سه پیام حسگر بازار مسکن

تین نیوز | سه تحلیل‌ رسمی درباره كاهش بی‌سابقه نرخ اوراق تراز عرضه و تقاضا در بازار وام 45میلیونی بعداز 8ماه مثبت شد .
قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید، از دامنه نوسانی سه ماه اخیر خود – 90 تا 100 هزار تومان- خارج شده و درحالی‌كه انتظار می‌رفت مقصد بعدی آن، تداوم حركت صعودی تا نرخ 120 هزار تومان باشد، اما سطح فعلی 10 درصد كاهش یافته است. هم‌اكنون قیمت اوراق 500 هزار تومانی در مرز 89 هزار تومان بین خریدار و فروشنده مبادله می‌شود كه به این ترتیب هزینه دسترسی به وام 45 میلیونی خرید مسكن از مبلغ 9 میلیون تومان در اواخر تابستان به 8 میلیون رسیده است. اطلاعات رسمی درباره علت اصلی افت قیمت حاكی است: حجم ریالی خرید اوراق پس از 8 ماه برتری نسبت به عرضه، سرانجام در مهر كاهش یافت. این در حالی است كه میزان عرضه اوراق تغییر محسوسی نداشته، بلكه از تعداد خریداران تا حد زیادی كاسته شده است. تحلیلگران و مقامات حوزه مسكن و فرابورس می‌گویند: تحولات اخیر بازار اوراق در نقش حسگر بازار مسكن، سه پیام مخابره می‌كند. پیام اول، به خوش‌بینی بازیگران این دو بازار بابت افزایش قریب‌الوقوع وام خرید مربوط است و پیام دوم از انتظار متعاملین اوراق به تنظیم سود واقعی تسهیلات متناسب با كاهش تورم حكایت دارد. پیام سوم نیز تحرك‌آمیز نبودن معاملات مسكن در ماه‌های آتی می‌تواند باشد.
 

 

 
قیمت اوراق مسكن پس‌از 3 ماه نوسان صعودی، ریزش كرد 
گروه مسكن- هاجر شادمانی: قیمت اوراق تسهیلات خرید مسكن، هفته گذشته  پس از سه ماه نوسان مثبت و در حالی كه تقریبا از اواسط بهار امسال تا پایان نیمه اول آبان، در كانال 92 تا 100 هزار تومان در نوسان بود، هم‌اكنون به زیر 90 هزار تومان آمده و در كانال جدید، به مرز 89 هزار تومان رسیده است. افت 10درصدی قیمت اوراق (قیمت اوراق در پایان تابستان از 99هزار تومان فراتر رفت) طی روزهای اخیر، از زمان افزایش سقف وام خرید مسكن –دی‌ماه سال92- تاكنون، بزرگترین تخلیه قیمتی به حساب می‌آید. این اتفاق به لحاظ «شیب قابل‌ملاحظه كاهش در فاصله‌ زمانی كم» و همچنین از بابت «حركت خلاف جهت انتظار، از كانالی كه ماه‌ها در آن قرار داشت»، نیز یك ركورد محسوب می‌شود.
 
اواخر تابستان امسال با اوج‌گیری قیمت اوراق مسكن و نزدیك شدن به سطح 100 هزار، برخی كارشناسان بازار سرمایه انتظار ورود به كانال منتهی به قیمت 120هزار تومان را مطرح كردند اما در حال‌حاضر، ارزش معاملاتی اوراق نه‌تنها افزایش پیدا نكرده كه در مسیر معكوس، رو به كاهش قرار گرفته است. تحول هفته اخیر در بازار اوراق از یكسو احتمال ماندن در كانال فعلی را تقویت می‌كند و از سوی دیگر، به‌عنوان بازار بالادست خرید و فروش مسكن، حاوی دو پیام برای بازار مسكن است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هر فقره اوراق مسكن كه 500 هزار تومان ارزش دارد -و برای دریافت 45میلیون تومان وام خرید باید بسته 90 فقره‌ای آن را تهیه كرد- در اواخر تابستان امسال تحت‌تاثیر رشد نسبی معاملات مسكن، به بالاترین سطح قیمت یعنی نقطه بی‌سابقه بالای 99هزار تومان رسید. قیمت اوراق از زمستان سال گذشته با تصویب افزایش سقف وام، اولین جهش خود را آغاز كرد و از حدود 30 تا 40 هزار تومان به بالای 60هزار تومان افزایش یافت. در نیمه اول امسال نیز شیب صعود بسته به شرایط اقتصاد كلان و اقتصاد مسكن، با زاویه‌های مختلف، كماكان ادامه داشت تا اینكه در مهرماه تحت‌تاثیر رشد معاملات مسكن، سطح قیمت نزدیك به 95هزار تومان برای هر فقره اوراق، ماند.
 
