آینده مسکن و عارضه بد‌فهمی – خوش‌بینی

محاسبات کاغذی مدیران شهری درباره ثبات قیمت ملک در ۱۴۰۳ چقدر به واقعیت نزدیک است؟

به گزارش تین نیوز به نقل از روزن آنلاین، درست در زمانی که بازارهای دارایی پرتلاطم ترین روزها را سپری می کند و قیمت های طلا، سکه و ارز سقف شکنی کرده است، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران وعده داده که امسال، سال ثبات و آرامش در بازار مسکن خواهد بود. حمیدرضا صارمی این پیش بینی را بر پایه میزان سرمایه گذاری ساختمانی و آمار صدور پروانه پارسال مطرح کرده و گفته است: سال گذشته ۲۰ میلیون مترمربع پروانه ساختمانی صادر شد که با احتساب هزینه ساخت، امسال ۳۰۰ هزار میلیارد تومان سرمایه در حوزه ساخت مسکن وارد تهران می شود و بازار آرامش پیدا خواهد کرد. 

او به روند تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر هم به عنوان شاهد مدعا اشاره و عنوان کرده است: در ۳۰ سال گذشته هر زمان در کشور ساخت وساز افزایش پیدا کرده، تنش های قیمتی کاهش پیدا کرده است.

اگرچه تحقق پیش بینی ثبات در بازار مسکن یک آرزوی مشترک میان آحاد ملت است، اما این استدلال ضعیف در دفاع از فرضیه آرامش قیمتی در بازار مسکن، نتیجه یک نگاه تک بعدی به موضوع است و ریشه در بدفهمی صورت مساله یا خوش بینی مفرط و بدون پشتوانه به آینده متغیرهای اقتصادی دارد.

شهرداری تهران در دوره فعلی با این پیش فرض که علت جهش تاریخی قیمت مسکن، کاهش تولید است و با تکیه بر این استدلال که افزایش عرضه متناسب با میزان تقاضا می تواند به کنترل قیمت بیانجامد، وعده پشتیبانی از ساخت سالانه ۱۸۰ هزار واحد مسکونی را داد و پس از آن با تشکیل قرارگاه مسکن، برای تعدا د زیادی پروژه انبوه سازی مسکن متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی، در زمین های یک هکتار به بالا مجوزهایی از قبیل تغییر کاربری اراضی و پروانه ساختمانی را صادر کرد تا تحقق این وعده را تسهیل کند.

آمار اعلامی معاون زاکانی نشان می دهد ظاهرا این هدف در سومین سال از دوره ششم مدیریت شهری پایتخت، محقق شده است؛ اما این میزان صدور پروانه نتوانست مانع از تورم ۲۵ درصدی قیمت مسکن در یکسال گذشته، آن هم باوجود رکود سنگین معاملات و نصف شدن حجم خرید و فروش ملکی نسبت به سال ۱۴۰۱ شود. صارمی اما همچنان خوش بین و بر این باور است که اثر ضدتورمی صدور پروانه های سال گذشته، امسال خود را در بازار مسکن نشان خواهد داد و با عرضه تدریجی واحدهای تکمیل شده، امسال شاهد تنش قیمتی در این بازار نخواهیم بود.

رابطه قیمت مسکن و تیراژ ساخت

این حساب و کتاب روی کاغذ، معادله مسکن را تک متغیره فرض کرده و اصل را بر این گذاشته که یک رابطه متناظر و یک به یک میان تیراژ تولید و قیمت مسکن وجود دارد؛ در حالی که چنین نیست. قیمت مسکن علاوه بر تیراژ تولید به متغیرهای متعدد دیگری از قبیل متوسط متراژ واحدهای ساخته شده و میزان تناسب آن با استطاعت خریداران مصرفی، وضعیت دسترسی خریداران مصرفی به وام موثر به عنوان پیش شرط کلیدی حضور در بازار معاملات، تورم مصالح ساختمانی و تغییرات حقوق و دستمزد نیروی انسانی، قیمت زمین، نوسان سایر بازارهای جاذب سرمایه و نیز وضعیت ابزارهای مهار تقاضای سوداگرانه ملکی بستگی دارد.

مرور سریع وضعیت متغیرهایی که از آنها نام برده شد، نشان می دهد حال امروز بازار مسکن خوب نیست و صرفا با افزایش عرضه هم بهبود پیدا نخواهد کرد. تورم مستمر مصالح ساختمانی با نرخ هایی در حدود نرخ تورم عمومی (نزدیک ۴۰ درصد) همراه با افزایش دستمزد نیروی کار از یکسو جهت قیمت تمام شده مسکن را صعودی می کند و عدم دسترسی به وام موثر و نبود استطاعت خرید مصرفی از سوی دیگر بازار مسکن را رکودی می کند. 

اثرپذیری مسکن از بازارهای ملتهب

اما مهمتر از همه متغیرها، شروع پرنوسان سال ۱۴۰۳  در بازارهای موازی مسکن است که در صورت ادامه دار بودن، زمینه ساز رکود تورمی در بازار مسکن خواهد بود.

