سکته ساختمانی در پایتخت

تین نیوز | افت 60 درصدی تیراژ ساخت آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال، ركورد «عمق» ركود مسكن را برای سال93 به ثبت رساند. تازه‌ترین آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد میانگین ماهانه «عرضه جدید» مسكن در پایتخت از سطح نیاز پایین‌تر آمده و از ساخت 20 هزار واحدمسكونی طی ماه‌های سه سال گذشته به حدود 9 هزار واحد در 8 ماه‌ اخیر رسیده است. با تشدید ركود در پاییز، حجم احداث به 4 هزار آپارتمان در ماه نیز نزول كرده است. پیامد وضعیت فعلی كه در 10 سال گذشته بی‌سابقه بوده، بررسی شده است.

 كاهش بی‌سابقه ساخت‌وسازهای مسكونی در شهر تهران طی ماه‌های اخیر، نرخ «عرضه جدید» آپارتمان در پایتخت را به كمتر از «كف نیاز» بازار رسانده و باعث شده ركورد « عمق ركود مسكن» برای سال93 به ثبت برسد.
 
بعد از اعلام هفته گذشته مركز آمار ایران در خصوص كاهش 46درصدی ساخت‌‌وساز در كل كشور طی بهار93 و افت 50 درصدی همین شاخص در تهران، دو روز پیش «دنیای اقتصاد» به اطلاعات تازه‌ای دست پیدا کرد كه وضعیت ساخت‌وساز‌جدید در تهران طی 8ماه امسال را نامناسب‌تر از نیمه‌اول توصیف می‌كند. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین آمار مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی حاكی است: انقباضی كه نیمه‌اول امسال در فعالیت‌ بسازوبفروش‌ها به‌وجود آمد و تیراژ ساخت‌وساز را در مدت 6 ماه، 51درصد كاهش داد، هم‌اكنون تشدید شده و تحت‌تاثیر آن، حجم ساخت مسكن طی 8 ماه اول امسال در پایتخت 60 درصد و در دو ماه اخیر بیش‌از 80 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افت كرده است. در شهر تهران از ابتدای فروردین سال93 تا پایان آبان‌، فقط 73 هزار و 530 واحدمسكونی جدید ساخته شده است در حالی‌كه، سال گذشته در همین فاصله زمانی، برای احداث 183 هزار و 380 واحد مسكونی مجوز ساخت توسط شهرداری صادر شد. تحت‌تاثیر افت 60درصدی تیراژ ساخت مسكن در تهران، میانگین ماهانه «عرضه جدید» آپارتمان در سال جاری به حدود 9 هزار واحدمسكونی رسیده؛ ضمن اینكه تیراژ ماهانه ساخت از حدود 10 هزار واحد در ماه‌های ابتدایی سال93 به سطح 4 هزار واحد در یكی دو ماه اخیر تبدیل شده است. این در حالی است كه بررسی‌‌های رسمی متولیان بخش مسكن -كه اواخر سال گذشته و اوایل امسال درباره حجم نیاز مسكن در كل كشور طی سال‌های 1393 تا 1405 انجام شد- نشان می‌دهد: در پایتخت با احتساب سه پارامتر «تقاضای انباشت»، «نرخ تخریب ساختمان» و «تشكیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج»، حجم حداقلی نیاز ماهانه مسكن رقمی معادل 10 هزار واحد مسكونی است به این معنی كه در شرایط طبیعی باید سالانه 120 هزار واحد مسكونی جدید در تهران ساخته شود. اما كارنامه بسازوبفروش‌ها طی 8 ماه اول امسال بیانگر آن است كه برآیند میزان «عرضه جدید» ماهانه در تهران حدود 1000 واحد مسكونی از مرز «نیاز مسكن» پایین‌تر آمده است. این فاصله براساس میانگین 8ماه ساخت‌وساز در ماه‌های گذشته از سال93 محاسبه شده است، اما در ماه‌های مهر و آبان امسال كه صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به نیمه اول سال کمتر شد، به ترتیب 5900 واحد و 4100 واحد مسكونی جدید در پایتخت ساخته شده كه به این ترتیب می‌توان گفت در پاییز امسال نرخ احداث مسكن به حدود نصف نیاز موجود در بازار رسیده است. كارشناسان مسكن با اشاره به «دور از انتظار نبودن تكرار رفتار پاییزی بسازوبفروش‌ها در فصل زمستان»، احتمال می‌دهند: كل «عرضه‌جدید» سال93 در تهران به 120 هزار واحدمسكونی نرسد و عملا بازار مسكن بعد از سه سال «مازاد عرضه»، با نوعی بی‌تعادلی در برابر «نیاز مسكن» روبه‌رو شود.
 