چه شد، اوراق ریخت؟
با این حال، گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه باعث شده قیمت اوراق طی هفته گذشته تا 10درصد نسبت به اواخر تابستان كاهش یابد، حاكی است: مسوولان بازار سرمایه پایین آمدن حجم تقاضا برای خرید اوراق را در ریزش قیمت آن موثر می‌دانند.
اطلاعات رسمی فرابورس –محل مبادله اوراق وام خرید مسكن- كه در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است، نشان می‌دهد: تراز حجم عرضه و تقاضا در بازار اوراق پس‌از 8ماه، در مهرماه امسال مثبت شد به این معنی كه برای اولین‌بار پس از تصویب وام 45میلیونی -35 میلیون وام خرید به اضافه 10 میلیون وام تعمیرات- میزان تقاضا برای اوراق از حداكثر میزان عرضه ماهانه، كمتر شد. از بهمن ماه پارسال تا پایان تابستان امسال، میزان تقاضای اوراق همواره بیشتر از حجم انتشار ماهانه اوراق از سوی بانك مسكن بود، طوری كه در نیمه اول امسال به ازای 400 میلیارد تومان عرضه اوراق 500 هزار تومانی در هر ماه، بیش از 600 میلیارد تومان تقاضا از طرف متقاضیان وام خرید به فرابورس ارائه می‌شد. اما در مهرماه امسال بدون آنكه در میزان عرضه، تغییری حاصل شود، حجم كل تقاضای اوراق با 33درصد كاهش، به رقم 405 میلیارد تومان رسید. هر چند مقامات فرابورس طی ماه‌های اخیر، علت تراز منفی اوراق وام مسكن را ناشی از تقویت تقاضای مصرفی عنوان می‌كردند و اعتقادی به تحركات تقاضای سرمایه‌ای نداشتند اما حتی با فرض اینكه در نیمه اول امسال، بخشی از خرید‌ها جنبه كسب سود داشته، در حال‌حاضر به دلیل مثبت‌شدن تراز، می‌توان گفت، تقاضاهای مصرفی و سوداگرانه به‌صورت توام در بازار اوراق كاهش قابل ملاحظه پیدا كرده است.
 
پیام‌های حسگر
تحلیل مقامات فرابورس و همچنین مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در این باره حاكی است: بازار اوراق وام خرید، به دلیل آنكه خریداران مسكن پیش از انجام معامله ابتدا برای دریافت وام به فرابورس مراجعه می‌كنند، «بالادست» بازار مسكن محسوب می‌شود و در نتیجه، فعل‌وانفعالات آن در نقش حسگر بازار مسكن، علامت‌های قابل اطمینانی از آینده اوضاع مسكن منعكس می‌كند.
اولین پیام این حسگر با توجه به افت بزرگ قیمت اوراق مسكن نشان می‌دهد: از نظر بازیگران بازار اوراق، افزایش سقف تسهیلات خرید در آینده نزدیك محتمل است و تصویب مدل پیشنهادی ارسال شده به شورای پول‌واعتبار تا پیش از پایان امسال نیز قابل انتظار است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بانك مسكن و شركت‌های وابسته هم به عنوان عرضه‌كننده و به عنوان خریدار اوراق، نقش موثری در نوسانات قیمت آن دارند. در حال حاضر، با توجه به كاهش تقاضای خرید اوراق، می‌توان نتیجه گرفت كه گروهی از متقاضیان اوراق پیش‌بینی كرده‌اند با احتمال ورود وام جدید خرید مسكن به بازار در آینده نزدیك، جذابیت اوراق از دست می‌رود و به همین خاطر در هفته‌های اخیر حجم تقاضا برای خرید اوراق را كاهش داده‌اند. پیام دوم تحولات اخیر بازار اوراق به عنوان حسگر بازار مسكن نیز حكایت از آن دارد كه معاملات مصرفی مسكن در ماه‌های آینده احتمال دارد با كاهش نسبی روبه‌رو شود و در عین حال از حركات تحریك‌آمیز سوداگران در امان بماند. این اتفاق به نفع ثبات قیمت مسكن خواهد بود.
امیر هامونی مدیرعامل فرابورس درباره پیام سوم نیز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: كاهش قیمت اوراق را می‌توان ناشی از انتظار متعاملین به كاهش سود واقعی اوراق در ماه‌های آینده دانست چرا كه با كاهش نرخ تورم و برخی طرح‌های پیشنهادی برای تعدیل نرخ سود بانكی، قطعا قیمت خرید اوراق نیز برای تنظیم سود واقعی آن، باید كاهش یابد كه البته در هفته‌های اخیر قیمت خرید بسته 90تایی اوراق حدود یك میلیون كاهش یافت. در حال حاضر سود اوراق 16درصد است اما با احتساب قیمت خرید آن، سود واقعی بالای 21 درصد می‌شود. همچنین حسین عبده‌تبریزی مشاور عباس آخوندی نیز كاهش اخیر قیمت اوراق را معلول حركت تدریجی نقدینگی‌ها به بازار سرمایه و خروج از سفته‌بازی دانست.  در بهار امسال، خرید و فروش اوراق، سود قابل توجهی نصیب سفته‌بازها كرد اما این آخرین مقصد سوداگران نیز هم‌اكنون به انتهای خط سودرسانی رسیده است.
 
