انطباق طرح تفصیلی و طرح جامع شهر تهران در ۲۳ جلسه تخصصی

تین نیوز | برگزاری 5 جلسه شورای عالی، 9جلسه كمیته فنی شورای عالی، 7جلسه كمیسیون ماده پنج و كارگروه تخصصی كمیسیون و 2 جلسه روسای كمیسیون های تخصصی شورای شهر تهران نشانگر این است كه شورای عالی شهرسازی و معماری در اتخاذ تصمیمات خود ضمن هدف گذاری حداكثر انطباق طرح تفصیلی با راهبردهای طرح جامع مصوب با حداقل ایجاد هزینه های موضوع پیگیری و جمع بندی شود.

به گزارش تین نیوز از مركز روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از آذرماه سال 1392 ،با توجه به گزارشات واصله مبنی بر مغایرت های اساسی بین طرح تفصیلی شهر تهران و راهبردهای طرح جامع ( به عنوان سند بالادست ) و نگرانی از تاثیرات سوئی كه این مسأله می تواند در تحقق خدمات عمومی مورد نیاز شهر و كیفیت محیط زیست شهری بدنبال داشته باشد ،موضوع انطباق طرح تفصیلی و طرح جامع شهر تهران را در دستور كار خود قرارداد. 

اهم موضوعاتی در جریان این بررسی مورد توجه ویژه شورایعالی قرار گرفته است عبارتند از :
- جمعیت پذیری
- تغییرات پهنه بندی
- بلند مرتبه سازی
- تأمین خدمات عمومی از طریق اراضی ذخیره توسعه و نوسازی در سطح شهر تهران 
- بافت های فرسوده شهری
- سیما و منظر شهری
- ساخت و سازهای منطقه 22
 
1- جمعیت پذیری:
با توجه به مجموع امكانات و محدودیت های شهر تهران ، سند طرح جامع مصوب ، سقف جمعیت پذیری شهر تهران را به 5/10 میلیون نفر محدود نموده است. درحالی كه طبق ضوابط طرح تفصیلی موجود و براساس اعلام نظر مشاور طرح ،امكان استقرار بیش از 13 میلیون نفر جمعیت در تهران مقدور خواهد بود كه یقیناً شهر تهران را به لحاظ شرایط زیستی دچار مشكلات اساسی خواهد نمود . در همین راستا شورایعالی با اتخاذ تدابیری از جمله محدود نمودن تراكم های تشویقی و سیال و اصلاح مصوبات قبلی شورایعالی در خصوص تغییر پهنه بندی ، جهت گیری جمعیت مصوب طرح جامع را دنبال نموده است .
 
2- پهنه بندی 
در طرح جامع شهر تهران كه با نظام ساختاری و راهبردی تهیه شده است ، بجای تعیین كاربری مشخص برای هر قطعه زمین ، پهنه هایی برای اراضی واقع در محدوده شهر تعیین شده كه ساخت و ساز هر قطعه براساس وقوع در هر یك از پهنه ها و زیرپهنه های مربوطه تعریف و مقدور می گردد. بدیهی است ایجاد تغییر در پهنه های تعریف شده ، بدون طی مراحل كارشناسی لازم و اخذ مجوز از مراجع تصویبی مربوطه منجر به اختلال در نظام برنامه ریزی ساخت و ساز سطح شهر و عدم امكان ارائه خدمات مطلوب به شهروندان خواهد گردید .

با توجه به وجود تغییرات گسترده در پهنه های طرح تفصیلی موجود نسبت به طرح جامع مصوب كه از جمله مصادیق آن ( كه بصورت موردی به شورایعالی گزارش و ارائه شده است) می توان به تغییرات متعدد كاربری های فضای سبز عمومی و پارك ها و فضای خدماتی به مجتمع های اداری ، تجاری و مسكونی در سالهای اخیر اشاره نمود ، شورایعالی ضرورت بررسی جامع و دقیق تغییرات پهنه ها را توسط دبیرخانه شورایعالی و جهت اتخاذ تصمیمات لازم مورد توجه قرارداد .
 
3- بلند مرتبه سازی 
با توجه به تاثیرات عمده و غیره قابل انكار مقوله بلند مرتبه سازی در مباحث جمعیت پذیری، سیما و منظر شهری ، مسائل زیست محیطی و ساختار كلی شهر ، موضوع بلند مرتبه سازی همواره جایگاه ویژه ای را در طرح های توسعه وعمران كلانشهرها بخود اختصاص می دهد .

