چرا بانک‌ ها زیر بار تسهیلات مسکن نمی‌ روند؟

اقتصاد ما، بسته و انحصاری است و در نتیجه ابزار های مالی، در این اقتصاد، کارکرد خود را از دست می دهند. جالب است بدانید که عمده ابزار های مالی، از طریق سیستم های بانکی اعمال می شود، اما در کشور های دیگر جهان، ساختار اقتصادی به شیوه ای طراحی شده که بخش خصوصی قدرت بالایی دارد و گاهی تا ۹۰ درصد مسکن، در بخش خصوصی تامین می شود.

طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک های کشور، موظف می بایست تا کنون حداقل رقم ۲۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی اعطا کرده باشند، اما آمار ها نشان می دهد تا کنون تنها ۷ درصد از مبلغ تعیین شده، اعطا گردیده که برابر است با ۱۷۵ هزار میلیارد تومان.

عملکرد ۲۰ بانک و مؤسسه اعتباری در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن طی یک سال (شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱) صفر بوده است. بر این اساس بانک های سامان، کارآفرین، اقتصاد نوین، پاسارگاد، سینا، سرمایه، دی، آینده، شهر، گردشگری، خاورمیانه، ایران زمین، توسعه تعاون، رفاه، سپه، پست بانک، کشاورزی، صادرات و ۲ موسسۀ ملل و نور با وجود سهمیه قانونی در سال اولِ اجرای قانونریال تسهیلاتی برای پروژه های نهضت ملی مسکن پرداخت نکردند. اگرچه در سال دوم، روند پرداخت ها به نرخ ۸ درصدی رسید، اما رویه عدم همراهی مناسب سیستم بانکی با نهضت ملی مسکن در سال دوم نیز تا کنون ادامه دارد.

عدم تحقق برنامه جهش تولید مسکن در شرایطی رخ می دهد که علی رغم افزایش ۳۵ درصدی حقوق کارگران، همچنان شکاف ۱۰۰۰ درصدی بین تورم مسکن و افزایش حقوق کارگران وجود دارد. با توجه به این شرایط پرسش هایی مطرح است از جمله این که چرا بانک ها در پرداخت تسهیلات بانکی بخش مسکن، موفق عمل نکرده اند و برای ساخت و توسعه مسکن در کشور چه روش هایی برای تامین مالی پروژه های این حوزه اندیشیده شده است؟ بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن به این پرسش ها پاسخ داده است:

تورم تمام سرمایه بانک ها را می بلعد

بیت الله ستاریان گفت: «اصولا همیشه همینطور بوده که بانک ها زیر بار تسهیلات کلان مسکن نمی رفته اند و نمی روند. دلیل این موضوع نیز کاملا مشخص است، وقتی ما در جامعه ای زندگی می کنیم که تورم بالا داریم، چطور انتظار داریم که بانک ها منابع خود را در اختیار بخش مسکن بگذارند؟ این در حالی است که تسهیلات بین بانکی بسیار بیشتر از این ها است. این ضرر هنگفت باید چگونه جبران شود؟ یا باید دولت به بانک ها سوبسید و یارانه بدهد که اصلا از لحاظ سیستم بانکداری معقول و متین نیست، یا باید نرخ بهره را بالا ببرد و به ارقامی مثل ۵۰ درصد برساند که این هم امکان پذیر نیست، چون نه فقط مسکن کشور، بلکه هیچ یک از بخش های بازار تولید ما کشش چنین بهره هایی را ندارد. حتی بهره های ۲۰ درصدی هم که در بخش های مختلفی مثل کشاورزی گرفته می شود، به شکلی است که هیچگاه تولید کننده فکر نمی کند بتواند از طریق تولید از پس بهره های بانکی بربیاید، بلکه به دنبال این است که از طریق ذخایر سرمایه ای آتی بتواند بهره ها را جبران کند.»

وی افزود: «نمی توانیم حقیقت را انکار کنیم و نگوییم که اقتصاد ما بیمار و درگیر تورم بالای ۴۰ درصد است، با این شرایط انتظارات بالا از سیستم بانکی کشور، اصلا معقول و امکان پذیر نیست. پایین آوردن نرخ بهره هم قوانین و شرایطی دارد. درواقع باید تمامی قوانین اقتصادی را پیاده کنیم تا بتوانیم کوچکترین تغییری در رقم تسهیلات بانکی یا نرخ بهره بانکی ایجاد کنیم. بانک هم باید قادر باشد گردش پول داشته باشد، چون اگر نتواند، قطعا ضرر خواهد کرد.