پیش‌بینی تا پایان93
در حال حاضر با نرخ جدید اوراق، حدود 8 میلیون تومان از وام 45 میلیون تومانی خرید مسکن باید بابت خرید اوراق هزینه شود. هر چند این میزان نسبت به نیمه دوم تابستان امسال حدود یک میلیون تومان کاهش داشته است، اما آن طور که کارشناسان بازار سرمایه معتقدند در حال حاضر کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن علت العلل تثبیت قیمت در مرز 89  هزار تومان است.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در خصوص روند تغییر و تحول قیمت اوراق وام خرید مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: مهم‌ترین علتی که از حدود یک‌سال اخیر باعث افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن شد، افزایش تقاضا در مقایسه با میزان عرضه در بازار اوراق بود که منجر به رشد قیمت اوراق تا مرز 100 هزار تومان در نیمه تابستان شد. علیرضا توکلی افزود: بانک مسکن در سال 91  به طور ماهانه نزدیك به 350 میلیارد تومان عرضه اوراق داشت و  این رقم را در سال 92 به 440 میلیارد تومان افزایش داد. وی ادامه داد: اما تقاضای این اوراق  که تا قبل از دی ماه 1392 ماهانه به طور متوسط 277 میلیارد تومان بود پس از 17 دی ماه که وام مسکن افزایش پیدا کرد ماهانه به بیش از 600 میلیارد تومان و در برخی ماه‌ها همچون اسفند92 به بیش از 880 میلیارد تومان افزایش یافت. توکلی تاکید کرد: طبیعی است وقتی تقاضا برای خرید اوراق مسکن تا این میزان افزایش پیدا می‌کند و عرضه متناسب با آن رشد پیدا نمی‌کند، قیمت اوراق با جهش قیمتی مواجه می‌شود.
وی تصریح کرد: سیر افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت اوراق تا شهریور ماه نیز ادامه داشت. اما خوشبختانه حجم تقاضا رو به كاهش گذاشت و نهایتا در مهر ماه به كمترین مقدار یعنی 405 میلیارد تومان رسید و همین عامل نیز سبب شد تا در دو ماه اخیر شاهد کاهش نسبی قیمت اوراق تسهیلات باشیم. توکلی با بیان اینکه کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته مهم‌ترین علت کاهش قیمت اوراق تا مرز 89 هزار تومان است، گفت: اگر روند به همین منوال ادامه داشته باشد می‌توانیم امیدوار باشیم که در ماه‌های آتی، بازار اوراق کاهش قیمت بیشتری را تجربه کند یا حداقل در همین مرز قیمتی فعلی، به ثبات برسد.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، همچنین در خصوص برخی پیش‌بینی‌ها مبنی بر عبور قیمت اوراق از مرز 100 هزار تومان تصریح کرد: در ماه‌های گذشته نشانه‌هایی در بازار اوراق دیده می‌شد که برخی از کارشناسان بازار سرمایه پیش‌بینی می‌کردند قیمت اوراق از مرز 100 هزار تومان عبور خواهد کرد،  اما کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته عملا این پیش‌بینی را منتفی کرد. در جداول موجود در این گزارش، حجم واقعی عرضه و تقاضای اوراق تسهیلات مسكن ارائه شده است. آمار ارائه شده گویای واقعیت‌های موجود در بازار و چرایی تغییر قیمت این اوراق در بازار است.