| کد خبر: 80008 |

تین نیوز | در مطالعات اقتصادی حوزه مسکن جهت بررسی دوره های رونق و رکود از متغیرهای مختلفی از جمله قیمت، ارزش افزوده، پروانه‌های ساختمانی یا میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استفاده می‌شود. با این وجود به نظر می‌رسد بهترین متغیر واقعی نشان دهنده رونق یا رکود در بخش مسکن میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی است.
 

عمده سرمایه گذاری و ساخت و سازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت می گیرد. با شروع نشانه های رکود در بخش مسکن، عموما بخش خصوصی فعال در حوزه مسکن، سطح فعالیت‌های جدید را در این بخش کاهش می‌دهد و با ظهور نشانه‌های رونق، سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن افزایش می‌یابد.

نکته قابل توجه در بخش مسکن ایران این است که نرخ رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع شده از ضریب همبستگی بسیار بالایی با قیمت مسکن برخوردار است و این ضریب همبستگی با قیمت حقیقی مسکن بیشتر است. به عبارت دیگر می‌توان قیمت مسکن و عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن را به عنوان عوامل اصلی ایجاد کننده دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن نام برد.

نحوه شکل گیری دوره های رونق و رکود در بخش مسکن
با افزایش قیمت مسکن در بخش مسکن (به دلیل کمبود نسبی عرضه مسکن و هم چنین ایجاد شوک در یکی از عوامل موثر برون بخش مسکن از جمله نرخ ارز، تورم، افزایش نقدینگی و ...) تقاضای سوداگانه و هم چنین بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد و به تبع آن سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده با ورود فعالین بخش ساخت و ساز به خصوص سرمایه گذاران غیرحرفه ای به بخش مسکن افزایش می یابد و اصطلاحا بازار مسکن با رونق مواجه می شود.

در پی آن با وقفه زمانی ۲ تا ۳ ساله (با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران) بازار مسکن با افزایش عرضه و اشباع مواجه شده و پس از آن روند معکوس در بازار مسکن شروع می شود؛ به طوری که بازار مسکن به دلیل عرضه ی مازاد و عموما تغییر یا شوک در عوامل موثر برون بخشی (همچون رکود اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوار، کنترل نقدینگی و ...) با ثبات نسبی در قیمت مواجه گردیده و تقاضای سوداگرانه از بازار حذف می‌شود و سازندگان غیرحرفه‌ای و بخشی از سازندگان حرفه ای نیز از بازار خارج می شوند. درنتیجه مجددا بازار مسکن با وقفه زمانی با کاهش عرضه و افزایش قیمت روبه رو می‌شود.

حقیقت آشکار در بخش مسکن
تجارب دهه های گذشته در بخش مسکن نشان می دهد که باید رابطه ی مستقیم را به عنوان یک حقیقت آشکار در بخش مسکن پذیرفت و به نظر می رسد تا زمانی که شرایط ساختاری اقتصاد کلان ایران تغییر نیافته و به دلیل عدم وجود بستر مناسب جهت سرمایه گذاری آحاد مردم در بخش های تولیدی و ... اقتصاد ملی با نقدینگی سرگردان و تقاضای سوداگرانه مواجه است، این حقیقت آشکار نیز وجود خواهد داشت. لذا هر عامل بی ثبات کننده قیمت مسکن می تواند منجر به ایجاد رونتق یا رکود یا به عبارت دیگر ایجاد نوسان در متغیرهای واقعی بخش مسکن همچون سرمایه گذاری و ارزش افزوده در این بخش شود.

بررسی دلایل رکود سال های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴
بررسی متغیرهای بخش مسکن حاکی از این است که در ادامه ادوار تجاری، بازار مسکن پس از طی دوره رونق سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲، از اواسط سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ با ثبات در قیمت و رکود در سطح فعالیت ها مواجه شده است. ولی به نظر می رسد این رکود نسبت به سال رکودهای روی داده در بخش مسکن از عمق بیشتری برخوردار باشد؛ به طوری که نرخ رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن (سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده توسط بخش خصوصی) در طی سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ با کاهش کم سابقه ای مواجه گردیده است و تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی علاوه بر دو سال مذکور در سال ۱۳۹۴ نیز دارای رشد منفی قابل توجهی است.

