|
کد خبر:
109374
|
ثبات قیمت مسکن تا بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری
تین نیوز| اواخر سال ۹۴ بود که مسئولان بانک مرکزی تصمیم گرفتند سقف تسهیلات مسکن را از ۴۰میلیون به ۸۰میلیون تومان افزایش بدهند. بر این اساس یک زوج می‌توانند تا سقف ۱۶۰میلیون تومان برای خرید مسکن تسهیلات دریافت کنند.
لغو تحریم‌ها و احتمال خروج اقتصاد کشور از رکود، در بین برخی از کارشناسان این امیدواری را ایجاد کرد که بازار مسکن از رکود چند ساله خود خارج شود.
پرسش‌هایی چون آیا سال ۹۵ سال خروج مسکن از رکود خواهد بود؟ قیمت مسکن و اجاره بها در سال ۹۵ چه تغییری خواهد کرد؟ و... گسترش تجارت را بر آن داشت تا با حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو بنشیند. برهمین اساس در بیست‌ودومین نمایشگاه مطبوعات حسام عقبایی میهمان غرفه گسترش تجارت شد تا به سوالات خبرنگار ما پاسخ گوید. در ادامه ماحصل این گفت‌وگو را می‌خوانیم.
به نظر شما بالا رفتن تسهیلات خرید مسکن تا چه میزان می‌تواند با تقویت قدرت خرید، این بازار را از رکود خارج کند؟
بدون تردید ارائه تسهیلات از سوی بانک مسکن باعث شد تا قدرت خرید مسکن در بین مردم افزایش یابد. از دید من افزایش تسهیلات تکان قابل توجهی در بازار مسکن ایجاد کرد. از ابتدای روی کار آمدن دولت یازدهم افزایش تسهیلات بانکی در دستور کار مسئولان قرار گرفت. بنده به‌عنوان رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران و دیگر کارشناس این بخش همواره خواستار بالا رفتن تسهیلات خرید مسکن بوده‌ایم، چرا که افزایش تسهیلات بانکی می‌تواند معاملات مسکن را بالا ببرد. البته ذکر این نکته هم ضروری است که هر چند این تسهیلات می‌تواند اثر بسیاری در جهت خروج از رکود بازار مسکن برجای بگذارد اما به نظر من می‌توان با ایجاد تغییراتی اثربخشی تسهیلات بانکی را بیشتر و روند عبور از رکود را سرعت بخشید. اگر رقم تسهیلات بانکی افزایش پیدا کند بدون تردید رونق بیشتری به بازار مسکن خواهد بخشید. تسهیلات ۸۰میلیونی فقط می‌تواند کمتر از ۱۲درصد رشد معاملات مسکن در سال‌های گذشته را تامین کند. در سال ۸۳ وام ۱۵میلیونی پرداخت می‌شد این وام عددی بین ۴۶ تا ۵۰درصد ارزش مسکن را تامین می‌کرد از این‌رو از دید من شایسته است که مبلغ تسهیلات وام مسکن در کشور افزایش پیدا کند. نکته دیگر که باید به آن توجه کنیم مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی است که باید این مدت طولانی‌تر شود. در کشورهای توسعه‌یافته زمانی که مسکن با رکود مواجه می‌شود- حتی کشورهایی که می‌توانند به شهروندان خارجی ملک بفروشند مانند اسپانیا و قبرس- مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی ۴۰ سال طول می‌کشد اما در ایران بالاترین مدت باز پس دادن تسهیلات بانکی ۱۲ سال است و اگر این مدت طولانی‌تر شود بدون شک میل متقاضیان برای دریافت تسهیلات مسکن بالا می‌رود. یکی دیگر از عوامل کاهنده در میل مردم برای دریافت وام مسکن بالا بودن سود این تسهیلات است. اگر بخواهیم تاثیرگذاری تسهیلات را در بین دهک‌های پایین جامعه بیشتر کنیم باید سود این وام را کاهش بدهیم. در این حالت ما شاهد سرعت‌بخشی در بازار مسکن خواهیم بود. به نظر من کاهش نرخ سپرده‌های بانکی می‌تواند موج افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن را برطرف کند، چراکه همواره مالکین، اجاره بهای مسکن را با نرخ سود سپرده‌های بانکی و منافع خود تطبیق می‌دهند، بنابراین با توجه به کاهش نرخ سود بانکی پیش‌بینی می‌شود اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۵ متعادل شود. شما در یکی از مصاحبه‌های خود به این نکته اشاره کردید که بازار مسکن در ۶ماه نخست سال ۹۵ در تهران شاهد رونق بود. آیا این رونق بازار قابل تعمیم است و می‌توان گفت که بازار مسکن در همه شهرهای ایران نیز رونق پیدا کرده است؟
