◄ سه مسیر برای ساماندهی بازار اجاره مسکن

بهشاد بهرامی|۵ تیر ۹۸ وزیر امور اقتصادی و دارایی: با توجه به فصل جابجایی مستأجران و تحمیل فشار به این اقشار به دنبال تعیین رابطه‌ای میان رهن و اجاره هستیم. در این راستا صندوقی را طراحی و به رئیس‌جمهوری پیشنهاد دادیم که در آن با سپرده‌گذاری و تأمین منابع از روش‌های پیشنهادی به مستأجران وام اعطا شود. به دنبال آن هستیم وام‌های صندوق حمایت از مستأجران با نرخی مناسب تسویه‌حساب شود تا این اقشار متحمل فشار زیادتری نشوند. پیش‌بینی ما این است که تا ۷۰ درصد از مبلغ رهن خانه از محل اعتبارات این صندوق پرداخت شود بااین‌حال این رقم هنوز قطعی و تصویب نشده و در دست بررسی است؛ دراین‌باره از دستگاه‌های مختلف در حال نظرخواهی هستیم.

۲۹ تیر ۹۸

وزیر راه‌وشهرسازی: آنچه در قانون برای وام رهن پیش‌بینی شده، صرفا برای افرادی است که قصد نوسازی واحد فرسوده را دارند تا در زمان ساخت‌وساز در مسکن اجاره‌ای سکونت کنند.

بنابراین طرح وام ودیعه اجاره مسکن را باید از خود وزیر اقتصاد سؤال کنید. ما مخالف این طرح نیستیم بلکه می‌گوییم این طرح وزارت اقتصاد است. دژپسند می‌تواند از جایگاه خود به‌عنوان وزیر اقتصاد از منابع بانک‌ها به این طرح اعتبار تخصیص بدهد. اما در قانون وام برای ودیعه مسکن تنها برای بافت‌های فرسوده پیش‌بینی شده که کسانی که قصد نوسازی واحد مسکونی خود را دارند، ما وام ودیعه مسکن به آنها می‌دهیم تا زمانی که واحد آنها احداث می‌شود، بتوانند مکان دیگری را برای خود اجاره کنند که این موضوع در قانون پیش‌بینی شده است اما آنچه وزیر اقتصاد اعلام کرده را باید از خودش بپرسید که از کدام منابع می‌خواهد پرداخت کند.

۸ مرداد ۹۸

مدیرعامل بانک مسکن: بانک مسکن درباره تسهیلات ودیعه (رهن) پیشنهاد خود را به بانک مرکزی ارائه داد اما بانک مرکزی به نوع عقد این تسهیلات ایراد گرفته بود. بانک مسکن این نوع تسهیلات را به شکل عقد مرابحه طراحی کرده بود اما بانک مرکزی ایراد فقهی و شرعی گرفت و اعلام کرد که باید این تسهیلات به‌صورت قرض‌الحسنه باشد. قرار است به‌زودی با رفع ایرادات بانک مرکزی، طرح جدیدی در خصوص وام ودیعه به بانک مرکزی ارجاع شود.

داستان طرح‌ها

این خط زمانی، وضعیتی است که یک ماه و اندی گذشته بر بازار مسکن حاکم بوده است. طرح‌های رنگ‌به‌رنگی که هنوز نیامده یا از دستور کار خارج شده یا در کارتابل‌های مدیریتی مانده یا با کمبود منابع روبه‌رو است: اما گفتگوی «حمل‌ونقل» با یک مقام بانک مرکزی که خواست نامش برده نشود جعبه سیاه طرح‌ها را روشن کرد.

طرح‌ها چرا قفل می‌شود؟

در گفتگو با مقام بانک مرکزی این سؤال‌ها پرسیده شد؛ چرا طرح ودیعه اجاره به مشکل خورد؟ چگونه از بن‌بست خارج می‌شود؟ ماجرای وام خرید مسکن چه شد؟ آیا مشکل از منابع است؟ سیاست‌گذار نظر دیگری دارد؟ یا هر دو؟ یک مقام بانک مرکزی: به دلیل آنکه بانک‌ها رغبتی به پرداخت تسهیلات در قالب قرض‌الحسنه ندارند شورای فقهی بانک مرکزی قراردادی را طراحی کرد که در قالب آن وام ودیعه پرداخت شود.

همچنین موضوع دیگری نیز در دستور کار شورای فقهی بوده که بحث امهال قراردادها است. مجلس بانک‌ها را ملزم کرده که نسبت به برخی فعالان اقتصادی که بدهی‌های آنها معوق شده و یا سررسید گذشته است و به‌صورت کلی مطالبات غیرجاری محسوب می‌شوند پرداخت بدهی‌ها برای مدت یک تا دو سال تمدید شود. پیش‌ازاین بانک‌ها در قالب قرارداد قرض‌الحسنه به این امر کمک می‌کردند ولی امروز ارقام اجاره و ودیعه افزایش یافته به نحوی که ارقام ۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان مطرح است، این نوع تسهیلات دیگر در قالب قرارداد قرض‌الحسنه قابلیت اجرا ندارد و بانک‌ها نیز قطعا رغبتی برای اجرای آن نخواهند داشت و اساسا صلاح هم نیست این میزان منابع از طریق قرض‌الحسنه پرداخت شود.

