۸۴۰ ماه پس انداز کنید تا خانه بخرید / بازار اجاره راکد است

تین نیوز |  درحالی که طی یک ماه گذشته تلاش های بسیاری برای پررونق جلوه دادن بازار مسکن صورت گرفته ولی گزارش های میدانی همچنان از رکود در بازار خبر می دهند.
 
 بررسی های میدانی نشان می دهد میزان قراردادهای اجاره بها و خرید و فروش در پایان ابتدای آبان ماه بازهم روند نزولی پیدا کرده است. یکی از مشاوران املاک در این مورد می گوید:« وضعیت بازار در شهریور و مهرماه خوب بود. ولی با آغاز آبان ماه عملا روند معاملات به سمت رکود پیش رفت. در حال حاضر هم وقتی آگهی فروش را به روزنامه همشهری می دهیم به طور متوسط روزانه ۴ تا ۵ زنگ مفید برای می خورد.» گزارش های رسمی سامانه ثبت معاملات املاک تایید می کرد که در مهره ماه سال جاری با کاهش حجم معاملات آغاز شده است. با این حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک خبر داده بود که روند معاملات در مهرماه کاهش یافته ولی در قیاس با مهرماه سال قبل افزایش یافته است.
 
بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر بیشترین میزان تمرکز سازندگان و حتی خریداران به سمت پروژه های تجاری رفته است. گزارش های رسمی تایید می کند حجم سرمایه گذاری در مسکن، مسکونی طی یکسال گذشته تنها ۸ درصد رشد داشته درحالی که حجم سرمایه گذاری در مسکن تجاری و بخصوص فروشگاه های موسوم به «مال» ۴۰ درصد افزایش داشته است. این آمارها نشان می دهد وضعیت بازار در حالت مطلوب قطعی قرار ندارد و تنها حرکت به سمت پروژه های تجاری با اقبال مواجه می شود. هنوز گزارش جدیدی نیز از ساخت و ساز ۴۰ درصد پروانه های ساختمانی صادر شده معطل مانده منتشر نشده است.
 
تحلیلگران بازار اعتقاد دارند که فاصله میان قیمت متوسط فروش ملک در تهران و شهرهای بزرگ با حداقل درآمد شهروندان دلیل اصلی رکود بازار مسکن است. متوسط قیمت ملک در تهران ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است. میزان متوسط خط فقر نیز در تهران و شهرهای بزرگ یک ملیون و ۵۰۰ هزار تومان است.
 
به گفته مرکز آمار ایران آخرین رقم درآمد خانوارهای شهری نیز در فصل بهار به عدد یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. براین اساس خانوارهای دهک های چهارم تا هشتم ( به عنوان طبقه متوسط) تنها درآمدی ۳۰۰ هزار تومان بالاتر از خط فقر دارند. این گروه برای تامین هزینه خرید یک متر آپارتمان در تهران باید ۱۴ ماه با پس انداز ۳۰۰ هزار تومان مازاد درآمدشان که آنها را بالاتر از خط فقر نگاه می دارد، اقدام به خرید کنند. در صورتی که بعد خانوار عدد ۴ ( بعد رسمی خانوار ۳٫۷ است) در نظر گرفته شود و متوسط بهره مندی فعلی شهروندان به ازای هر نفر ۱۵ متر در نظر گرفته شود، خانوار چهار نفره برای خرید یک آپارتمان ۶۰ متری باید ۸۴۰ ماه به میزان ۳۰۰ هزار تومان از پس انداز خود را ذخیره کند. این خانواده تنها در صورتی که قیمت ملک ثابت باقی بماند پس از زندگی ۸۴۰ ماه روی خط فقر می تواند به خواسته خود برسد. محاسبات رسمی نیز نشان می دهد که با توجه به پس انداز یک سوم یک عضو خانواده باید ۳۲ سال پس انداز برای خرید خانه صورت گیرد.
 
وضعیت اجاره خانه ها
 
به همان اندازه که خرید خانه برای شهروندان دور از دسترس شده است، وضعیت بازار برای اجاره قدری بهبود پیدا کرده است. گزارش های رسمی تایید می کند متوسط اجاره بها درتهران ۹٫۸ درصد رشد داشته است که این عدد نصف رقم رسمی تورم اعلام شده توسط مرکز آمار است. سال ۱۳۹۱ میزان رشد اجاره بها ۳ برابر میزان تورم ارزیابی می شد. در همین حال بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد: هزینه اجاره مسکن تحت‌تاثیر چهار مولفه اقتصادی و جمعیتی، از مسیر «صعود و رشد خارج از مدار تورم» که طی دو سال قبل در آن قرار داشت، بیرون آمده است و با توجه به چشم‌انداز این مولفه‌ها، وضعیت جدید تا پایان امسال برقرار خواهد بود. در نیمه اول سال ۹۳ شکل «شیب رشد ماهانه» مبالغ اجاره‌ «منفی» بوده است.
 
یعنی این رشد از ۹ درصد در فروردین ماه امسال به ۱٫۸ درصد در مرداد ماه رسیده و در نهایت در آخرین ماه فصل تابستان، رشد منفی ۰٫۵ درصد را تجربه کرده است. از طرف دیگر، بررسی ها خبر از پایین تر بودن هزینه اجاره ها از تورم و سبد کالا و خدمات مصرفی خانوارها می دهد. میانگین اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در نیمه اول امسال مترمربعی ۲۰ هزار و ۹۰۰ تومان هم بوده است که نشان از رشد ۹٫۴ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد. به این ترتیب در حالی که اجاره مسکن ۹٫۴ درصد رشد داشته است، اما نرخ تورم ۶ ماهه ۱۵٫۳درصد رشد را تجربه کرده است. نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در تهران طی نیمه اول امسال، بین ۱۰ تا حداکثر ۱۴درصد در نوسان بوده، در حالی که در مدت مشابه سال قبل، این نوسانات بین ۲۰ تا ۲۷ درصد بوده است. به این ترتیب، زمانی که گفته می شود، شهریور ماه، رشد اجاره بهای مسکن ۰٫۵ درصد منفی بوده است، اتفاقی نادر به حساب می آید که به بهبود شرایط اجاره نشینی کمک زیادی کرده است.
 
تا پایان سال جاری احتمال رشد بیشتر میزان اجاره بها وجود ندارد. برهمین اساس تحلیلگران بازار به مردم تذکر می دهند برای خرید یا اجاره خانه مورد نظرشان شتاب نکنند. با این حال سازندگان و مشاوران املاک طی هفته های گذشته بارها در رسانه های گروهی و بخصوص سایت های خبری تلاش هایی را برای تشویق مردم به خرید مسکن در دستور کار داشته اند.