در همین راستا و براساس سند طرح جامع شهر تهران ، شهرداری تهران موظف بوده كه در یك بازه زمانی یك ساله (پس از تصویب طرح جامع در سال 1386) ، نسبت به تعیین محدوده های مجاز بلند مرتبه سازی و ضوابط آنها اقدام و به شورای عالی ارائه نماید كه با توجه به عدم تحقق این موضوع ، تا این تاریخ كلیه مجوزهای بلند مرتبه سازی در سطح شهر تهران بصورت موردی و از طریق اخذ مصوبه كمیسیون ماده 5 صورت می گرفته است كه منجر به بی برنامگی در نظام توسعه شهر شده است . 

شورایعالی در همین رابطه ضمن تاكید بر ضرورت تسریع در ارائه این ضوابط و مقررات ، صدور هرگونه مجوز در این رابطه را منوط به تصویب طرح بلند مرتبه سازی شهر تهران در شورایعالی شهرسازی و معماری نمود .
 
4- بافت های فرسوده 
در سند طرح جامع شهر تهران تسهیلات ویژه ای برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده شهر تهران ( با مساحتی نزدیك به 2/3 هزار هكتار ) در نظر گرفته شده است كه شامل تراكم تشویقی تسهیلات مالی برای ساخت و ساز در این پهنه می گردد .

طرح تفصیلی شهر تهران با تعریف پهنه دیگری تحت عنوان بافت ناپایدار و تعمیم تسهیلات تعریف شده برای بافت فرسوده به این پهنه ، عملاً محدوده ارائه این خدمات را به حدود 15 هزار هكتار افزایش داده كه با توجه به محدودیت منابع این طرح ، عملاً منجر به تغییر جهت گروههای هدف این طرح و كاهش امكان تخصیص اعتبار برای بازسازی بافت های فرسوده واقعی شهر تهران گشته است .

شورایعالی با ممنوعیت ارائه امتیاز تشویق تراكمی برای بافت های ناپایدار ضمن اصلاح جهت گیری ارائه تسهیلات به بافت های فرسوده شهری موضوع محدودیت جمعیت پذیر شهر تهران را نیز دنبال نموده است .
 
5- اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهر تهران 
اراضی بایر بزرگتر از یك هكتار در سطح شهر تهران كه مساحت آنها در مجموع به حدود 5 هزار هكتار می رسد در طرح جامع به عنوان اصلی ترین فرصت توسعه پایدار شهر و امكانی برای استقرار خدمات عمومی مورد نیاز شهر و جایگزینی اراضی بافت های فرسوده در نظر گرفته شده است .

عدم ارائه ضوابط و دستورالعمل مربوط به چگونگی بهره برداری از این اراضی ( علیرغم تعیین بازه زمانی برای تدوین آن توسط شهرداری ) موجب شده كه این اراضی بدون توجه به هدف تعیین شده در طرح جامع مورد بهره برداری قرار گرفته و دغدغه عدم امكان خدمات عمومی مورد نیاز شهروندان را بیشتر سازد.

شورایعالی در این خصوص مقرر نمود هرگونه تصمیم گیری در این اراضی قبل از تصویب طرح مربوطه صرفاً از سوی شورایعالی شهرسازی و معماری ایران انجام پذیرد .
 
6- سیما و منظر شهری
اختیار تصریح شده در متن ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران به شهرداری مبنی بر امكان اجازه كاهش یا افزایش ارتفاع ساختمانها در صورت افزایش یا كاهش سطح اشغال ساختمان ، عملاً موجب تضییع حقوق همسایگان از یك سو و ایجاد اغتشاش بصری در سیما و منظر شهر تهران شده است كه در همین رابطه شورایعالی طی بندهایی از مصوبه اخیر خود نسبت به ایجاد محدودیت برای این موضوع و ضرورت تدوین دستورالعمل در این رابطه تعیین تكلیف نموده است .
 
7- ساخت و ساز منطقه 22
بر اساس طرح جامع شهر تهران ، منطقه۲۲ با مساحتی حدود ۱۰۰۰۰ هكتار، با هدف رفع كمبودهای خدماتی حوزه غرب تهران و نیز جابجایی بخشی از جمعیت ساكن در بافت های فرسوده تهران مركزی شكل گرفته است . وجود قطعات بزرگ مقیاس اراضی به همراه موقیت ویژه مكانی و قرارگیری در كریدور هوای شرقی – غربی تهران ازجمله ویژگی های خاص این منطقه بشمار می آید .

به موجب یك بند از ضوابط طرح تفصیلی ، اختیارات ویژه ای برای شهرداری منطقه 22 جهت صدور مجوز احداث بنا خارج از ضوابط طرح جامع و بر اساس بندهایی از مصوبات كمیسیون ماده پنج (قبل از تصویب طرح جامع ) درنظر گرفته شده است كه احداث حجم زیاد ساختمانهای بلندمرتبه مسكونی – اداری و تجاری موجود ، عملا نتیجه همین رویكرد طرح تفصیلی می باشد. 

