رونق بازار مسکن درگیر اما و اگر

از طرفی دیگر گفته شده است که حداکثر ظرفیت شهر تهران با توجه به تامین آب و خدمات سکونتی 9 میلیون نفر است و با توجه به ساختمان های موجود و با مجوزهای ساختی که داده شده است، جمعیت پذیری تهران به 11 میلیون نفر رسیده است. برخی از مقامات دولتی گلایه می کنند که چرا در تهران اینهمه ساخت و ساز و بیش از حد نیاز وجود دارد.

عصر ایران در گفت و گو با دکتر ابوالفضل مشکینی آمارهای مختلف موجود در ارتباط با بخش مسکن و میزان ایمن بودن واحدهای مسکونی موجود را بررسی و تجزیه و تحلیل کرد. او دکترای جغرافیا و برنامه ریزی شهری دار، مدتی شهردار زنجان بوده و مدیر مسئول نشریه شهر پایدار است. گفت و گو با دکتر مشکینی را می خوانید.

***

مرکز آمار ایران هم بر اساس سرشماری سال 1395 تعداد خانوارها را اعلام کرده است. با توجه به این که شما در حوزه های اقتصاد مسکن و برنامه ریزی مسکن تخصص دارید وضعیت فعلی را چطور می بینید و آیا واقعا در شهری مثل تهران یا شهرهای دیگر مجوز ساخت و ساز جدید نباید داده شود؟

-طبق پیش بینی های جمعیتی که انجام شده است ما تا سال 1404 شمسی، به طور متوسط بایستی سالانه حدود 180 هزار واحد را در کشور تخریب و نوسازی کنیم. حدود 420 هزار واحد مسکونی جدید را هم بسازیم. یعنی سالانه تا سال 1404 ما به 600 هزار واحد مسکونی نیاز داریم.

این که بگوییم نیاز به مسکن تمام شده، این طور نیست. چنین چیزی واقعیت ندارد. ما سالانه چیزی حدود 700 هزار تا 800 هزار واحد مسکونی برای زوج های جوان نیاز داریم.

دو تا بحث وجود دارد. یکی این که به ازای هر 103 خانوار در کشور، ما 100 واحد مسکونی داریم. پیش بینی ای که در برنامه ها شده این است که هر خانوار ایرانی یک واحد مسکونی داشته باشد. بنابراین اگر ما این موضوع را در نظر بگیریم به طور متوسط هر 600 هزار واحد مسکونی را در سال بایستی تولید کنیم.

در پنج سال گذشته به دلیلی رکودی که بر بازار مسکن حاکم شد میزان ساخت و ساز واحدهای شهری ما پایین آمد و تعداد پروانه های ساخت این موضوع را نشان می دهد. اما این طور نیست که نیاز به مسکن وجود ندارد بلکه تقاضای انباشته در کشور ایجاد می شود.

در سال های گذشته 65 درصد خانوارها صاحب واحد ملکی بودند و 35 درصد اجاره نشین بودند. الان میزان اجاره نشینی در شهر بالاتر رفته است. این نشان می دهد برخی خانوارها نتوانسته اند به تقاضای خودشان  پاسخ بدهند.

*بر اساس مطالعات شورای عالی شهر سازی و معماری کشور اعلام شده است که حداکثر ظرفیت آب شُرب و خدمات سکونتی برای تهران 9 میلیون نفر است ولی با ساختمان های موجود و مجتمع هایی که تا پایان سال 1393 مجوز ساخت آنها صادر شده جمعیت پذیری تهران را به 11 میلیون نفر می رسانند.

شما چنین برداشت و مطالعاتی را قبول دارید؟

-شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان عالی ترین نهاد تصمیم گیری در رابطه با برنامه ریزی شهرها در سال های گذشته یک برنامه ای را چید و رابطه ای بین منابع آبی تهران و میزان جمعیت پذیری را نه تنها در شهر تهران بلکه در حوزه های شهری پایتخت که حدود 50 نقطه شهری را در بر می گرفت برقرار ساخت.

