معامله ملکی را در چه شرایطی می توان فسخ کرد؟

به گزارش  تین نیوز به نقل از مهر، خرید و فروش زمین، باغ و آپارتمان از پرشمارترین انواع قراردادهای ملکی در کشور است و حجم بالای این معاملات، به ویژه در کلان شهرها، زمینه بروز اختلافات حقوقی را افزایش داده است. یکی از مهم ترین این موارد، اختلاف متراژ میان مقدار مندرج در قرارداد و مساحت واقعی ملک است؛ مسئله ای که در سال های اخیر به دلیل افزایش دقت نقشه برداری و ثبت ثبتی، نمود بیشتری پیدا کرده است.

ماهیت اختلاف متراژ

اختلاف متراژ زمانی شکل می گیرد که طرفین بر مساحت معینی توافق کنند اما پس از تنظیم سند یا تحویل ملک، مشخص شود میزان واقعی زمین یا بنا کمتر یا بیشتر از مقدار ذکرشده است. به گفته کارشناسان، در چنین شرایطی بسته به توافقات طرفین و نوع قرارداد، ممکن است یکی از آن ها حق فسخ یا مطالبه خسارت پیدا کند.

در گذشته، به ویژه در مناطق روستایی، معاملات بیشتر به صورت «حد به حد» انجام می شد و اختلاف چند متر چندان اهمیت نداشت. اما امروز با توسعه فناوری های سنجش دقیق و عکس برداری هوایی، کوچک ترین مغایرت در متراژ می تواند مبنای دعوای حقوقی یا فسخ معامله باشد.

حق خریدار در صورت کسری متراژ

مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شود و بعد معلوم گردد کمتر از مقدار تعیین شده است، خریدار حق فسخ دارد. در این حالت، او می تواند معامله را برهم زده و وجه پرداختی را پس بگیرد یا به جای فسخ، مابه التفاوت کسری متراژ را از فروشنده مطالبه کند. همچنین طبق مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، فروشنده موظف است در صورت فسخ، علاوه بر بازگرداندن وجه، مخارج معامله و هزینه های متعارف خریدار را نیز بپردازد.

حق فروشنده در صورت اضافه متراژ

در مقابل، اگر پس از معامله مشخص شود ملک بیش از مقدار مندرج در قرارداد است، این بار فروشنده حق فسخ دارد، مگر اینکه دو طرف توافق کنند مبلغ اضافه متراژ محاسبه و به فروشنده پرداخت شود.

وضعیت پیش فروش ها؛ قانون درصد خطا

در معاملات پیش فروش ساختمان، قانون گذار در ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، دامنه مشخصی برای خطای متراژ در نظر گرفته است. اگر مساحت واقعی تا پنج درصد بیشتر یا کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند. اما اگر متراژ بیش از ۵ درصد افزایش یابد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند و در صورتی که مساحت کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقی باشد، پیش خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت بر اساس نرخ روز را خواهد داشت. در صورت خودداری فروشنده از پرداخت خسارت، خریدار می تواند با دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، وجه یا فسخ قرارداد را مطالبه کند.

چگونگی طرح شکایت و دریافت خسارت

در صورت بروز اختلاف متراژ، خریدار باید دادخواست خود را در دادگاه محل وقوع ملک ثبت کند. اگر قصد فریب یا تقلب از سوی فروشنده ثابت شود، پرونده جنبه کیفری پیدا می کند؛ در غیر این صورت، شکایت در قالب دعوای حقوقی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی پیگیری می شود.

قاضی پرونده بررسی می کند که آیا متراژ، وصف اساسی قرارداد بوده است یا خیر؛ در صورتی که چنین باشد، خریدار علاوه بر حق فسخ، حق مطالبه خسارت نیز دارد. این خسارت ها می تواند شامل هزینه کارشناسی، کارمزد بنگاه، هزینه سند رسمی و سایر مخارج متعارف باشد.

اختلاف متراژ در معاملات ملکی از جمله مسائلی است که می تواند برای هر دو طرف معامله دردسرساز شود. اگر متراژ از ارکان اصلی قرارداد باشد، قانون برای طرف زیان دیده حق فسخ یا مطالبه خسارت قائل است. در معاملات پیش فروش نیز قانون، درصد مشخصی از اختلاف را قابل تحمل می داند.بهترین راه پیشگیری از این مشکلات، تنظیم دقیق قرارداد با ذکر تمام مشخصات فنی و ثبتی ملک و استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی پیش از امضا است؛ اقدامی که می تواند از بروز خسارت های مالی و دعاوی سنگین در آینده جلوگیری کند.