براساس آماری که در اتحادیه تهیه شده، در ۱۷ روز اول آبان در حدود ۸هزار قرارداد خرید و فروش و ۱۱هزار قرارداد اجاره داشتیم که در مجموع ۱۹هزار و ۴۶۰قرارداد در ۱۷ روز اول آبان منعقد شد. این میزان قرارداد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشته است. در سال ۹۴ در ۱۷ روز اول آبان ماه در تهران ۱۶هزار و ۳۰۲ قرارداد منعقد شد. پس می‌توان گفت که افزایش معاملات مسکن در مرداد، شهریور، مهر و آبان سیر صعودی داشته است اما از آنجایی که این سیر صعودی کمتر از ۲۰درصد بوده است مردم کمتر این مسئله را لمس کرده‌اند. این رونق بازار مسکن باعث نشده است که فعالان حوزه مسکن و مشاوران املاک و مردم این رونق را لمس کنند. نکته جالب این است که رشد معاملات مسکن در کشور سیر نزولی داشته است. با وجود اینکه در تهران ما شاهد افزایش حجم معاملات بودیم اما در کل کشور این افزایش معاملات قابل لمس نیست و شاهد رونق بازار مسکن ایران نبودیم. این کاهش حجم معاملات در حدی است که در مهر ۹۵، در کل کشور ۵۰درصد معاملات مسکن کاهش پیدا کند یعنی در مهر ۹۵، ۴۱هزار و ۵۰۰ قرارداد فروش در کشور داشتیم، این در حالی است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته آمار خرید و فروش و رهن و اجاره خانه در ایران ۸۰هزار و ۲۸۱ قرارداد بود. امید ما این است که با بالا رفتن میزان معاملات در پایتخت، رونق بازار مسکن به دیگر شهرهای ایران نیز تسری پیدا کند و در مجموع شاهد رونق بازار مسکن در تمامی شهرهای ایران باشیم.
آیا این احتمال وجود دارد که شاهد افزایش قیمت مسکن در شرایط رکود این بازار باشیم؟
به نظر من ظرفیت افزایش قیمت تا پایان سال وجود ندارد چرا که حجم نقدینگی در کشور در حدی است که نمی‌توان گفت امکان افزایش قیمت مسکن در کشور وجود دارد. در سال ۹۶ انتخابات ریاست‌جمهوری را پیش‌رو داریم و این مسئله احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن را به صفر رسانده است.
با این حساب منظور از خارج شدن بازار مسکن از رکود چیست؟
رونق بازار مسکن از دید من به مثابه گران شدن قیمت مسکن نیست بلکه به معنی افزایش توان تولید و توازن بین عرضه و تقاضا است. چندی است که مجلس شورای اسلامی برای اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی ضرب‌الاجل تعیین کرده و براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته این قانون از سال آینده اجرایی خواهد شد. از دید شما وضع قانون جرایم مالیاتی بر مسکن‌های خالی از سکنه می‌تواند رونق را به بازار مسکن باز گرداند و توازنی در تقاضا و عرضه مسکن در کشور ایجاد کند؟
دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه در تمام کشورهای توسعه یافته مرسوم است. از دید من مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه مالیات خوبی است اما اینکه چه مقدار این مسئله با اقتصاد کشور ما سازگار است، یک بحث جداگانه است. در استان تهران در سال ۹۲ حدود ۴۵۰هزار واحد خالی از سکنه وجود داشت اما در سال ۹۵ این رقم به ۲۶۰ واحد خالی از سکنه تبدیل شده است. این در حالی است که در سال ۹۲ در ایران حدود ۹۰۰ واحد خالی وجود