شورایعالی شهرسازی و معماری ایران درجریان بررسی مسائل طرح تفصیلی موجود و به منظور انطباق طرح با راهبردهای طرح جامع ، ضمن ابطال بند مذكور از ضوابط طرح تفصیلی انجام هرگونه ساخت و ساز در این منطقه را به رویه جاری سایر مناطق شهر تهران بازگرداند . 

پیروز حناچی در نامه‌ای به استاندار و رئیس شورای برنامه ریزی و توسعه استان تهران، شهردار و رئیس شورای اسلامی شهر تهران مصوبه مورخ 28/7/93 شورایعالی معماری وشهرسازی در خصوص جمع بندی مباحث مطرح شده در جلسات اخیر شورایعالی درباره عدم انطباق طرح های جامع و تفصیلی شهرتهران را اعلام كرد.

بنابر این گزارش معاون معماری وشهرسازی و دبیر شورایعالی معماری وشهرسازی تصریح كرده است: این شورا در ادامه بررسی مغایرتهای طرح تفصیلی شهر تهران با طرح جامع مصوب 1386، با بهره گیری از نظرات كمیته فنی شورایعالی و پیشنهادات شورای اسلامی و شهرداری تهران و به منظور انطباق طرح تفصیلی با طرح جامع، در جلسه مورخ 28/7/93 خود به شرح زیر تصمیم گیری كرد:

1- تایید نظر كمیسیون ماده 5 شهرتهران، درخصوص چگونگی اصلاح ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، با لحاظ اصلاحات كمیته فنی شورایعالی كه جمع‌بندی بخش نخست آن به شرح زیر است: 
1-1- با توجه به بندهای 1-5-6 و 2-5-6 سند اصلی طرح راهبردی ساختاری جامع شهر تهران مصوبه مورخ 5/9/1386 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و با توجه به اهمیت موضوع بلندمرتبه سازی و تاثیرات سوء مصوبات موردی بر طرح تفصیلی و همچنین قرارگیری ضوابط بلند مرتبه سازی در مرحله تصویبی كمیسیون ماده 5، هر گونه تصمیم گیری موردی برای بلندمرتبه سازی در كمیسیون ماده 5 شهر تهران مغایر با ضوابط احداث ساختمانهای شش طبقه و بیشتر مصوب 5/11/1377 متوقف و صدور پروانه در این خصوص منوط به رعایت ضوابط احداث ساختمانهای بلند مرتبه مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری و اصلاحات بعدی آن می باشد. 

2-1- بررسی مجدد محدوده شهرك‌ها و مجتمع های زیستی دارای شرایط خاص (موضوع بند 19-2 ضوابط طرح تفصیلی تهران) و تأكید بر تعیین ضوابط ویژه برای هر یك از این موارد با توجه به طرح مصوب قبلی، 
تبصره- صدور هرگونه پروانه در این مناطق تا زمان تصویب ضوابط مذكور در شورایعالی شهرسازی و معماری صرفا براساس طرح مصوب اولیه هریك ازاین شهرك‌ها و مجتمع های زیستی خواهدبود.

3-1- ضمن تاكید بر تسریع در تهیه طرح موضعی ساماندهی نظام حق انتقال توسعه (موضوع بند 8-17پیوست 4 سند اصلی طرح جامع)، با قید ضرورت رعایت تراكم مجاز ملك مقصد، هرگونه تصمیم‌گیری صرفا با رعایت بندهای 6-8 و 7-8 ضوابط طرح تفصیلی مجاز می‌باشد.

4-1- تأكید بر تهیه دستورالعمل موضوع ماده 8-4 ضوابط طرح تفصیلی ( در خصوص تعیین حداكثر ضریب سكونت در پهنه M ) حداكثر ظرف مدت 6 ماه توسط شهرداری و تصویب دركمیسیون ماده 5 

2- با توجه به اینكه فرصت مقرر در بند 4-6 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یكپارچه شهر تهران منقضی شده است، شورا فرصت مذكور را با رعایت مفاد تبصره 2 بند 4-3-5 سند اصلی مصوب طرح جامع شهر تهران مصوب آذرماه 1386 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صرفاً تا پایان سال 1393 تمدید نمود. پس از این تاریخ چنانچه طرح موضوعی- موضعی ذخیره توسعه و نوسازی شهری به تصویب كمیسیون ماده پنج شهر تهران نرسیده باشد، این اختیار از كمیسیون ماده پنج سلب و موارد به صورت موردی می بایست پس از تأیید كمیسیون ماده پنج به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.

3- بررسی تبصره ذیل بند 10-4 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مجددا در دستور كار كمیته فنی شورای عالی قرار گرفته و پس از ارائه گزارش آماری تفصیلی شهرداری تهران نظر تخصصی كمیته فنی حداكثر ظرف مدت دو هفته به شورای عالی ارائه شد. 