گذشته از اینکه چه مقدار از نوسان سنگین سکه و دلار مربوط به نااطمینانی های اقتصادی و وضعیت انتظارات تورمی و چقدر مربوط به تشدید تنش میان رژیم صهیونیستی و ایران است، آنچه مهم است مدت زمان تداوم این وضعیت است. در سال های اخیر فاصله زمانی بین جهش ارزی و صعودی شدن قیمت مسکن به تدریج کاهش پیدا کرد و اکنون این مدت به حدود یک ماه رسیده است. 

به این ترتیب اگر هیجان بازارهای طلا، سکه و ارز به هر دلیل ادامه پیدا کند، از اردیبهشت ماه اثر آن روی قیمت نهایی معاملات ملکی منعکس خواهد شد. دیروز سکه به مرز ۵۰ میلیون تومان رسید و دلار قله ۶۵ هزار تومانی را لمس کرد. البته گروهی از تحلیلگران بر این باورند که هیجان در این بازارها به زودی فروکش می کند، حباب می ترکد و قیمت ها در سطوح پایین تری متوقف می شود؛ اما تا آن زمان ساده انگارانه و خوش بینانه است که به ثبات قیمت مسکن صرفا به خاطر افزایش تیراژ تولید امیدوار باشیم.

تیراژ ساخت رکورد زد؛ مسکن گران شد!

 بخش دوم استدلال معاون شهردار تهران در دفاع از پیش بینی ثبات قیمت مسکن در سال جاری، ناظر بر روند تاریخی تغییرات حجم ساخت و ساز و قیمت مسکن است. اما برخلاف آنچه عنوان شده، این طور نیست که هر زمان ساخت و ساز افزایش پیدا کرده، تنش قیمتی در بازار مسکن مهار شده باشد. 

به عنوان مثال تیراژ ساخت مسکن در سال های ۹۰ و ۹۱ بسیار بالا و واجد یک رکورد تاریخی در طول دو دهه اخیر بود؛ طوری که در هر یک از این سال ها بین ۲۳۰ تا ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد؛ اما در مجموع طی دو سال پیا پی، قیمت مسکن هم  ۹۰ درصد افزایش پیدا کرد و از متوسط ۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در سال ۹۰ به نزدیک ۴ میلیون تومان در سال ۹۳ رسید.

عامل اصلی محرک قیمت مسکن در آن سال ها نیز مثل همین چند سال اخیر، نرخ ارز بود. در واقع به رغم اینکه تیراژ ساخت در سال ۹۱ رکورد تاریخی ۲۵۳ هزار واحدی را ثبت کرد، اما در همین سال به واسطه جهش دلار از کانال یک به سه هزار تومان تحت تاثیر تشدید تنش های بین المللی و نبود اعتماد عمومی به آینده اقتصادی کشور، متوسط قیمت مسکن در تهران یک میلیون تومان افزایش پیدا کرد و به مترمربعی ۳ میلیون تومان رسید.

تجربه مشابه دیگری نیز پیش از آن در سال ۸۶ ثبت شده بود که با وجود تیراژ ساخت ۱۸۰ هزار واحدی، میانگین قیمت مسکن با ۷۷ درصد رشد نسبت به سال ۸۵، از ۸۴۵ هزار تومان به ۱.۵ میلیون تومان رسید.

بنابراین در سال هایی که ساخت و ساز رونق داشت هم، عواملی در بیرون بازار مسکن به قیمت ها جهت داد و شرایط تورمی را در این بازار حاکم کرد.

مالیات های صوری و بی خاصیت

حتی در صورتی که همه متغیرهای پشتیبان تورم مسکن کنترل شود، باز هم چون دست ذی نفعان افزایش قیمت از بازار کوتاه نشده، نمی توان با خوشبینی آینده مسکن را پیش بینی کرد. بازار مسکن در نبود ابزارهای مالیاتی و ضد ملاکی، همچنان پناهگاه امن و بی هزینه سرمایه های سرگردان است و اجرای مالیات خانه های خالی و لوکس نیز به دلیل تکمیل نشدن سامانه املاک و اسکان و همینطور نرخ غیرموثر این مالیات ها، عملا نقشی در ممانعت از پرواز قیمت مسکن به دلیل ازدیاد تقاضای خرید سرمایه ای ملک نداشته است.

طبق اعلام سازمان امور مالیاتی، در ۱۱ ماهه امسال کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر خانه های خالی حدود ۴ میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت در پایه های فرعی است. از طرفی وصولی مالیات واحدهای مسکونی گران قیمت نیز در این بازه زمانی ۴۳ میلیارد تومان بوده است. بنابراین نه تنها خرید و احتکار ملک در شرایط فعلی ناممکن نیست، بلکه راه بی هزینه و پرسود حفظ ارزش دارایی به شمار می آید و مادامی که راهکاری برای این صورت مساله پیش بینی نشود و تعداد خریداران سرمایه ای بر خریداران مصرفی مسکن غالب باشد،  هیچ تضمینی وجود ندارد که خانه سازی بیشتر به خانه دار شدن تقاضای مصرفی بیانجامد.