در شرایط فعلی، هیچ یک از مواردی که اشاره کردم رعایت نمی شود. ما پول را در بانک ها گذاشته ایم، آن هم بدون فعالیت. درواقع مابقی عملیات های بانکی که در دیگر نقاط جهان انجام می شود، را انجام نمی دهیم. متاسفانه سیستم تسهیلات دهی بانک ها در بسیاری از موارد به رانت منتهی و مرتبط می شود. حتی اگر، فردی که تسهیلات دریافت می کند به جای هر اقدامی در بخش تولید، به بازار ارز متوسل شده و برای مثال دلار بخرد، بیشتر سود می کند تا هر اقدام دیگری. به همین دلیل است که معتقدم تورم موجود در کشور، همه سرمایه های ما را می بلعد و نابود می کند، از جمله سرمایه های بانکی.»

با ورشکستگی بانک ها، مشکل مسکن حل نمی شود

این استاد دانشگاه گفت: «در خصوص مسکن، برخی ابزار های مالی وجود دارند که می توانند به رشد بازار مسکن کمک کنند، اما مشکل این است که اصلا ابزار های مالی، مجال فعالیت ندارند. اقتصاد ما، بسته و انحصاری است و در نتیجه ابزار های مالی، در این اقتصاد، کارکرد خود را از دست می دهند. جالب است بدانید که عمده ابزار های مالی، از طریق سیستم های بانکی اعمال می شود، اما در کشور های دیگر جهان، ساختار اقتصادی به شیوه ای طراحی شده که بخش خصوصی قدرت بالایی دارد و گاهی تا ۹۰ درصد مسکن، در بخش خصوصی تامین می شود. در کشور ما مسکن عمدتا در بخش های دولتی یا در بخش هایی که دولت در آن ها سهام دارد، قدرتمند است. عملا این نوع ساختار باعث می شود بخش خصوصی قدرت خود را برای توسعه حوزه مسکن از دست بدهد. این وضعیت را نه فقط در بخش مسکن، بلکه در دیگر بخش ها از جمله صنایع و معادن نیز داریم. سازندگان مسکن یا تولید کنندگان در سایر بخش های کشور، عملا نه امید چندانی به دولت دارند و نه به سیستم بانکی کشور.»

وی افزود: «فاصله بین آن چه که توسط دولت به عنوان نرخ تسهیلات بانکی مسکن اعلام می شود و آن چه که بانک ها محقق می کنند زیاد است. علت هم مشخص است، چون هیچ نوع واقع بینی را در این حوزه نمی بینیم. گرچه واقع بینی حلقه مفقوده در بسیاری از بخش های بودجه کشور است. حتی اگر تسهیلات با فشار و زور و اجبار و حتی با ورشکستگی بانک ها تامین شود، باز هم، مشکل بخش مسکن در کشور حل نمی شود. گردش مالی در بخش مسکن کشور، گردش بسیار هنگفت و وسیعی است. نیمی از دارایی های کشور در این بخش فعال است. منظور من فقط نیمی از نقدینگی نیست، بلکه تاکید دارم نیمی از دارایی های کشور در این بخش است، بنابراین نوع هدف گذاری باید به شکلی باشد که این دارایی ها، خود، «تبدیل شونده» باشند و بتواند در گردش باشد.

مسکن نه نیازی به پول نفت دارد و نه پول گاز. خود بخش مسکن می تواند هزینه های خود را تامین کند، اما مشروط بر آن که ابزار مالی هم وجود داشته باشد. فروشنده، سازنده، خریدار و سرمایه گذار در مسکن کشورمان را بخش خصوصی تشکیل داده، پس دولت باید اجازه دهد، بخش خصوصی، پول ها را به گردش دراورد. تنها وظیفه دولت این است که ضوابطی را تعیین کند که این بخش ها بهتر با یکدیگر در تماس و تبادل مالی باشند. اما متاسفانه چنین چیزی در کشور ما وجود ندارد.»