این حوزه های شهری پایتخت شامل استان تهران و استان البرز است. یک رابطه بین میزان آبی که تولید می شود و میزان جمعیت پذیری را ایجاد کرد. این شورای عالی اعلام کرد که در کدام حوزه ها، امکان رشد جمعیت وجود دارد و در کدام حوزه ها، امکان رشد جمعیت وجود نخواهد داشت.

سه تا سناریو را هم در نظر گرفته بود از 13 میلیون تا 17 میلیون نفر برای این پهنه. در تدوین ضوابط و مقررات به خوبی عمل شده است ولی عملا و در اجرا، هیچ اهرم اجرایی برای این که این جمعیت پذیری در حوزه های شهری رعایت شود متاسفانه وجود ندارد.

*آن سقف و حداکثر ظرفیت آب شُرب و خدمات سکونتی که برای تهران 9 میلیون نفر اعلام شده بود قابل پذیرش است و تهران بیش از این ظرفیت پذیرش جمعیت را ندارد؟

-مطالعات خیلی وسیعی در شورای عالی شهر سازی انجام شد. من 9 میلیون نفر برای شهر تهران را نمی دانم که چه عددی است ولی برای کل پهنه پایتخت که 50 نقطه شهری را در بر می گیرد رقم جمعیت پذیری رقمی بود که حداقل 13 میلیون نفر و حداکثر 17 میلیون نفر بود.

*یعنی کل استان تهران و استان البرز حداکثر 17 میلیون نفر ظرفیت دارند.

-بله. مطالعات در 8 حوزه شهری انجام گرفت. این مطالعات بر مبنای میزان تخصیص آبی بود که در 20 سال آینده به این حوزه اختصاص داده می شود.

*آن چیزی که اعلام شده بود در سال 1394 اعلام شد و مربوط به شهر تهران بود. مطابق بررسی ها اعلام شده بود که تا پایان سال 1393 جمعیت پذیری تهران به 11 میلیون نفر رسیده است. در حالی که تهران توان و ظرفیت 9 میلیون نفری برای عرضه آب و خدمات سکونتی دارد.

-حتی کمیسیون امنیت ملی مجلس در این زمینه اعلام خطر کرد. به هر حال در حوزه جمعیتی استان تهران چیزی حدود 14 تا 15 میلیون نفر حضور دارند. در یک محدوده جغرافیایی کوچک حدود 25 درصد جمعیت کشور اسکان پیدا کرده اند.

خواه ناخواه با کوچکترین مشکلی که در تامین منابع آبی یا تامین مسکن این استان به وجود بیاید در کشور یک بحران ملی به وجود می آید. چون یک در یک پهنه جغرافیایی بسیار کوچک 25 درصد جمعیت کشور سکونت دارند. این وضع می طلبد که مدیریت بحرانی در این محدوده به وجود بیاید که واقعا منابع آب را مدیریت کند.

*در سال 1390 کل موجودی مسکن 21 میلیون واحد مسکونی بوده است و 11 میلیون نفر مالک بوده اند. بعد در سرشماری سال 1395 موجودی مسکن به 25 میلیون واحد رسیده است. در صورتی که در کشورهای دیگر تاکید بر مالک بودن نیست، چرا تصمیم گرفته شده که هر خانوار مالک یک واحد مسکونی باشد؟

-بحث مالک بودن نیست. موجودی مسکن با موجودی خانوارهای دیگر باید تطابق داشته باشد. الان ما چیزی به عنوان خانواده گسترده نداریم که مثلا پدر بزرگ و مادر بزرگ و خانواده های فرزندان با همدیگر در یک ساختمان زندگی کنند.

بنابراین ایده آل در نظر گرفته شده در طرح جامع مسکن این است که یک واحد مسکونی برای یک خانوار ایرانی باید منظور شود. مالکیت، مبنا نیست. در مورد مالکیت صحبتی نشده است.