داشت. اما در سال ۹۵ این رقم به حدود ۶۰۰هزار مسکن خالی تبدیل شده است. با توجه به جمعیت میلیونی تهران ورود ۳۰۰هزار واحد مسکونی نمی‌تواند توازنی در بازار مسکن ایجاد کند. چراکه این واحدهای خالی از سکنه معمولا در حاشیه هستند و واحدهای لوکس و مدرن هستند. مالکان واحدهای مدرن و لوکس عموما اعتقادی به اجاره این املاک و ورود آنها به شبکه عرضه به‌عنوان اجاره ندارند. چرا که با اجاره آنها این واحدها کلیدخورده تلقی می‌شوند و میزان دریافتی اجاره بها با توجه به استهلاک خانه و خراب شدن مصالحی که به‌کار برده‌اند برای مالک مقرون به صرفه نیست از این‌رو این واحدها را خالی از سکنه می‌گذارند تا روزی دوباره رونق به بازار مسکن بازگردد و بتوانند خانه را بفروش برسانند. بنابراین به نظر من جرایم مالیاتی در شرایط فعلی اقتصاد کشور موثر نیست. ما باید تولید را افزایش بدهیم و فضای رقابتی در کشور ایجاد کنیم که نگهدارنده مسکن‌های خالی خود احساس ضرر کنند. باید تولید و رقابت در بازار مسکن ایجاد شود. یکی از موارد قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، دریافت مالیات از انبوه‌سازان است که با اجرای آن با نظرات متفاوتی مواجه شد، تا آنجا که برخی آن را مالیاتی مضاف بر ساخت‌وساز می‌دانند که بار بالایی بر بازار مسکن تحمیل می‌کند. به باور این گروه، براساس این قانون سازنده مسکن باید علاوه بر مالیات وضع‌شده بر نقل و انتقال، مالیات ساخت‌وساز نیز بپردازد و این امر حکم بازدارندگی برای بازار مسکن خواهد داشت. نظر شما در مورد اجرای این قانون چیست؟
به نظر من در شرایط رکود باید مالیات را حذف کنیم هر چند مالیات یک اصل است اما به نظر می‌رسد می‌توان مالیات را در بخش‌هایی از صنایع کاهش و یا کم کرد تا از این طریق فرصت برای عبور از رکود برای آنها ایجاد کنیم.
گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در اردیبهشت سال ۹۵
براساس جدیدترین گزارش رسمی بانک مرکزی در اردیبهشت سال۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵هزار و ۴۳۱واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸/۲درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین در دومین ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۰/۱میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۱/۷ و ۲/۸درصد افزایش داشته است. رشد همزمان تعداد معاملات و قیمت مسکن در اردیبهشت امسال اگرچه مثبت ارزیابی می‌شود، اما تعداد معاملات همچنان (۳۶درصد) کمتر از ماه مشابه در سال۹۳ است. رشد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل (۸/۲درصد) نیز کمتر از نرخ تورم (به گزارش مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه اردیبهشت‌ماه ۶/۸درصد و تورم سالانه اردیبهشت ۱۰/۲درصد) است. از این‌رو، همان‌طور که یکی از مقام‌های مسکنی وزارت راه چند روز پیش به یک روزنامه اقتصادی به درستی گفته بود، عمق رکود بازار مسکن کاهش یافته است، اما همچنان این بازار در «رکود» به سر می‌برد. این در حالی است که به گواه آمارها و تحلیل‌های ارائه شده از سوی کارشناسان، بازار مسکن در سال۹۲ وارد رکود شدید شده است. در عین حال، بنا به اعلام بانک مرکزی، افزایش حجم معاملات در اردیبهشت نشانگر تداوم روند روبه بهبود معاملات و استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است، با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن، انتظار می‌رود این روند در ماه‌های پیش رو نیز ادامه یابد.