هم چنین نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال ۱۳۹۲ منفی شد و پیش بینی می شود با توجه به کاهش تقاضای صدور پروانه ساختمانی در سال های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ نرخ رشد ارزش افزوده در سال های ۱۳۹۴ نیز منفی باشد. از طرف دیگر با توجه به کاهش سطح فعالیت ها در بخش مسکن، سهم تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی سیر نزولی داشته و این سهم در شش ماهه اول سال ۱۳۹۴ به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته است.

عوامل برون بخشی ایجاد کننده ادوار تجاری در بخش مسکن
بخش مسکن به عنوان یکی از اجزای مهم اقتصاد ملی از بخش ها و بازارهای مختلف اقتصادی کشور تاثیر می پذیرد و نوسانات و تغییر و تحولات در این بازارها و بخش های اقتصادی باعث ایجاد شوک یا نوسان در بخش مسکن می شود. بازار پول، بخش حقیقی اقتصاد، بودجه خانوار دولت، و بازار نفت از جمله این بازارها و بخش های اقتصادی است. در ذیل به بررسی ارتباط بازارها و بخش های فوق الذکر با ادوار تجاری بخش مسکن به خصوص در دوره رکودی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ پرداخته شده است.

- بازار پول:
متغیرهای بازار پول از جمله عواملی است که نقش بسزایی در روند متغیرهای اقتصاد کلان و بخش های مختلف اقتصادی دارند و سیاست گذاری صحیح در این بازار می تواند باعث رشد و توسعه ی بخش های مختلف اقتصادی شود. با این وجود به نظر می رسد در دهه های اخیر به دلیل عدم استقلال بانک مرکزی و هم چنین کسری بودجه قابل توجه دولت ها و استفاده دولت های مختلف از منابع پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین منابع مالی مورد نیاز خود و در برخی از مواقع تبدیل درآمدهای هنگفت نفتی به ریال، بازار پول با نرخ رشد نقدینگی بالا مواجه بوده است.

افزایش نرخ رشد نقدینگی عموما منجر به افزایش تقاضای معاملاتی مصرفی در کل اقتصاد و در بازارهای خاص از جمله بازار مسکن می شود و در پی آن علاوه بر افزایش سطح عمومی قیمت ها، قیمت کالاهای غیر قابل مبادله همانند مسکن نیز افزایش قابل توجهی می یابد.

بررسی بلندمدت تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن و نقدینگی نشان می دهد هرچند نوسانات قیمت در بازار مسکن به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه در این بازار بیشتر از نوسانات در سطح عمومی قیمت ها و نقدینگی است ولی این سه متغیر دارای میانگین نرخ رشد نزدیک (به ترتیب دارای میانگین نرخ رشد حدود ۲۰، ۲۱ و ۲۲ درصد در طی دوره ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳) و تقریبا هم روند بوده اند. به عبارت دیگر با افزایش نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی و در تبع آن قیمت مسکن نیز افزایش می یابد.

بررسی متغیرهای نقدینگی، تورم عمومی و قیمت مسکن در سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ نشان می دهد با توجه به اعمال سیاست کنترل نقدینگی و اعمال نظارت بیشتر بر بازار پول و موسسات اعتباری، ورود نقدینگی سرگردان به بازار مسکن نیز کاهش یافته و این بازار با ثبات قیمت مواجه شده و با توجه به حقیقت آشکار نام برده شده در بازار مسکن، سرمایه گذاری و فعالیت در بخش حقیقی و ساخت و ساز مسکن نیز کاهش یافته است.

تغیر دیگر بازار پول که بر بازار مسکن تاثیر می گذارد نرخ سود واقعی سپرده ها و تهسیلات بانکی است. در صورتی که نرخ سود واقعی سپرده ها و تسهیلات بانکی به میزان قابل توجهی مثبت باشد انگیزه ی سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی کاهش می یابد و اشخاص، نقدینگی خود را در بانک ها و موسسات اعتباری سپرده گذاری می کنند و درصورتی که نرخ شود واقعی به دلیل تورم عمومی بالا و تعیین دستوری نرخ سود بانکی کاهش یافته یا منفی شود میزان سپرده های مدت دار در سیستم بانکی کاهش می یابد و بخشی از نقدینگی به بازارهای رقیب از جمله مسکن سوق پیدا می کند.

