◄ پیش‌بینی یک کارشناس مسکن از شرایط بازار املاک پس از شروع تحریم‌ها

در سال‌های اخیر مسکن به‌دلیل رکود بازار محبوبیت خود را به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری از دست داد و ساخت مسکن در سراسر ایران کاهش چشمگیری پیدا کرد.

به‌گزارش تین‌نیوز به نقل از خبرآنلاین، در ماه‌های گذشته نوسان نرخ ارز و طلا باعث افزایش ناگهانی قیمت ملک هم شد و بار دیگر این بخش را به بازار محبوب سرمایه‌گذاران تبدیل کرد.

در این شرایط به‌طور ناگهانی هم معاملات مسکن و هم قیمت آن به‌طور چشمگیری بالا رفت و باعث کوچ بسیاری از مستأجران به حاشیه کلان‌شهرها شد.

دراین‌باره بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن ابراز امیدواری کرد که روزهای خوبی در انتظار بازار مسکن و ساخت‌وساز است.

ستاریان اعتقاد دارد که به‌زودی به‌دلیل ناامن بودن بازار ارز و طلا، سرمایه‌ها از این بخش‌ها به سمت مسکن سرازیر خواهد شد و باعث افزایش قیمت و رونق بازار املاک خواهد شد.

او بابیان این مسئله افزود: البته باید گفت با توجه به رونق بازار مسکن در بهار ۹۷ انتظار داشتیم و پیش‌بینی می‌کردیم که این رونق تا انتهای شهریور و حتی پایان سال نیز این شرایط ادامه داشته باشد. طبیعی است با نوسانات بازار و افزایش نرخ ارز و همچنین بالا رفتن قیمت سکه و طلا بخشی از سرمایه‌ها از حوزه مسکن به سمت این بازارها سرازیر شد بنابراین پیش‌بینی می‌شود به‌زودی شاهد سرازیر شدن مجدد سرمایه‌ها از این بخش به حوزه مسکن باشیم. برخی براین باورند که ممکن است سرمایه‌های سرگردان به‌جای بازار سکه و ارز سر از بازار بورس و مسکن دربیاورند که در پاسخ به این فرضیه باید توضیح دهم؛ بازار بورس تخصصی‌تر بوده که طبیعی است همه به این بازار تمایل نداشته باشند، بنابراین به سمت سرمایه‌گذاری در بخش ملک گرایش دارند زیرا مسکن و ملک به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در جامعه مطرح‌شده است.

ستاریان ادامه داد: به سبب کاهش نرخ ارز و ماجراهای این بازار و همچنین برنامه‌ریزی دولت برای ممانعت از افزایش نرخ ارز، این اتفاق زودتر و در مهرماه افتاد که اکنون انتظار برگشت این نقدینگی را به سمت ملک و مسکن داریم. با این شرایط می‌توان به رونق بازار مسکن تا انتهای سال ۹۷ و اوایل سال ۹۸ امیدوار بود البته در ۲سال‌ گذشته بارها گفته‌ام که وقتی رونق اتفاق می‌افتد، قیمت‌ها افزایش می‌یابد و البته نباید فراموش کرد با توجه به شرایطی که در اقتصاد ما وجود دارد؛ افزایش معاملات،‌ افزایش قیمت،‌ افزایش توزیع و افزایش سرمایه‌گذاری باهم اتفاق خواهد افتاد که در شرایط فعلی اقتصاد نباید این چهار مورد را بدون هم فرض کنیم، زیرا نمی‌توان هم رونق داشته باشیم اما افزایش قیمت اتفاق نیافتد.

او رونق بازار مسکن را در 6ماه آینده پیش‌بینی کرد و گفت: اعداد و ارقام مختلفی اعلام‌شده و باید گفت به‌صورت دقیق نمی‌توان عددی را اعلام کرد که مثلاً تحت تأثیر افزایش نرخ ارز این میزان بر قیمت مسکن افزوده‌شده اما به حتم تأثیر بالایی بر روی قیمت ملک همانند سایر بازارها داشته است.

ستاری افزایش قیمت مسکن را در سال گذشته بین ۶۸ تا ۷۰ درصد دانست و افزود: این احتمال وجود دارد به میزانی که نرخ ارز رشد کرد این بازار نیز رشد قیمت داشته باشد؛‌یعنی اگر نرخ دلار بر روی ۱۱هزار و ۵۰۰ تومان ثابت بماند در اصل معادل رشد نرخ ارز در حوزه مسکن باید شاهد رشد قیمت باشیم. نباید فراموش کرد که همیشه مسکن پیشتاز بوده یعنی بیشتر از رشد نرخ ارز در مسکن، شاهد رشد قیمت‌ها بوده‌ایم یعنی در دوره ۲۵ساله اگر قیمت مسکن بررسی شود مثلاً به عدد ۱۱۰۰ برابر می‌رسیم درحالی‌که در این بازه زمانی نرخ ارز ۱۱۰ برابر شده است.