واحدهای کم‌سن در صدر معاملات
براساس این گزارش، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵سال ساخت با سهم ۵۲/۱درصدی بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند که این میزان نسبت به ماه مشابه سال۹۴، از کاهش ۱/۶درصدی برخوردار شده است. در این ماه از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷میلیون و۸۳۰هزار تومان مربوط به منطقه یک و کمترین آن با ۲میلیون و ۱۴۰هزار تومان به منطقه۱۸ تعلق داشته است. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه۵ با سهم ۱۵/۲درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق۴، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم ۱۰/۵، ۸/۴ و ۶/۳درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. براساس این گزارش ۷۰درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۸، ۱۰، ۷، ۱۱ و ۱۳) بوده و ۱۲منطقه دیگر تنها ۳۰درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
کاهش ۷/۶درصدی قیمت در منطقه۷
بر این اساس، در اردیبهشت سال۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴میلیون و ۱۰۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۱/۷و ۲/۸درصد افزایش یافته است. همچنین بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه۱۱ (معادل ۶/۱درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه۷ (معادل ۷/۶درصد) تعلق دارد.
بیشترین میانگین قیمت در منطقه یک
در اردیبهشت سال۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷میلیون و ۸۳۰هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲میلیون و ۱۴۰هزار تومان به منطقه۱۸ تعلق داشته است.
خانه‌های پرطرفدار در بازار
گزارش آماری بانک مرکزی همچنین حاکی است توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲/۵ الی ۳میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۴/۷درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۳تا ۳/۵ و ۲تا ۲/۵میلیون تومان به ترتیب با سهم ۱۳/۲ و ۱۲/۷درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه ۳۰/۹درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴/۵میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. همچنین توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده که حدود ۶۱درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (۴میلیون و ۱۰هزار تومان) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت سال۱۳۹۵ نیز نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰تا ۷۰متر مربع معادل ۱۵/۷درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۴/۷ و ۱۴/۱درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰متر مربع، ۵۶/۱درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. در اردیبهشت سال۱۳۹۵ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰۰ تا ۱۶۰۰میلیون ریال با اختصاص سهم ۱۰درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین واحدهای دارای ارزش ۱۰۰۰تا ۱۳۰۰ و ۱۶۰۰تا ۱۹۰۰میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص ۹/۱ و ۹درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. بنا به این گزارش در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حدود ۵۳/۸درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۸۰۰میلیون ریال اختصاص داشته است و ۵/۷درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰۰میلیون ریال داشته‌اند. این سهم‌ها در اردیبهشت سال۱۳۹۴ به ترتیب معادل ۵۹/۷ و ۶درصد بود.
پرسش‌هایی چون آیا سال ۹۵ سال خروج مسکن از رکود خواهد بود؟ قیمت مسکن و اجاره بها در سال ۹۵ چه تغییری خواهد کرد؟ و... گسترش تجارت را بر آن داشت تا با حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو بنشیند. برهمین اساس در بیست‌ودومین نمایشگاه مطبوعات حسام عقبایی میهمان غرفه گسترش تجارت شد تا به سوالات خبرنگار ما پاسخ گوید. در ادامه ماحصل این گفت‌وگو را می‌خوانیم.
به نظر شما بالا رفتن تسهیلات خرید مسکن تا چه میزان می‌تواند با تقویت قدرت خرید، این بازار را از رکود خارج کند؟