*در سال 1395 تعداد 24 میلیون خانوار در کشور وجود داشته است و تعداد موجودی مسکن 25 میلیون واحد بوده است. این وضع نشان می دهد که احیانا تعدادی از خانوارها به صورت مشترک از یک ساختمان استفاده می کنند.

-من الان به آمارهای مسکن دسترسی ندارم ولی مطمئنا چنین چیزی نیست. الان تعداد خانوارهای ما از تعداد واحدهای مسکونی ما بیش تر است.

*در کل کشور تعداد 25 میلیون واحد مسکونی وجود دارد ولی تعداد خانه های خالی از سکنه هم 2 میلیون و 587 هزار واحد است. عملا از این تعداد واحد مسکونی استفاده نمی شود.

-هنوز تا به الان آمار شفافی از این که این واحدهای مسکونی خالی در مدام شهرها هستند و در کدام مناطق هستند داده نشده است. خیلی از محققان معتقدند که در 10 سال گذشته یک موج خانه دوم داشتن در کشور راه افتاده و در بسیاری از مناطق شمالی کشور و مناطق خوش آب و هوای کشور و اطراف تهران، به تعداد خیلی زیادی، خانه دوم ساخته شد.

این خانه های دوم به عنوان موجودی مسکن نمی توانند وارد چرخه اقتصاد مسکن شوند. چون برای اهداف و نیّات خاصی ساخته شده اند.

*خانه های لوکسی که در مناطق شمال تهران ساخته شده اند که می گویند مشتری ندارند، این واحدها آیا فروش نرفته اند یا همان بحث خانه دوم است؟

-این خانه های لوکس را نمی شود به عنوان خانه های دوم در نظر گرفت. خرید و فروش و رونق خرید و فروش یک بحث است ولی نیاز به مسکن یک بحث جداگانه است.

ما از 5 سال گذشته به بعد، طولانی ترین دوران رکود را تجربه می کنیم. در 5 سال گذشته میزان خرید و فروش واحدهای مسکونی ارزان قیمت، متوسط قیمتی و گران قیمت، در کشور ما پایین آمده است. اما این دلیل بر این نیست که تقاضا برای داشتن مسکن کاهش پیدا کرده است.

*آقای آخوندی وزیر راه و شهر سازی بر اساس آن تعداد خاننه های خالی از سکنه که 2 میلیون و 587 هزار واحد است و بر مبنای این که میانگین قیمت هر خانه 100 میلیون تومان است، گفته اند در کل کشور 250 میلیارد دلار پول در واقع در این واحدهای خالی بدون استفاده مانده است.

تصور وزیر راه و شهر سازی این بوده که این واحدها مسکونی مورد استفاده قرار نمی گیرند و نه این که خانه دوم محسوب شود.

-من تا به امروز در منابع آماری، توزیع جغرافیایی این واحدها را ندیده ام. اعلام می شود که ما حدود 2 میلیون و 600 هزار واحد خالی داریم ولی ما نمی دانیم که توزیع جغرافیایی این واحدها چگونه است؟ در کدام استان ها هستند.

*بیشترین تعداد خانه های خالی در استان تهران است و 18.9 درصد از کل این واحدها اعلام شده. تعداد 490 هزار خانه خالی زا سکنه در تهران وجود دارد. این در حالی است که در سال 1390 تعداد 327 واحد خانه خالی از سکنه در استان تهران وجود داشته است.

در رتبه دوم اصفهان است که 9.3 درصد از این واحدها را دارد و استان خراسان رضوی هم 7.5 درصد از کل خانه های خالی از سکنه را دارد. پس طبق سرشماری های سال 1390 و 1395  وضعیت عمده خانه های خالی از سکنه مشخص است.

-تعداد 490 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه که در تهران وجود دارد یک امر طبیعی است. چون در سال های گذشته میزان پروانه های ساخت که صادر شده بود خیلی فراوان بود.

حداقل بالای ده ها هزار واحد در همین جاجرود، لواسان، دماوند، فیروزکوه و آبعلی و امثال آن، خانه های ویلایی وجود دارد  که به عنوان خانه دوم در سال های گذشته مورد بهره برداری قرار گرفته است.