او امید به کاهش قیمت ملک را اشتباه و غیرعلمی دانست و تصریح کرد: رابطه مستقیمی میان افزایش قیمت خریدوفروش مسکن با بالا رفتن میزان رهن و اجاره‌بهای مسکن وجود دارد به‌طوری‌که هر زمان قیمت ملک افزایش یابد به همان تناسب نیز شاهد افزایش میزان اجاره‌بها خواهیم بود و این افزایش شامل ۱۵ تا ۲۰درصد قیمت ملک می‌شود و طبیعی است که این اتفاق بیافتد. باید گفت در سال‌های گذشته حاشیه‌نشینی را داشته‌ایم و بیشتر هم خواهد شد و این مسئله تنها به‌دلیل افزایش قیمت نیست، زیرا افزایش قیمت خود معلول بوده و علت اصلی محسوب نمی‌شود و باید گفت علت اصلی افزایش حاشیه‌نشینی این است که سال‌هاست افزایش تولید نداشته‌ایم و با توجه به نیاز بالای مسکن در جامعه، میزان تولید مسکن کم بوده و متأسفانه گاهی اوقات فراموش می‌شود که نیاز مسکن به‌صورت مطلق است و برخلاف اینکه در سال‌های گذشته بارها باوجود رکود در این بازار و ناتوانی در حل این رکود مسئولان‌ از کافی بودن مسکن سخن گفته و بر اصطلاح سربه‌سری تولید مسکن و نیاز بازار و خانوار تأکید کرده‌اند.

ستاری با اشاره به جشن سربه‌سری مسکن در سال 90 و در زمان وزارت نیکزاد گفت: سال بعدازاین جشن قیمت ملک 140درصد افزایش یافت. اگر مسکن به تعداد لازم در سراسر کشور وجود داشت نباید افزایش قیمتی اتفاق می‌افتاد. در این شرایط حاشیه‌نشینی از بین می‌رفت اما قبول نکردند و این شرایط گذشت تا آقای آخوندی ۲سال قبل مدعی شد که خانه‌های خالی بسیار زیاد و مسکن اضافه‌داریم که باید پرسید اگر مسکن اضافه‌داریم چرا حاشیه‌نشینی وجود دارد؟ افزایش نیافتن قیمت مسکن در سال‌های ۹۴ و ۹۵ به‌دلیل رکود اقتصادی بود. این مواردی است که بارها گفته‌شده و متأسفانه به دید کارشناسی به آنها نگاه نمی‌شود بلکه نگاه سیاسی است و این مسئله سبب بروز مشکل می‌شود و وزیر ترجیح ‌می‌دهد که بگوید سربه‌سری مسکن اتفاق افتاده تا مدت چندساله دوره مدیریتش بگذرد.

این کارشناس مسکن توان دولت را در تولید مسکن 10 تا 15 هزار واحد دانست و گفت: این تعداد در مقابل نیاز یک‌میلیون و 300 هزارتا یک‌میلیون و 500 هزار واحد در سال بازار بسیار ناچیز است. درحال‌حاضر در ایران سالانه بین 400 تا 500 هزار دستگاه واحد مسکونی ساخته می‌شود که حدود یک‌سوم نیاز بازار است. همچنین دولت حداکثر می‌توانست نسبت به اتمام ۱۰۰هزار واحد مسکن مهر اقدام کند که بازهم در مقابل نیاز یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد رقم کمی محسوب می‌شود.

ستاری جبران کمبود مسکن را نیازمند برنامه منسجم درازمدت دانست و گفت: برای اجرای این طرح  باید همه ابزارهای مالی را دراختیار مسکن و بخش‌خصوصی بگذارد و پس‌ازآن نرم‌افزارها و قوانین را تسهیل کنند و زمین‌های شهری و زمین‌های موردنیاز تولید مسکن دراختیار سازندگان قرار دهد تا بخش‌خصوصی بتواند برای تولید مسکن اقدام کند. برای رسیدن به تعادل میان نیاز جامعه و تولید و عرضه مسکن حداقل به ۱۰ سال زمان نیاز دارد که باید گفت اگر دولت همین امروز برنامه‌ریزی خود را آغاز کند به حتم در ۱۱ تا ۱۲ سال آینده می‌توان به تعادل میان تولید و عرضه و نیاز جامعه به مسکن دست‌یافت.