بدون تردید ارائه تسهیلات از سوی بانک مسکن باعث شد تا قدرت خرید مسکن در بین مردم افزایش یابد. از دید من افزایش تسهیلات تکان قابل توجهی در بازار مسکن ایجاد کرد. از ابتدای روی کار آمدن دولت یازدهم افزایش تسهیلات بانکی در دستور کار مسئولان قرار گرفت. بنده به‌عنوان رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران و دیگر کارشناس این بخش همواره خواستار بالا رفتن تسهیلات خرید مسکن بوده‌ایم، چرا که افزایش تسهیلات بانکی می‌تواند معاملات مسکن را بالا ببرد. البته ذکر این نکته هم ضروری است که هر چند این تسهیلات می‌تواند اثر بسیاری در جهت خروج از رکود بازار مسکن برجای بگذارد اما به نظر من می‌توان با ایجاد تغییراتی اثربخشی تسهیلات بانکی را بیشتر و روند عبور از رکود را سرعت بخشید. اگر رقم تسهیلات بانکی افزایش پیدا کند بدون تردید رونق بیشتری به بازار مسکن خواهد بخشید. تسهیلات ۸۰میلیونی فقط می‌تواند کمتر از ۱۲درصد رشد معاملات مسکن در سال‌های گذشته را تامین کند. در سال ۸۳ وام ۱۵میلیونی پرداخت می‌شد این وام عددی بین ۴۶ تا ۵۰درصد ارزش مسکن را تامین می‌کرد از این‌رو از دید من شایسته است که مبلغ تسهیلات وام مسکن در کشور افزایش پیدا کند. نکته دیگر که باید به آن توجه کنیم مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی است که باید این مدت طولانی‌تر شود. در کشورهای توسعه‌یافته زمانی که مسکن با رکود مواجه می‌شود- حتی کشورهایی که می‌توانند به شهروندان خارجی ملک بفروشند مانند اسپانیا و قبرس- مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی ۴۰ سال طول می‌کشد اما در ایران بالاترین مدت باز پس دادن تسهیلات بانکی ۱۲ سال است و اگر این مدت طولانی‌تر شود بدون شک میل متقاضیان برای دریافت تسهیلات مسکن بالا می‌رود. یکی دیگر از عوامل کاهنده در میل مردم برای دریافت وام مسکن بالا بودن سود این تسهیلات است. اگر بخواهیم تاثیرگذاری تسهیلات را در بین دهک‌های پایین جامعه بیشتر کنیم باید سود این وام را کاهش بدهیم. در این حالت ما شاهد سرعت‌بخشی در بازار مسکن خواهیم بود. به نظر من کاهش نرخ سپرده‌های بانکی می‌تواند موج افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن را برطرف کند، چراکه همواره مالکین، اجاره بهای مسکن را با نرخ سود سپرده‌های بانکی و منافع خود تطبیق می‌دهند، بنابراین با توجه به کاهش نرخ سود بانکی پیش‌بینی می‌شود اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۵ متعادل شود. شما در یکی از مصاحبه‌های خود به این نکته اشاره کردید که بازار مسکن در ۶ماه نخست سال ۹۵ در تهران شاهد رونق بود. آیا این رونق بازار قابل تعمیم است و می‌توان گفت که بازار مسکن در همه شهرهای ایران نیز رونق پیدا کرده است؟
براساس آماری که در اتحادیه تهیه شده، در ۱۷ روز اول آبان در حدود ۸هزار قرارداد خرید و فروش و ۱۱هزار قرارداد اجاره داشتیم که در مجموع ۱۹هزار و ۴۶۰قرارداد در ۱۷ روز اول آبان منعقد شد. این میزان قرارداد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشته است. در سال ۹۴ در ۱۷ روز اول آبان ماه در تهران ۱۶هزار و ۳۰۲ قرارداد منعقد شد. پس می‌توان گفت که افزایش معاملات مسکن در مرداد، شهریور، مهر و آبان سیر صعودی داشته است اما از آنجایی که این سیر صعودی کمتر از ۲۰درصد بوده است مردم کمتر این مسئله را لمس کرده‌اند. این رونق بازار مسکن باعث نشده است که فعالان حوزه مسکن و مشاوران املاک و مردم این رونق را لمس کنند. نکته جالب این است که رشد معاملات مسکن در کشور سیر نزولی داشته است. با وجود اینکه در تهران ما شاهد افزایش حجم معاملات بودیم اما در کل کشور این افزایش معاملات قابل لمس نیست و شاهد رونق بازار مسکن ایران نبودیم. این کاهش حجم معاملات در حدی است که در مهر ۹۵، در کل کشور ۵۰درصد معاملات مسکن کاهش پیدا کند یعنی در مهر ۹۵، ۴۱هزار و ۵۰۰ قرارداد فروش در کشور داشتیم، این در حالی است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته آمار خرید و فروش و رهن و اجاره خانه در ایران ۸۰هزار و ۲۸۱ قرارداد بود. امید ما این است که با بالا رفتن میزان معاملات در پایتخت، رونق بازار مسکن به دیگر شهرهای ایران نیز تسری پیدا کند و در مجموع شاهد رونق بازار مسکن در تمامی شهرهای ایران باشیم.
آیا این احتمال وجود دارد که شاهد افزایش قیمت مسکن در شرایط رکود این بازار باشیم؟
به نظر من ظرفیت افزایش قیمت تا پایان سال وجود ندارد چرا که حجم نقدینگی در کشور در حدی است که نمی‌توان گفت امکان افزایش قیمت مسکن در کشور وجود دارد. در سال ۹۶ انتخابات ریاست‌جمهوری را پیش‌رو داریم و این مسئله احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن را به صفر رسانده است.