*تعداد 2 میلیون و 587 هزار واحد مسکونی که به عنوان خالی از سکنه معرفی شده اند. انتقاد شما این است که تعدادی از این واحدها، خانه دوم یا ویلایی است و در برخی ماه های سال فقط مورد استفاده است.

-درصدی از این خانه های خالی از سکنه، خانه های دوم هستند. بسیاری از هموطنان ما که توانایی مالی داشته اند یک خانه را در تهران خریده اند و در مواقع خاصی از آن استفاده می کنند. اما این واحدها را جزو خانه های خالی در نظر گرفته اند. حکم کلی صادر کردن، بسیار غلط است.

*آقای دکتر علی بیت اللهی در حاشیه کنفرانس بین المللی زلزله، مدیریت بحران، احیا و بازسازی گفته است که 20 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که از این تعداد 9 میلیون اسکلت بتونی و 11 میلیون فاقد اسکلت استاندارد است.

این 11 میلیون واقعا واحدهای مسکونی هستند که آسیب پذیری آنها زیاد است و ممکن است برای سکونت ایمن نباشند؟

-من نمی توانم با اطمینان و با صراحت در این زمین اظهار نظر کنم. از سال 1370 به بعد که آئین نامه 2800 درباره ساخت و ساز در مناطق شهری اجباری شد، می توانیم بگوییم واحدهای مسکونی که در کشور ساخته شده است استانداردهای زلزله را رعایت کرده اند. من می توانم این نکته را بگویم.

اما اگر حین اجرا نظارت، کاری انجام نشده است، آن یک مساله جداگانه است. ما فرض می کنیم از زمانی که آئین نامه استاندارد 2800 که درباره طراحی ساختمان ها در برابر زلزله است، تا به امروز واحدهای مسکونی که ساخته می شود استانداردها را باید رعایت کنند. استاندارد زلزله یک استاندارد اجباری است.

در کشور ما، ساختمان ها یک مقدار بارشان سنگین است. این وضع به این دلیل است که مهندسین سازه و محاسب ما، سختگیرتر هستند. چون کشور ما، کشور زلزله خیزی است.

* آقای دکتر علی بیت اللهی مدیر بخش زلزله شناسی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهر سازی وزارت راه و شهر سازی است که گفته اند 11 میلیون واحد مسکونی در کشوذ فاقد اسکلت استاندارد است.

-اگر این موضوع را مرکز تحقیقات راه و شهر سازی یا سازمان استاندارد ایران اعلام کند، آمار دقیقی است. یا شورای عالی شهر سازی این موضوع را اعلام کند من می توانم قبول کنم ولی این که بدون این که بگویند مأخذشان چه بوده است اعلام کنند 11 میلیون فاقد اسکالت استاندارد هستند کافی نیست.

ما اسکلت فلزی هم در ساخت و ساز داریم. آیا اسکلت فلزی جزو آن 11 میلیون واحد مسکونی است یا نه. به هر حال باید مرکز تحقیقات راه و شهر سازی به عنوان عالی ترین مرجعی که در این زمینه ها کار می کند یا مرکز زلزله شناسی کشور، در این زمینه اظهار نظر کند.

به کار بردن اعداد کلی، به نظرم اقدام صحیحی نیست. چرا که به مردم یک مقدار استرس وارد می کند و شاید نتیجه خوبی هم نداشته باشد.

*صحبتی که استرس وارد نکند و کلا خوشبینانه است...

-من خوشبینانه نمی گویم. من می گویم اگر وزیر راه و شهر سازی به عنوان مقام مسئول یا معاونت ساختمان و مسکن وزارت راه و شهر سازی یا دبیر شورای عالی شهر سازی و معماری کشور یا رئیس مرکز تحقیقات راه و شهر سازی یا رئیس مرکز زلزله شناسی ایران این آمارها را بر مبنای مطالعات کارشناسی خودشان اعلام کنند، آمارهایی رسمی است.