شورای فقهی به قرارداد اجاره موازی رسید که بر اساس آن بانک ملک را چه با کاربرد مسکونی چه با کاربرد تجاری از مالک اجاره می‌کند و با توجه به نظرات مالک و مستأجر اجاره می‌دهد.

در این قرارداد نرخ سود در حد نرخ‌های مصوب شورای پول و اعتبار در نظرگرفته شد. این نرخ درحال‌حاضر ۱۸ درصد است. سقف هم در دو سطح ۳۰ یا ۴۰ میلیون تومان پیش‌بینی شده بود. اما بخش حقوقی بانک مرکزی به دلیل آنکه در قانون بانکداری بدون ربا چنین عقدی پیش‌بینی نشده بود آن را خلاف قانون بالادستی عنوان کرد. بنابراین این طرح از دستور کار خارج شد.

چه باید کرد؟

این مقام بانک مرکزی سه مسیر را قابل‌طرح می‌داند، استفاده از منابع قرض‌الحسنه بانکی در سقف محدود یک گزاره پیش‌روی بانک‌ها است. او البته این گزاره را به دو دلیل بسیار ضعیف ارزیابی می‌کند. نخست منابع محدود قرض‌الحسنه. دوم، تکالیفی که در این حوزه بر عهده بانک‌ها گذاشته شده است.مسیر دوم اصلاح آیین‌نامه قانون بانکداری بدون ربا با هدف استفاده قرارداد اجاره موازی است. این مسیر البته به دلیل مسیر پر و پیچ خم اداری زمان‌بر است. مسیر آخر نیز پیداکردن عقد جدید در قالب قوانین فعلی یا استفاده از کارت مرابحه است.

چالش‌های پیش رو

به گفته این مقام بانک مرکزی بزرگ‌ترین مشکل نظام بانکی درحال‌حاضر محدودیت منابع است. گزارش‌ها نشان می‌دهد تمایل سپرده‌گذاران نسبت به سپرده‌گذاری مدت‌دار کم شده است. این رفتار ورودی بانک‌ها را کاهش می‌دهد. از سوی دیگر به دلیل فاصله نرخ سود تسهیلات با نرخ تورم بانک‌ها نیز تمایلی به تسهیلات بلندمدت ندارند و ترجیحشان این است که از بازه‌های کوتاه‌مدت در وام بانکی استفاده کنند. با توجه به خاصیت بلندمدت بودن بازگشت اعتبارات بخش مسکن بانک‌ها گرایشی به تسهیلات‌دهی به این بخش ندارند.

تنها بانکی که می‌تواند به‌صورت تکلیفی در این حوزه فعال باشد بانک مسکن است که این بانک نیز تنگناهای خاص خود را دارد. تعهدات صندوق یکم و تکالیف دیگر در حوزه‌های بافت فرسوده و... اجازه فشار تکلیفی بیشتر به این بانک را نمی‌دهد.

راهکار چیست؟

این مقام در بانک مرکزی درباره راهکار این بانک می‌گوید: بانک مرکزی به دنبال گشایش و توسعه ابزارهای شبیه وام‌های رهنی است تا بانک مسکن و حتی دیگر بانک‌ها بتوانند به پشتوانه تسهیلات پرداختی مجددا تسهیلات پرداخت کنند. از این مسیر می‌توان تنگنای مالی را بدون استفاده از منابع بانک مرکزی دور زد.

افزایش وام مسکن

این مقام آگاه در بانک مرکزی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش نیافتن وام خرید مسکن نیز به دلیل تنگنای مالی است می‌گوید: علاوه بر تأمین منابع، رویکرد وزارت راه‌وشهرسازی در دوره جدید نیز با افزایش وام همراه نیست. به نظر می‌رسد وزارتخانه افزایش تسهیلات را به معنای تحریک تقاضا می‌داند. سیاستی که در وضعیت کنونی می‌تواند به‌منزله افزایش مجدد قیمت باشد. از همین رو وزارتخانه به دنبال آن است که تا حدی از سطح معاملات بکاهد. توصیه به خرید نکردن مسکن از سوی شخص وزیر راه‌وشهرسازی را باید در این راستا تحلیل کرد.

وزیر جدید اعتقاد به فعالیت ساخت‌وساز در بافت فرسوده و مناطق کم برخوردار دارد و اصرار دارد با اتکا به منابع عمومی، کانون ساخت‌وساز به این بخش منتقل شود. البته مشکل این طرح در حوزه منابع نیز به قوت خود باقی است. دولت در سال جاری با کمبود منابع روبه‌رو است به‌طوری‌که بودجه عمرانی از حدود ۶۷ هزار میلیارد تومان به ۴۳ هزار میلیارد تومان رسانده است. حتی برخی تعهدات هزینه‌ای خود را تعدیل کرده است. بنابراین در این حوزه نیز محدودیت منابع وجود دارد. از همین رو پیشنهاد بانک مرکزی که استفاده از ابزارهای جدید برای تأمین منابع است با وضعیت موجود سازگارتر به نظر می‌رسد.