افزایش نرخ سود واقعی سپرده ها و تسهیلات بانکی در سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ باعث شده است از یک طرف انگیزه ِ سرمایه گذاری در بخش های واقعی اقتصاد از جمله سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن کاهش یابد و از طرف دیگر اشخاص نقدینگی خود را در بانک ها و موسسات اعتباری سپرده گذاری کژنند و حتی خانواری که انگیزه ی خرید مصرفی در بخش مسکن دارند نیز تقاضای خود را به تعویق بیندازند. لذا بازار مسکن با کاهش تقاضا و ثبات قیمت مواجه شده و سرمایه گذاری در حوزه ی ساخت و ساز مسکن کاهش یافته است.

نکته ی دیگر سرعت گردش پول است. بررسی های آماری نشان می دهد سرعت گردش پول در طی سال های اخیر همواره کاهشی بوده است و بازار پول با وجود پیشرفت تکنولوژی در این بازار، از کارآیی کمتری برخوردار شده است. به عبارت دیگر سیستم بانکی کشور به عنوان یک ابزار مهم و موثر در رشد و توسعه ی بخش های مختلف اقتصادی نتوانسته است به درستی به ایفای نقش بپردازد.

هرچند این مساله به خصوص در سال های اخیر به دلیل عدم شرایط نامناسب اقتصادی از جمله تحریم های اقتصادی و هم چنین افزایش معوقات و بدهی دولت و بخش خصوصی به سیستم بانکی بوده است ولی بخشی از این عدم کارآیی، ناشی از عملکرد نامناسب سیستم بانکی و اختصاص بخش قابل توجهی از منابع بانکی به خرید و احداث ساختمان توسط خود بانک ها به خصوص در سال های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ و حبس این منابع در بازار مسکن و ساختمان به دلیل رکود معاملاتی در این بازار است.

نکته آخر این که سیاست های پولی در حوزه مسکن از انعطاف لازم برخوردار نیست و امکان تغییر سریع این سیاست ها متناسب با شرایط اقتصادی بخش مسکن وجود ندارد. این در حالی است که به منظور کاهش دامنه نوسانات در بخش مسکن بازار پول با شروع نشانه های رونق در این بخش می بایست به سرعت سیاست های انقباضی اعمال کند و با شروع نشانه های رکود در بخش مسکن، سیاست های انبساطی اتخاذ کند. در این صورت دامنه نوسانات متغییر ها در بخش مسکن کاهش می یابد. به عبارت دیگر بازار پول در بخش مسکن با تاخیر در تصمیم گیری مواجه است.

- تولید ناخالص داخلی و بودجه خانوار :
فضای کسب و کار مناسب و بهبود روند تولید ناخالص داخلی از جمله عوامل تاثیر گذار در بازار مسکن است. رشد مناسب و پایدار تولید ناخالص کشور باعث می شود از یک طرف بخش قابل توجهی از نقدینگی و پس انداز خانوار و فعالین به بخش های تولیدی و واقعی اقتصاد تزریق شود و زمینه ی سوداگری و تقاضای سفته بازی در بازار های مختلف از جمله بازار مسکن کاهش و به تبع آن قیمت مسکن با ثبات مواجه شود. از طرف دیگر درآمد و توان اقتصادی خانوار و در نتیجه سرمایه گذاری در ساخت وساز و همچنین تقاضای مصرفی متناسب با نیاز کشور در بخش مسکن افزایش یابد.
تولید ناخالص داخلی کشور پس از طی یک دوره پررونق و با رشد مداوم در سال های ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۶ از سال ۱۳۸۷ با وجود درآمدهای سرشار نفتی از رشد کم و پرنوسانی برخوردار بوده است. به طوری که در طی سال های ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۳ به دلیل رشد پایین اقتصادی و تورم بالا، نرخ رشد واقعی درآمد خانوار همواره منفی یا بسیار پایین بوده (کمتر از حدود سه درصد) و اثرات تجمعی عدم افزایش درآمد واقعی خانوار طی سال های مذکور منجر به کاهش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن و ایجاد رکود در این بخش است.