*وزیر راه و شهر سازی بر اساس این که 2 میلیون و 587 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است و هر واحد به طور میانگین 100 میلیون تومان ارزش دارد گفته بود 250 میلیارد دلار سرمایه کشور حبس شده است.

شما همین اظهار نظر وزیر راه و شهر سازی را نپذیرفتید و گفتید یک بخش از این واحدها ممکن است خانه دوم باشد. الان هم در مورد 11 میلیون واحد فاقد اسکلت تردید دارید.

-این که سرمایه حبس شده درست است. اگر ما 2 میلیون واحد مسکونی خالی داشته باشیم پس این سرمایه حبس شده است. اما من می گویم آمار دقیق داده شود.

*شما که می گویید خانه دوم، در واقع این خانه ها مورد استفاده قرار می گیرد و مثلا چند ماه یا چند هفته در سال مورد استفاده است.

-بله. همین طور است.

*در مورد چنین واحدهایی نمی توان کلمه حبس سرمایه را به کار برد. چون در زمان هایی مورد استفاده قرار می گیرند.

-در این حالت نمی توان گفت سرمایه حبس شده است. داشتن خانه دوم در بسیاری از کشورها، پدیده ای مورد پذیرش است.

*شما با صحبت خودتان در واقع صحبت وزیر راه و شهر سازی را به چالش می کشید و معتقدید که 250 میلیارد دلار عملا حبس نشده و می گویید تعدادی از منازل به عنوان خانه دوم هستند.

-من اعتقاد دارم که تا به امروز آماری بر اساس وضعیت جغرافیایی این واحدهای مسکونی ارائه نشده است. گفته شده ما 490 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران داریم. اما استان تهران 25 نقطه شهری دارد. آیا همه این واحدها در شهر تهران قرار دارند؟

من می گویم شفافیتی در اطلاعات و آمار  واحدهای مسکونی خالی از سکنه حداقل برای افرادی که کار مطالعاتی انجام می دهند وجود ندارد. این یک بانک آماری داشته باشیم که اگر مردم می خواهید واحد مسکونی بخرید در فلان جا خالی است.

*به هر حال طبق سرشماری مرکز آمار ایران مشخص شده که 490 واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد. اگر تعدادی از این واحدهای خالی از سکنه مربوط به همان خانه دوم باشد دیگر قاعدتا نمی شود بر این واحدها مالیات بست.

-دقیقا. اما اولا باید وضعیت آنها مشخص شود. برای مثال در نظر بگیرید بسیاری از کسانی که خانه دوم دارند یارانه نقدی هم می گیرند. حداقل می شود یارانه آنها را قطع کرد. اگر این شفافیت آماری به وجود بیاید خیلی از مساول و مشکلات ما حل می شود.

نگاه تخصصی به آمار مسکن با نگاه عمومی که مرکز آمار ایران دارد متفاوت است. ما اگر می خواهیم برای این 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی برنامه ریزی کنیم وزارت مسکن و شهر سازی باید خودش، یک سرشماری تخصصی از این واحدها انجام بدهد و به این اطمینان برسد که این 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی، خالی است.

وزارت راه و شهر سازی، این واحدها را در اختیار نهادهای قانونی مثل وزارت امور اقتصادی و دارایی بگذارد . بگوید این تعداد واحد مسکونی داریم و تو مالیات بگیر. یا در اختیار مجلس قرار بدهد که قانون گذاری در این زمینه انجام شود.

تا زمانی که ما اطلاعات تخصصی نداریم نمی توانیم روی اطلاعات عمومی مانور بدهیم.

*آقای عادل آذر که رئیس قبلی مرکز آمار ایران بودند در سال 1391 و هنگام اعلام سرشماری سال 1390 گفته بود که 99.5 درصد جمعیت ایران در واحدهای استاندارد و معمولی آپارتمانی زندگی می کنند.