  اثبات ركود بی‌سابقه از روی آمار
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از نزول ساخت‌وساز مسكونی در سال جاری حاكی است: ركودی كه در سال93 دامن بازار عرضه جدید مسكن را گرفت در 10 سال گذشته بی‌سابقه بوده است.
امسال در بازار مسكن، به عنوان سال دوم ركود از دوره چهارم رونق و ركود محسوب می‌شود. معمولا در سال دوم ركود مسكن، ارقام مربوط به دو شاخص «افت قیمت» و «كاهش ساخت‌وساز» به حداكثر سطح ممكن در مقایسه با سال اول، می‌رسد.
پارسال به عنوان سال اول ركود، حجم ساخت‌وسازهای مسكونی در شهر تهران بعد از دو سال رونق كم‌سابقه، 5درصد كاهش یافت. اما امسال این حجم عرضه جدید، تا این لحظه 60درصد افت نشان می‌دهد. افت 60درصدی مربوط به میانگین 9ماهه است در حالی‌كه در دو ماه اخیر، نرخ كاهش عرضه از 80درصد هم تجاوز كرده است. بازار مسكن از سال83 تاكنون، این میزان نزول عرضه را به خود ندیده بود. تا پیش از كاهش 60 درصدی ساخت‌وساز در سال93، بیشترین افت عرضه‌جدید در تهران، در سال88 كه اوج ركود مسكن دوره سوم به حساب می‌آید، رخ داد. در سال88 همزمان با كاهش 14درصدی قیمت مسكن در تهران، ساخت‌وساز نیز 43درصد افت كرد. در حال‌حاضر در تهران، اگرچه معاملات خرید مسكن طی ماه‌های اخیر به‌طور نسبی افزایش پیدا كرده و شتاب كاهش قیمت تا حدودی كند شده، اما سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به عنوان موتور اصلی ركود و رونق، همچنان در وضعیت ركودی قرار دارد؛ به‌رغم توقف روند كاهش قیمت مسكن در پاییز امسال و حتی افزایش 3درصدی میانگین 9ماهه قیمت در سال جاری نسبت به مدت مشابه پارسال و همچنین افزایش حدود 20درصدی معاملات خرید در فصل گذشته نسبت به پاییز92، اما در ساخت‌وساز، بازار شاهد تشدید نزول عرضه‌جدید است. افت بی‌سابقه «عرضه‌جدید» مسكن در سال جاری، درست بعد از سه سال صعود مداوم ساخت‌وساز اتفاق افتاده است. سال 90 در شهر تهران، «عرضه جدید» یا همان ساخت‌وسازهای مسكونی برای اولین‌بار از مرز 200 هزار واحدمسكونی در سال، عبور كرد و 53 درصد افزایش یافت. در سال90، اگرچه هنوز قیمت مسكن به اوج نرسیده بود اما «رونق زودرس» در سمت عرضه كه تحت تاثیر مقررات ساختمانی از جمله طرح تفصیلی، تحریك شده بود، ساخت‌وساز را با رشد 53درصدی مواجه كرد. در سال91 به‌عنوان اوج رونق مسكن –قیمت در این سال 50درصد افزایش یافت- بیشترین حجم ساخت‌وساز معادل 253 هزار واحدمسكونی جدید در تهران رقم خورد. با این حال اگرچه در سال92، به عنوان سال اول ركود ساخت‌وساز 9درصد كاهش یافت، اما حجم واحدهای جدید شروع به‌ ساخت، همچنان سطح بالای 200 هزار واحد را حفظ كرد و در كل، 239 هزار واحد مسكونی در سال گذشته در تهران ساخته شد.
 
  زمان بروز آثار ركود سنگین
تیراژ ساخت ماهانه حدود 20 هزار واحد مسكونی در تهران طی سال‌های 90 و 91 و 92، بازار مسكن پایتخت را با «مازاد‌عرضه» روبه‌رو كرد و باعث شد قیمت مسكن در بهار93 از نقطه اوج فرو بریزد. اما وضعیت فعلی بازار كه «عرضه‌جدید» 60درصد نسبت به پارسال كاهش پیدا كرده، نگران‌كننده است. مجموع ساخت‌وسازهای 8 ماه اول امسال در تهران، حجم عرضه‌جدید را به سطح پایین مرز نیاز مسكن رسانده است. هم‌اكنون بازار ساخت، در «مرز عرضه» قرار گرفته و پیامد آن، می‌تواند از سال‌95 به بعد، به شكل كمبود آپارتمان بروز كند. این در حالی است كه بازار سال94 به دلیل وضعیت مطلوب ساخت‌وسازهای سال91 و 92، مشكل آنچنانی از ناحیه عرضه نخواهد داشت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌ترین آمار از ساخت‌وسازهای مسكونی در كل كشور نیز حكایت از آن دارد كه در 4 ماه اول امسال 153 هزار واحدمسكونی جدید ساخته شده كه 37درصد نسبت به مدت مشابه سال92 كاهش نشان می‌دهد.  نزول ساخت كشوری مسكن نسبت به افت 46درصدی بهار93، اندكی بهبود پیدا كرده است. در چند روز گذشته، برخی كارشناسان نظرات قابل‌تاملی درباره نحوه تاثیرگذاری ركود عرضه مسكن، عنوان كردند و مثلا گفته‌اند «افت ساخت‌وساز در سال93 باعث جهش قیمت مسكن در سال94 خواهد شد»! این افراد برای اثبات ادعای خود حتی آمار غلط داده و اعلام كرده‌اند «بعد از ركود سال90، قیمت مسكن در سال91 با افزایش حدود 140درصدی روبه‌رو شد»! به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هر دو دسته این اظهارنظرات غلط و غیرواقعی است؛ اول اینكه، از آنجا كه ساخت‌وساز پروسه 2ساله دارد، در نتیجه كاهش آن در سال‌جاری، اثر خود را در سال95 می‌گذارد. دوم اینكه؛ سال90 نه تنها ركود نبود كه سال اول رونق بعد از ركود88 بود طوری‌كه قیمت مسكن، 14درصد و ساخت‌وساز 53درصد رشد كرد. از طرفی، طبق گزارش‌های رسمی مركز آمار و دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی، در سال91 متوسط قیمت مسكن در تهران 50درصد افزایش پیدا كرد نه 140 درصد. بنابراین، اگرچه ركود سنگین ساخت‌وساز و ركوردزنی آن در سال93، برای آینده بازار مسكن هزینه‌زا است، اما در صورتی كه جوسازی‌ها و تحلیل‌های نادرست، مهار شود، تبعات منفی این رخداد، لااقل در سال آینده بروز نمی‌كند.