ریزه کاری های ثبت قرارداد اجاره رایگان در سامانه خودنویس

حذف دلال از معاملات اجاره که با توافق موجر و مستأجر به نتیجه می رسد، سال هاست که یکی از مطالبات بازار اجاره بوده و در دو سه سال اخیر، در همه بسته های ساماندهی بازار اجاره، بر لزوم پاسخ گویی به این مطالبه تأکید شده است.

نکته قابل توجه اینکه صنف مشاوران املاک، جدای از انتقادی که نسبت به کاهش درآمدهای صنفی خود از محل سامانه خودنویس دارد، در برخی از مباحث حقوقی و تعامل میان موجر و مستأجر نیز نکاتی را مطرح می کند که در بزنگاه ها می تواند دردسرساز باشد.

کارنامه سامانه خودنویس

از اوایل امسال، دسترسی اشخاص حقیقی به سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور برای ثبت قرارداد اجاره برقرار شد. تا چندی پیش، موجر، یعنی مالک واحد مسکونی باید ثبت قرارداد را آغاز می کرد؛ اما در نسخه جدید، مستأجر هم قادر است شروع کننده ثبت یک قرارداد اجاره باشد و درنهایت همه این قراردادها با دریافت کد رهگیری معتبر و محکمه پسند هستند.

در حالتی که مستأجر ایجادکننده قرارداد باشد، تکمیل اطلاعات مستأجر، مبلغ، قرارداد تاریخ قرارداد و تعهدات طرفین توسط مستأجر تکمیل می شود و تکمیل اطلاعات موجر، اطلاعات ملک و قبوض بر عهده مالک خواهد بود.

دیگر امکان ایجاد شده در نسخه جدید سامانه، ایجاد قرارداد تجاری توسط موجر است دران حالت موجر موظف است، تمامی اطلاعات ملک تجاری خود را به دقت تکمیل کند.

مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تعیین عنوان «خودنویس» برای سامانه قراردادهای اجاره، می گوید: قراردادهای اجاره که به صورت رایگان بین موجر و مستأجر تنظیم و توسط دو شاهد امضا می شود، در شوراهای حل اختلاف دارای اعتبار و قابل استناد است.

او می افزاید: تاکنون حدود ۲۰۰ هزار نفر در سامانه وارد شدند و قراردادهای ۶۰ هزار نفر در سامانه خودنویس ثبت نهایی شده و با ارائه کد رهگیری کاملاً معتبر است. بذرپاش امیدوار است که این سامانه بتواند در کاهش هزینه های مربوط به اجاره واحدهای مسکونی اثر مطلوب داشته باشد.

پاشنه آشیل قراردادهای خودنویس

با افزایش مبلغ رهن و اجاره، حق کمیسیون مشاوران املاک نیز به عنوان درصدی از ارزش معامله، افزایش پیدا کرده است. در شرایط فعلی که سرریز تورم مسکن به بازار اجاره، هزینه تأمین مسکن برای مستأجران چند برابر شده، متولیان این حوزه اولین تلاش برای کاهش هزینه مستأجران را متوجه حق کمیسیون مشاوران املاک کرده اند و سامانه خودنویس نمود عینی این مسئله است.

در این سامانه امکان حذف مشاور املاک به عنوان دلال و جوش دهنده معامله حذف شده و طرفین قرارداد می توانند با تحریر قرارداد در سامانه، خود را از پرداخت حق کمیسیون معاف کنند؛ اما سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نکات و انتقاداتی در مورد این شیوه مطرح می کند که برخی قابل تأمل است.

تأکید نخست لطفی این است که باید تمهیدات ویژه ای برای احراز هویت و مالکیت ملک و طرفین قرارداد اندیشیده شود تا ریزه کاری هایی که صنف مشاوران املاک طبق روال معمول برای قراردادهای ملکی اعمال می کند، در این سامانه نیز رعایت شود.

او می افزاید: طرفین قرارداد هم باید در تحریر شرایط، تعهدات و ریزه کاری ها وسواس به خرج دهند؛ چراکه هرگونه اهمال کاری در این حوزه می تواند در آینده برای یک طرف مشکل ساز شود.

نکته قابل توجهی که عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، مطرح می کند، این است که در این سامانه، تکلیف اختلاف نظرها و جدال های احتمالی میان موجر و مستأجر که در شرایط عادی، مشاوران املاک برای رفع آنها تعامل و میانجی گیری می کنند، چه خواهد شد.

لطفی ادامه می دهد: در بسیاری از قراردادها، در زمان تحویل گرفت واحد یا تخلیه آن، ناهماهنگی هایی بین موجر و مستأجر به هر دلیل مانند پاس نشدن چک، جور نبودن پول و ... رخ می دهد که معمولاً مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد، با گفت وگو، میانجی گیری یا حتی تضمین طرف مقابل، آن را رفع ورجوع می کند؛ درحالی که به نظر می رسد در قراردادهای خودنویس، تنها میانجی این اختلافات شورای حل اختلاف است؛ اما مگر مستأجری که وسایلش را بار زده، می تواند به انتظار نوبت دادگاه بنشیند؟

لطفی نسبت به کاهش درآمد صنف مشاور املاک با فعالیت این سامانه نیز انتقاد دارد و می گوید: با نشانی اشتباه، مشاوران املاک به عنوان عامل گرانی مسکن معرفی می شوند درحالی که این گرانی ناشی از رشد نقدینگی، افزایش تورم، جهش هزینه تولید مسکن و کاهش عرضه مسکن است.