این اظهار نظر در مورد 99 درصد خانه ها که گفته بودند استاندارد است خوشبینانه است یا به این صورت نیست و ممکن است صحبت آقای دکتر بیت اللهی در مورد این که 11 میلیون واحد مسکونی اسکلت استاندارد ندارند تا حدی درست باشد؟

-به قول معروف «هر کسی از ظنّ خود شد یار من». این صحبت ها میل تیر در تاریکی است. مرکز آمار ایران وقتی سرشماری می کند تعریفی از مسکن متعارف دارد. یک خانه 50 ساله با خشت و چوب که پابرجا هست از نظر مرکز آمار ایران، یک خانه متعارف است.

در تعریف مرکز آمار ایران آمده است کسی که در کپر یا چادر، زندگی می کند مسکن غیر متعارف دارد. بنابراین مرکز آمار ایران، سازه آن بنا را در نظر نمی گیرد. حرف آقای عادل آذر از این نظر درست است و مثلا 99.5 درصد واحدهای مسکونی ما، مسکن متعارف هستند و نیم درصد مردم کشور در خانه های غیر متعارف زندگی می کنند.

اما وقتی آقای دکتر بیت اللهی از مدیران مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن صحبت می کنند عمدتا از نظر سازه ای صحبت می کنند. بنابراین ما باید ببینیم کدام مرجع و برای چه منظوری صحبت می کند.

*به هر حال بخش مسکن دچار رکود است و میزان رشد منفی آن در کل رشد اقتصادی کشور محاسبه شده. شما تصور می کنید که 600 هزار واحد مسکونی حتما باید در سال ساخته شود؟

-هر ساله تعداد 600 هزار واحد مسکونی باید به موجودی مسکن ما اضافه شود. در مطالعاتی که شورای عالی شهر سازی انجام داده است و آقای دکتر حبیب الله زنجانی، بر مبنای پیش بینی های جمعیتی و نیاز به مسکن، این کار انجام شده است، این موضوع مطرح شده.

آمارهای ما نیز این موضوع را تایید می کند که در خوشبینانه ترین حالت ها ما تا سال 1404 شمسی این تعداد ساخت و ساز را نیاز داریم.

مجلس مصوبه ای داشت که سالیانه 250 هزار واحد مسکونی، باید نوسازی شوند. آمارهایی که سال گذشته داده اند نشان می دهد که ما از این مصوبه عقب هستیم. ما در اواخر آن دوره تصویب شده هستیم. اگر 250 هزار واحد مسکونی در مناطق بافت های فرسوده شهری و روستایی تخریب و نوسازی می شد الان چیزی به نام بافت فرسوده در کشور نداشتیم.

*معمولا رونق مسکن به این صورت ظاهر می شود که افزایش قیمت در مسکن رخ بدهد. آیا ممکن است رکود در بخش مسکن به سمت رونق برود اما افزایش قیمت های جهشی را نداشته باشیم؟

- اگر با رعایت انصاف صحبت کنم باید بگویم زیرساخت هایی که دولت آقای روحانی برای سیستم بانکی ایجاد کرده است نشان از آن می دهد که اگر رونق به بخش مسکن برگردد شاید افزایش آنچنانی در قیمت ها اتفاق نیفتد. یعنی آن چیزی که در سال 1391 اتفاق افتاد در کشور اتفاق نیفتد.

اما همواره وقتی رونق وارد بازار شود یک افزایشی هم در قیمت ها معمولا داریم که این هم طبیعی است.

*رکود در بخش مسکن ممکن است تمام شود یا احتمالا استمرار دارد؟

-من در روزهای گذشته یک سخنرانی در این زمینه  داشتم. عوامل مختلفی در این زمینه تاثیر دارند. یک قسمت از این عوامل به بخش مسکن برمی گردد.

 یک قسمت هم به بیرون برمی گردد یعنی به اقتصاد کلان کشور بستگی دارد. اگر اتفاقاتی در این بخش ها بیفتد رونق مسکن را خواهیم داشت. چرا که بخش مسکن به عنوان یکی از بخش هایی است که می تواند در اقتصاد ایران جذاب باشد.