31 قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، لذا دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنهایی که نیازمندترند بخصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

وی ادامه داد: در رتبه بندی جهانی، ایران در دسته کشورهایی قرار دارد که به تناسب متوسط درآمد افراد، قیمت مسکن به نسبت بالاست و هر خانواده ای قادر به خرید مسکن نیست. هزینه تأمین مسکن در ایران به قدری بالاست که درصد قابل توجهی از هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد، به طوری که شاخص سهم مسکن از هزینه خانوار در مناطق شهری کشور 37 درصد و در استان تهران حدود 50 درصد و در شهر تهران بیش از 55 درصد است. این موضوع منجر شده که ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را داشته باشد.

شکوهی در خصوص فرسودگی و ناپایداری واحدها و حاشیه نشینی تشریح کرد: رویکرد غالب نوسازی شهری در دهه های گذشته، حمایت از نوسازی از طریق اعطای تراکم تشویقی بوده است. این رویکرد تبعاتی نظیر افزایش بارگذاری جمعیتی و کاهش سرانه خدمات در بافت های فرسوده، نوسازی نشدن واحدهای دارای مشکل ثبت و سند مالکیت، جابه جایی جمعیتی و خروج مستأجران از بافت ها، تبعات محیط زیستی و افزایش فشار بر روی محیط زیست را به دنبال داشته است.

شکوهی در ادامه به دوگانه­هایی نظیر مسکن کالای مصرفی یا سرمایه­ای؛ توسعه افقی یا توسعه عمودی؛ ایجاد شهرهای جدید یا ساخت و ساز در شهرهای موجود؛ مردمی کردن فرآیند ساخت و ساز یا حمایت از پیمانکاران و انبوه سازان؛ برنامه ریزی محلی یا برنامه ریزی ملی؛ خانه وسیع یا مسکن حداقلی؛ هدایت تقاضای مسکن و اشتغال یا تقاضا محوری در ساخت مسکن اشاره کرد که توجه سیاست گذاران مسکن و شهرسازی به این موضوعات را موضوعی مهم ارزیابی کرد.

عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، در انتها در بیان پیشنهادهای خود برای بهبود وضعیت مسکن در کشور به مواردی از جمله، وضع مقررات مالیاتی مؤثر برای جلوگیری از سرمایه ای شدن زمین، تهیه و تصویب طرح جامع زمین و مسکن برای کشور، بازتنظیم نظام بودجه ریزی کشور مبتنی بر برنامه ها و سند ملی آمایش سرزمین، تلاش برای افزایش و رونق کسب وکار در روستاها و بررسی جامع احکام مالکیت زمین توسط حوزه های علمیه اشاره کرد.

در ادامه نشست کمال اطهاری؛ اقتصاددان و پژوهشگر توسعه، به عنوان سخنران دوم نشست، گفت: بخش مسکن نه تنها موتور توسعه اقتصاد ایران نبوده که آن را دچار بیماری هلندی Dutch disease کرده است؛ یعنی ابتدا سرمایه ها را از بخش های مولد و قابل مبادله گرفت، رشد آنها را متوقف و تولیدشان را غیررقابتی کرد و اکنون با افزایش رانت جویانه قیمت زمین و مسکن، خود با پدیده قفل شدگی روبرو شده است.

وی ادامه داد: مواردی از قبیل شتاب بالای افزایش قیمت مسکن ناشی از جهش های قیمت زمین و معاملات صوری مسکن، بیکاری و بی ثباتی شغلی ناشی از توقف رشد بخش مولد، کاهش پیوسته درآمد واقعی خانوار، رجحان نقدینگی در اثر بی ثباتی اقتصادی و سیاسی و اجرای برنامه های موسوم به مسکن مهر و... توسط دولت به جای طرح های جامع مسکن از عواملی هستند که نوعی قفل شدگی یا تله رکود تورمی را در بخش مسکن پدید آورده است.

این پژوهشگر توسعه در ادامه افزود: فعالیت های مربوط به زمین و مسکن و ساخت وساز در اقتصاد کشور طی سال های گذشته به خاطر عایدات سرمایه ای بالا و پرش های قیمتی مکرر، جولانگاه تولید رانت و رانت خواری شده است. بازدهی بالا در این بخش، توزیع تابعی درآمد را به زیان کارآفرینان، کارگران و صاحبان سرمایه در بخش های مولد تغییر داده است. بنابراین عملکرد بخش مسکن به گونه ای بوده است که باعث رکود تولیدات صنعتی و کشاورزی و حتی رکود خود بخش مسکن شده است. با این نحوه عمل در حوزه فعالیت های زمین و مسکن و ساخت وساز نمی توان به برون رفت اقتصاد از رکود موجود و حتی برون رفت خود بخش مسکن از رکود امیدوار بود.

کمال اطهاری در خاتمه به سند ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه­های غیررسمی که در اسفند ماه سال گذشته به تصویب هیئت وزیران رسید اشاره کرد و برای بهبود وضعیت کنونی مسکن در کشور، اجرایی شدن این سند و توجه به آن را راهکاری مهم و ضروری ارزیابی کرد.

در جمع بندی نشست، فردین یزدانی به عنوان مدیر علمی گفت: بازار مسکن جزء بازارهایی است که در آن شکست بازار در تأمین مسکن آحاد مردم و به ویژه گروه های کم درآمد قطعی است؛ اما باید به این نکته توجه داشت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز چگونه باید باشد؟ در پاسخ باید گفت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز مردم یک امر پذیرفته شده است؛ اما این که این دخالت چگونه باشد بسیار مهم است. دولت باید از طریق افعال ایجابی فضای کسب وکار را برای کسب وکارهای مولد باز کند و دست از برخی دخالت های بی مورد بردارد.

وی ادامه داد: در پاسخ به سؤال اصلی این نشست مبنی بر اینکه دولت الان باید چه کاری انجام دهد؟ گفت: اولاً شورای مسکن و وزیر مسکن باید در شورای اقتصاد نقش فعال تری داشته باشند، دوم اینکه دولت باید یک برنامه ای داشته باشد تا بتواند تعداد واحدهای مسکونی که در دست ساخت دارد را تا پایان این دولت تکمیل کرده و به مردم تحویل دهد. سوم اینکه باید یک بازنگری در حوزه موضوعات مسکن بویژه ماده 50 برنامه هفتم صورت گیرد.