- بودجه عمومی و درآمدهای نفتی:
با این وجود با توجه به مداخله اندک در بخش مسکن و خصوصی بودن بخش مسکن انبساط یا انقباض بودجه عمومی، به صورت مستقیم نقش چندانی در بخش مسکن نداشته است، ولی به واسطه نقش نفت در بودجه عمومی و همچنین تاثیرات بودجه عمومی بر اقتصاد ملی و درآمد خانوار، این بودجه می تواند تاثیرات قابل توجهی بر بخش مسکن بگذارد.

بررسی درآمدهای مستقیم یا غیرمستقیم مالیاتی نشان می دهد که در سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ با وجود رکود اقتصادی حاکم بر کشور درآمدهای مالیاتی رشد بالایی داشته به طوری که در سال ۱۳۹۳ درامدهای مستقیم و غیرمستقیم مالیاتی به ترتیب ۳۰ و ۶۰ درصد افزایش یافته است. درآمدهای مالیاتی در سال ۱۳۹۴ نیز از رشد ۲۸ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۳ برخوردار است.

لذا می توان نتیجه گرفت که به دلیل مشکلات ساختاری در قانون بودجه و وابستگی بودجه به درآمدهای نفتی و همچنین سهم بالای هزینه های جاری در بودجه عمومی دولت و اجبار دولت به افزایش درآمدهای مالیاتی در شرایط کاهش درآمدهای نفتی، بودجه عمومی دولت طی سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ نتوانسته به خروج اقتصاد از رکود و ایجاد رونق در بخش های مختلف اقتصادی، بخش مسکن کمک چندانی کند.

عوامل درون بخشی ایجاد ادوار تجاری در بخش مسکن
از جمله عوامل درون بخشی ایجاد ادوار تجاری بخش مسکن را می توان عدم تطابقت الگوی عرضه و تقاضای مسکن، وجود انگیزه های سوداگرانه به دلیل ضعف زیرساخت های اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی، ساختار نامناسب تولید و وجود سازندگان غیرحرفه ای و ضعف تکنولوژی و دوره طولانی ساخت در صنعت ساختمان و همچنین عدم وجود زیرساخت های نهادی در بخش مسکن نام برد.

- عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا در بخش مسکن
مهم ترین شاخص نشان دهنده میزان عرضه در بخش مسکن، واحد های مسکونی تکمیل شده است. براساس آمارهای منتشر شده در سال های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۳ به دلیل عدم وجود زمینه های مناسب فعالیت در بخش های مختلف اقتصادی و سرکوب مالی بانک ها و انتقال منابع مالی از سایر بخش ها و موسسات و نهادهای اعتباری و غیراعتباری به بخش مسکن میانگین سالانه تعداد واحد های مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری طی سال های مذکور به رقم بی سابقه حدود ۷۷۰ هزار واحد رسیده که به نظر می رسد این میزان از واحد های عرضه شده بیشتر از میزان نیاز به مسکن در مناطق شهری طی این سال ها بوده است. به طوری که این تعداد عرضه با احتساب خانه های خالی باعث کاهش مداوم شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی و ایجاد اضافه عرضه به میزان حدود ۸۰۰ هزار واحد در مناطق شهری در سال ۱۳۹۳ شده است.

هرچند به نظر می رسد که بازار مسکن در طی سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ با اضافه عرضه و عدم امکان فروش بخشی از واحد های تکمیل شده و در نتیجه رکود مواجه شده است، ولی عدم فروش واحدهای عرضه شده در بازار صرفا به دلیل مازاد عرضه و عدم وجود متقاضی نیست، بلکه بخش قابل توجهی از عرضه بازار با وجود تقاضا در بازار مسکن به دلیل عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا و ساخت واحد های مسکونی خارج از استطاعت خانوارها در بازار معامله نمی شوند. در نتیجه سازندگان قادر به سرمایه گذاری مجدد و ساخت واحد های جدید در بازار مسکن نیستند و این فرآیند منجر به رکود در بازار مسکن شده است.

عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن به دلایلی همچون طرح تفضیلی شهرها، عدم وجود سیاست های حمایتی، هزینه بالای مبادله مسکن، عدم تمایل سازندگان به پوشش تقاضای مسکن اقشار کم درآمد مربوط می شود.

پیشنهادات
به منظور کاهش دامنه نوسانات در بخش مسکن ضروری است نرخ رشد نقدینگی و تورم عمومی کنترل شود.

با توجه به تاثیر نرخ بهره بر عملکرد سیستم بانکی و تخصیص مطلوب منابع در بین بازارها و بخش های مختلف اقتصادی از جمله بازار مسکن، نرخ بهره در بازار پول با لحاظ نرخ تورم عمومی و بازدهی بازار ها و بخش های مختلف اقتصادی، به صورت بهینه انتخاب شود.

سیاست های پولی در حوزه مسکن باید از انعطاف پذیری بیشتری برخوردار باشند و امکان تغییر سریع این سیاست ها متناسب با شرایط رکودی و رونق در بخش مسکن وجود داشته باشد.

با توجه به تاثیر میزان مالیات اخذ شده بر قدرت خرید خانوار در بخش مسکن و سایر بخش ها، اخذ درآمدهای مالیاتی متناسب با شرایط اقتصادی باشد و در شرایط رکودی مالیات کمتری از مودیان مالیاتی اخذ گردد.

به منظور ایجاد تطابق در الگوی عرضه و تقاضا، ضمن بازنگری در طرح تفصیلی شهرها، سیاست حمایتی کارایی جهت ساخت مسکن کوچک مورد نیاز اقشار کم درآمد توسط سازندگان اتخاذ گردد.
در راستای جلوگیری از ورود و خروج آسان سازندگان غیرحرفه ای، نهادها و همچنین بانک ها و موسسات اعتباری به بخش مسکن ضمن وضع قوانین بازدارنده جهت ورود این سازندگان، بایستی قوانین مالیاتی به گونه ای تنظیم گردد تا میزان مالیات اخذ شده از درآمد حاصل از فعالیت سازندگان غیرحرفه ای، نهادها و بانک ها در بخش مسکن بیشتر از سازندگان حرفه ای در این بخش باشد.

به منظور کاهش دامنه نوسانات و تعمیق رکود در بازار مسکن، سازندگان مسکن ملزم به ثبت و ایجاد سازمان مورد نیاز جهت ورود به بخش مسکن گردند و با تقویت و ارائه ی مشوق های مورد نیاز به این دسته از سازندگان، به مرور نقش سازندگان غیرحرفه ای در بازار مسکن کاهش یابد.

به منظور کمک به توسعه صنعت ساختمان و ترویج استفاده از تکنولوژی های نوین جهت افزایش سرعت ساخت وساز، ضمن تشویق استفاده و به کارگیری از این تکنولوژی ها، زمینه استفاده از سرمایه گذاران خارجی جهت ورود تکنولوژی به بخش مسکن مهیا گردد.

با توجه به نقش زیرساخت های نهادهای در توسعه بخش مسکن و کمک به رونق این بخش و خانوارهای کم درآمد جهت تامین مسکن مورد نیاز به خصوص در شرایط رکودی، پیشنهاد می شود نهادها مورد نیاز در بخش مسکن ایجاد گردد.

در راستای کاهش سفته بازی در بازار زمین و در نهایت بازار مسکن، بر اجرای طرح های جامع و تفصیلی شهرها نظارت بیشتری اعمال گردد و همچنین به منظور جلوگیری از تراکم فروشی در شهرها، شهرداری ها از منابع درآمدی پایداری برخوردار گردند.

* چگنی مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی
* قائدی: کارشناس ارشد اقتصاد مسکن
منبع: فصلنامه علمی اقتصاد مسکن

ارسال نظر

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تین نیوز در وب منتشر خواهد شد.

  • تین نیوز نظراتی را که حاوی توهین یا افترا است، منتشر نمی‌کند.

  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.

  • انتشار مطالبی که مشتمل بر تهدید به هتک شرف و یا حیثیت و یا افشای اسرار شخصی باشد، ممنوع است.

آخرین عناوین پربازدیدترین پربحث ترین
معرفی کتاب معرفی نشریه هفته نامه حمل ونقل