با این حساب منظور از خارج شدن بازار مسکن از رکود چیست؟
رونق بازار مسکن از دید من به مثابه گران شدن قیمت مسکن نیست بلکه به معنی افزایش توان تولید و توازن بین عرضه و تقاضا است. چندی است که مجلس شورای اسلامی برای اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی ضرب‌الاجل تعیین کرده و براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته این قانون از سال آینده اجرایی خواهد شد. از دید شما وضع قانون جرایم مالیاتی بر مسکن‌های خالی از سکنه می‌تواند رونق را به بازار مسکن باز گرداند و توازنی در تقاضا و عرضه مسکن در کشور ایجاد کند؟
دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه در تمام کشورهای توسعه یافته مرسوم است. از دید من مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه مالیات خوبی است اما اینکه چه مقدار این مسئله با اقتصاد کشور ما سازگار است، یک بحث جداگانه است. در استان تهران در سال ۹۲ حدود ۴۵۰هزار واحد خالی از سکنه وجود داشت اما در سال ۹۵ این رقم به ۲۶۰ واحد خالی از سکنه تبدیل شده است. این در حالی است که در سال ۹۲ در ایران حدود ۹۰۰ واحد خالی وجود داشت. اما در سال ۹۵ این رقم به حدود ۶۰۰هزار مسکن خالی تبدیل شده است. با توجه به جمعیت میلیونی تهران ورود ۳۰۰هزار واحد مسکونی نمی‌تواند توازنی در بازار مسکن ایجاد کند. چراکه این واحدهای خالی از سکنه معمولا در حاشیه هستند و واحدهای لوکس و مدرن هستند. مالکان واحدهای مدرن و لوکس عموما اعتقادی به اجاره این املاک و ورود آنها به شبکه عرضه به‌عنوان اجاره ندارند. چرا که با اجاره آنها این واحدها کلیدخورده تلقی می‌شوند و میزان دریافتی اجاره بها با توجه به استهلاک خانه و خراب شدن مصالحی که به‌کار برده‌اند برای مالک مقرون به صرفه نیست از این‌رو این واحدها را خالی از سکنه می‌گذارند تا روزی دوباره رونق به بازار مسکن بازگردد و بتوانند خانه را بفروش برسانند. بنابراین به نظر من جرایم مالیاتی در شرایط فعلی اقتصاد کشور موثر نیست. ما باید تولید را افزایش بدهیم و فضای رقابتی در کشور ایجاد کنیم که نگهدارنده مسکن‌های خالی خود احساس ضرر کنند. باید تولید و رقابت در بازار مسکن ایجاد شود. یکی از موارد قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، دریافت مالیات از انبوه‌سازان است که با اجرای آن با نظرات متفاوتی مواجه شد، تا آنجا که برخی آن را مالیاتی مضاف بر ساخت‌وساز می‌دانند که بار بالایی بر بازار مسکن تحمیل می‌کند. به باور این گروه، براساس این قانون سازنده مسکن باید علاوه بر مالیات وضع‌شده بر نقل و انتقال، مالیات ساخت‌وساز نیز بپردازد و این امر حکم بازدارندگی برای بازار مسکن خواهد داشت. نظر شما در مورد اجرای این قانون چیست؟
به نظر من در شرایط رکود باید مالیات را حذف کنیم هر چند مالیات یک اصل است اما به نظر می‌رسد می‌توان مالیات را در بخش‌هایی از صنایع کاهش و یا کم کرد تا از این طریق فرصت برای عبور از رکود برای آنها ایجاد کنیم.
گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در اردیبهشت سال ۹۵
براساس جدیدترین گزارش رسمی بانک مرکزی در اردیبهشت سال۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵هزار و ۴۳۱واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸/۲درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین در دومین ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۰/۱میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۱/۷ و ۲/۸درصد افزایش داشته است. رشد همزمان تعداد معاملات و قیمت مسکن در اردیبهشت امسال اگرچه مثبت ارزیابی می‌شود، اما تعداد معاملات همچنان (۳۶درصد) کمتر از ماه مشابه در سال۹۳ است. رشد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل (۸/۲درصد) نیز کمتر از نرخ تورم (به گزارش مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه اردیبهشت‌ماه ۶/۸درصد و تورم سالانه اردیبهشت ۱۰/۲درصد) است. از این‌رو، همان‌طور که یکی از مقام‌های مسکنی وزارت راه چند روز پیش به یک روزنامه اقتصادی به درستی گفته بود، عمق رکود بازار مسکن کاهش یافته است، اما همچنان این بازار در «رکود» به سر می‌برد. این در حالی است که به گواه آمارها و تحلیل‌های ارائه شده از سوی کارشناسان، بازار مسکن در سال۹۲ وارد رکود شدید شده است. در عین حال، بنا به اعلام بانک مرکزی، افزایش حجم معاملات در اردیبهشت نشانگر تداوم روند روبه بهبود معاملات و استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است، با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن، انتظار می‌رود این روند در ماه‌های پیش رو نیز ادامه یابد.
واحدهای کم‌سن در صدر معاملات
براساس این گزارش، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵سال ساخت با سهم ۵۲/۱درصدی بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند که این میزان نسبت به ماه مشابه سال۹۴، از کاهش ۱/۶درصدی برخوردار شده است. در این ماه از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷میلیون و۸۳۰هزار تومان مربوط به منطقه یک و کمترین آن با ۲میلیون و ۱۴۰هزار تومان به منطقه۱۸ تعلق داشته است. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه۵ با سهم ۱۵/۲درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق۴، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم ۱۰/۵، ۸/۴ و ۶/۳درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. براساس این گزارش ۷۰درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۸، ۱۰، ۷، ۱۱ و ۱۳) بوده و ۱۲منطقه دیگر تنها ۳۰درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
کاهش ۷/۶درصدی قیمت در منطقه۷
بر این اساس، در اردیبهشت سال۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴میلیون و ۱۰۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۱/۷و ۲/۸درصد افزایش یافته است. همچنین بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه۱۱ (معادل ۶/۱درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه۷ (معادل ۷/۶درصد) تعلق دارد.
بیشترین میانگین قیمت در منطقه یک
در اردیبهشت سال۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷میلیون و ۸۳۰هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲میلیون و ۱۴۰هزار تومان به منطقه۱۸ تعلق داشته است.
خانه‌های پرطرفدار در بازار
گزارش آماری بانک مرکزی همچنین حاکی است توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲/۵ الی ۳میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۴/۷درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۳تا ۳/۵ و ۲تا ۲/۵میلیون تومان به ترتیب با سهم ۱۳/۲ و ۱۲/۷درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه ۳۰/۹درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴/۵میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. همچنین توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده که حدود ۶۱درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (۴میلیون و ۱۰هزار تومان) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت سال۱۳۹۵ نیز نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰تا ۷۰متر مربع معادل ۱۵/۷درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۴/۷ و ۱۴/۱درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰متر مربع، ۵۶/۱درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. در اردیبهشت سال۱۳۹۵ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰۰ تا ۱۶۰۰میلیون ریال با اختصاص سهم ۱۰درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین واحدهای دارای ارزش ۱۰۰۰تا ۱۳۰۰ و ۱۶۰۰تا ۱۹۰۰میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص ۹/۱ و ۹درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. بنا به این گزارش در اردیبهشت سال۱۳۹۵ حدود ۵۳/۸درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۸۰۰میلیون ریال اختصاص داشته است و ۵/۷درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰۰میلیون ریال داشته‌اند. این سهم‌ها در اردیبهشت سال۱۳۹۴ به ترتیب معادل ۵۹/۷ و ۶درصد بود.
دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تین نیوز در وب منتشر خواهد شد.
تین نیوز نظراتی را که حاوی توهین یا افترا است، منتشر نمی‌کند.
پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.
انتشار مطالبی که مشتمل بر تهدید به هتک شرف و یا حیثیت و یا افشای اسرار شخصی باشد، ممنوع است.
جاهای خالی مشخص شده با علامت {...} به معنی حذف مطالب غیر قابل انتشار در داخل نظرات است.