ادامه بررسی موضوع مغایرتهای طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به جلسه آتی شورای عالی موكول شد.
همچنین شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در ادامه مصوبه جلسه مورخ 28/7/93 خود و در روند بررسی موضوع مغایرتهای طرح تفصیلی شهر تهران با طرح جامع مصوب 1386 با عنایت به صورتجلسه كمیته فنی شورایعالی و پیشنهادات شورای اسلامی و شهرداری تهران در جلسه مورخ 5/8/93 خود به شرح زیر تصمیم‌گیری كرد:

4-در خصو ص بند 5-3 و تبصره‌های ذیل آن (درباره كاهش طبقات مجاز زیر پهنه براساس محدودیت‌های عرض معبر و یا اندازه قطعه)، دستورالعملی ظرف مدت یك ماه تهیه و به تصویب كمیسیون ماده 5 برسد. با توجه به اهمیت موضوع و نقشی كه این بند در نظام بخشیدن به ساخت و ساز در شهر تهران دارد، دبیرخانه شورایعالی موظف است در صورت عدم تهیه و تصویب دستورالعمل مذكور، رأساً نسبت به تهیه و ارائه آن به شورایعالی جهت اخذ تصمیم مقتضی اقدام نماید. علاوه بر این تدقیق نقشه‌های مربوط به این بند براساس دستورالعمل فوق‌الذكر توسط شهرداری و حداكثر ظرف مدت 4 ماه پس از تهیه و تصویب دستورالعمل مذكور انجام و به تصویب كمیسیون ماده 5 برسد.تأكید میشود در تهیه دستورالعمل فوق‌الذكر موضوع بند 2-1-6 ضوابط طرح جامع مورد توجه، بررسی و بازبینی قرار گیرد.

5- ضرورت تسریع در بازنگری ضوابط ساخت و ساز بافتهای فرسوده شهری و عدم ارائه هر گونه امتیاز تشویقی تراكمی برای سایر بافتها از جمله لغو تعریف بافت ناپایدار كلیه بندهای تشویقی مربوط به بافت ناپایدار (از جمله بند 15).

تبصره- بدیهی است هرگونه پیشنهاد در مورد تغییر مساحت محدوده و یا ضوابط خاص احداث بنا در این محدوده ها پس از تصویب كمیسیون ماده 5 باید به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری برسد. 

6-در مورد تبصره بند 2-8 موضوع امكان افزایش سطح اشغال بیش از میزان تعیین شده در جداول چهارگانه استفاده از اراضی از طریق تصویب در كمیسیون ماده 5، ضوابط تبصره 4 ذیل بند 1-3-6 سند اصلی طرح جامع مبنی بر ممنوعیت هرگونه افزایش سطح اشغال اعمال شود.

7-بند 4-2 و تبصره¬های ذیل آن در ضوابط طرح تفصیلی بطور كامل حذف می‌شود. در مورد بند 3-8 ضوابط طرح تفصیلی، حداكثر افزایش طبقات با رعایت سقف تراكم مجاز و بر مبنای دستورالعملی كه به تصویب كمیسیون ماده 5 خواهد رسید، حداكثر معادل یك طبقه تعیین می‌شوند.

8-در مورد بند 13-2 ضوابط طرح تفصیلی، طرح ویژه¬ای برای بافت ارزشمند معاصر نارمك توسط شهرداری تهران تهیه و ظرف مدت یك ماه به تصویب كمیسیون ماده 5 شهر تهران برسد. 

9- از آنجا كه مقررات ملی ساختمان در سلسله مراتب اسناد بر ضوابط كلیه طرحهای تفصیلی حاكم است، دبیرخانه شواریعالی موظف است نسبت به احصاء مغایرتهای ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران با این مقررات اقدام و نتیجه را جهت اخذ تصمیم به شورایعالی ارائه نماید. 

10- بند 29-16 ضوابط طرح تفصیلی در مورد منطقه 22 تهران بطور كامل حذف میگردد. شهرداری تهران موظف است طرح تفصیلی ویژه منطقه 22 را با تأكید بر حفظ مسایل زیست محیطی و نقش این منطقه در بهبود كیفیت هوای شهر تهران و كاهش بارگذاری و فضای توسعه آتی شهر تهران ظرف مدت 3 ماه تهیه و به تصویب كمیسیون ماده 5 رسانده و به شورایعالی جهت تصویب نهایی ارائه نماید.

11- تمام اراضی با مساحت بیش از یك هزار متر مربع در منطقه 22 شهر تهران به صورت 30 درصد سهم مالكین و 70 درصد سهم شهرداری برای تأمین خدمات عمومی عمل شود.

12- در هیچ حالتی تراكم تشویقی متعلق به یك ملك (اعم از تراكم تشویقی باغات- بافت فرسوده – تجمیع قطعات و ... ) از یك طبقه تجاوز ننماید.